Il Tribunale di Napoli, con la recente Sentenza n. 8093 del 18 settembre 2025, ha fornito importanti chiarimenti sui confini della proprietà privata all’interno degli edifici condominiali, in particolare riguardo all’annessione abusiva di beni comuni. L’articolo che segue analizza il principio di diritto affermato dalla IV Sezione Civile di Napoli in tema di appropriazione di sottosuolo e le conseguenze immediate per i proprietari responsabili, offrendo al contempo indicazioni pratiche per gli amministratori.
Il cuore della controversia risiede nella definizione di quali parti di un edificio siano da considerarsi in comunione tra tutti i condomini, come stabilito dall’Articolo 1117 c.c.. Questa norma fornisce un’elencazione non tassativa dei beni che si presumono comuni, a meno che non sia provata una diversa disposizione contenuta nel titolo d’acquisto.
Nel contesto giurisprudenziale, è principio consolidato che la zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio rientra per presunzione nella proprietà comune tra i condomini. La presunzione di comunione può essere superata solo fornendo la prova di un titolo contrario. Di conseguenza, nessun condomino può, senza il consenso degli altri, procedere all’escavazione del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti. Una tale azione, infatti, limiterebbe l’altrui uso e godimento, attraendo la cosa comune nell’orbita della disponibilità esclusiva del singolo.
Il caso pratico
La controversia esaminata dal Tribunale di Napoli trae origine dalle azioni intraprese da alcuni proprietari di locali posti al piano terra di un edificio. Tali proprietari avevano eseguito interventi edili che, come accertato da una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), avevano portato a irregolarità e abusi.
Nello specifico, il CTU ha accertato l’appropriazione di beni condominiali a causa di un “abbassamento del piano di calpestio al di sotto del fabbricato”, limitatamente a una porzione di locale. Il Consulente Tecnico ha stabilito chiaramente che, ai sensi degli articoli 1117 c.c. e 840 c.c., tale modifica costituiva “appropriazione di sottosuolo di proprietà condominiale”. A fronte di questo accertamento, il Condominio attore ha chiesto la condanna dei convenuti al ripristino dello stato dei luoghi, al fine di restituire i beni condominiali illegittimamente appresi al loro originario stato.
Il Tribunale di Napoli ha accolto la domanda del Condominio (per quanto di ragione) e ha condannato i proprietari responsabili all’immediato ripristino dello stato dei luoghi.
La Corte ha imposto ai convenuti l’esecuzione delle opere di ripristino come descritte dal CTU, consistenti nella “realizzazione di nuovo riempimento in materiale alleggerito con nuovo piano di calpestio fino al recupero dell’originaria quota di ingresso”. Questa condanna ha come obiettivo la restituzione dei beni comuni.
È rilevante notare che, sebbene l’annessione dei beni comuni risultasse provata, la domanda di risarcimento del danno monetario è stata rigettata. Il Tribunale ha specificato che il danno da occupazione illegittima, pur potendosi basare su una presunzione (iuris tantum), necessita di allegazione e prova delle circostanze dalle quali far discendere l’esistenza del danno. In questo caso, il Condominio non ha dimostrato di aver perso occasioni di sfruttamento del sottosuolo. Il CTU stesso aveva accertato che “L’appropriazione di sottosuolo non ha comportato alcun danno al [Condominio]; pertanto, non necessita alcuna quantificazione ritenendo idoneo il già quantificato ripristino della quota originaria”.
Infine, per assicurare l’adempimento, il Tribunale ha condannato i convenuti a versare al Condominio una somma di € 50,00 giornalieri (ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c.) in caso di inottemperanza, decorsi sei mesi dalla notifica della sentenza.
Consigli pratici
l ruolo dell’amministratore di condominio, di fronte a interventi edilizi potenzialmente lesivi delle parti comuni, è quello di un attento regista, non di un impulsivo attore. In qualità di rappresentante legale dell’ente, il suo dovere è agire con prontezza, ma questa prontezza deve essere guidata da una logica professionale che bilanci la tutela del patrimonio comune con la salvaguardia delle finanze del condominio.
Tutto inizia con la vigilanza. L’amministratore, non potendo essere onnipresente, deve poter contare sulle segnalazioni dei condòmini, che fungono da prime sentinelle. È questo il primo, indispensabile anello della catena: la comunicazione di un potenziale abuso. Ricevuta la notizia di lavori in corso, come modifiche strutturali o scavi sospetti, l’azione corretta non è l’immediato scontro, ma una verifica preliminare. Il primo passo consiste nel richiedere formalmente al proprietario interessato di esibire il titolo abilitativo (CILA, SCIA o Permesso di Costruire) che autorizza le opere.
Qui si innesta un principio giuridico fondamentale, spesso sottovalutato: i titoli abilitativi sono sempre rilasciati “salvo diritti di terzi”. Ciò significa che il via libera del Comune attesta la conformità urbanistica del progetto, ma non dirime le questioni di diritto privato. Un’opera può essere perfettamente legale per il Comune, ma allo stesso tempo ledere le parti comuni o violare il regolamento condominiale.
Qualora il proprietario non fornisca la documentazione o emergano dubbi sulla genuinità dell’intervento, l’azione dell’amministratore deve farsi più incisiva. Una diffida formale alla sospensione dei lavori, unita a una segnalazione all’Ufficio Tecnico del Comune per una verifica di conformità, rappresentano i passi successivi per formalizzare la preoccupazione del condominio.
A questo punto, l’amministratore si trova di fronte a un bivio strategico. La normativa gli conferisce il potere di agire autonomamente per la tutela delle parti comuni, ma la via più saggia e prudente è quasi sempre quella del coinvolgimento assembleare. Avviare un’azione legale o una perizia tecnica comporta dei costi che, qualora l’abuso si rivelasse inesistente, graverebbero inutilmente sul bilancio condominiale.
La strategia raccomandata è quindi quella di convocare un’assemblea straordinaria con urgenza. In quella sede, l’amministratore illustrerà la situazione e chiederà un mandato preciso: la nomina di un consulente tecnico di parte (CTP) per accertare in modo inconfutabile l’eventuale lesione dei beni comuni e, contestualmente, la nomina di un legale per assistere il condominio. Solo con il supporto di una perizia tecnica e con il via libera dell’assemblea, l’azione per il ripristino dello stato dei luoghi (ad esempio tramite un Accertamento Tecnico Preventivo) poggerà su basi solide, sia dal punto di vista tecnico che economico.
Agire in questo modo trasforma l’amministratore da un decisore solitario a una guida che orchestra un’azione corale, proteggendo il condominio non solo dai possibili abusi edilizi, ma anche da rischiose avventure legali.
