Il settore delle manutenzioni condominiali è costantemente influenzato dalle evoluzioni legislative in materia di sicurezza sul lavoro. Il Decreto Legge 31 ottobre 2025, n. 159, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 259 ed entrato in vigore lo stesso giorno, introduce novità significative e modifiche importanti al Testo Unico della Sicurezza (D.Lgs. 81/2008). Queste misure, che spaziano dalla digitalizzazione alla revisione degli standard tecnici, impongono all’amministratore, nel suo ruolo di committente, una vigilanza ancora più stringente e consapevole.
Il D.L. n. 159/2025 introduce strumenti volti primariamente a migliorare la tracciabilità, la verifica e la selezione all’ingresso delle imprese nei cantieri. Il principio cardine è la “qualificazione” dell’impresa. Tra le principali misure figurano il rafforzamento della patente a crediti (pensata per premiare le imprese virtuose ed escludere quelle inadempienti) e l’adozione di badge digitali e del fascicolo formativo digitale. Questi strumenti hanno lo scopo di consentire a un ispettore, ma anche al Datore di Lavoro o al committente (l’amministratore, nel nostro caso), di controllare in tempo reale chi è in cantiere e se possiede la formazione e l’idoneità sanitaria richieste, riducendo così la possibilità di frodi documentali. Nonostante questa enfasi sulla conformità formale, la normativa introduce anche aggiornamenti diretti sulla prevenzione tecnica, in particolare per i Dispositivi di Protezione Individuale (DPI) e i sistemi anticaduta.
Il caso pratico
Consideriamo un condominio che deve approvare lavori di rifacimento dell’intonaco su una facciata e l’installazione di una nuova antenna centralizzata, che richiede l’accesso tramite scale e l’impiego di DPI anticaduta. Un’impresa, pur risultando in regola dal punto di vista documentale (i suoi lavoratori hanno il badge digitale e il fascicolo formativo caricato sul portale), utilizza DPI vecchi o non revisionati, o installa ponteggi che costringono gli operai ad accedere alla copertura tramite una scala verticale fissa. L’amministratore, che ha il dovere di assicurare la sicurezza delle parti comuni e la corretta esecuzione dei lavori, si trova di fronte al dilemma: la documentazione digitale impeccabile garantisce la sicurezza reale, o il rischio di infortunio permane a causa della trascuratezza operativa? Inoltre, se il ponteggio è montato male, l’ispezione rischia di focalizzarsi unicamente sulla verifica della conformità documentale (es. “il certificato del montatore è caricato sul portale?”) anziché sulla valutazione delle condizioni di rischio reali (es. “il ponteggio è montato male?”).
Il D.L. n. 159/2025 interviene su più fronti per superare i deficit riscontrati nel caso pratico, specialmente riguardo l’efficienza dei dispositivi e le modalità di accesso in quota.
- Il nuovo Articolo 77 rafforza l’obbligo del Datore di Lavoro (DL) di garantire l’efficienza e l’idoneità igienico-sanitaria dei DPI. In termini pratici, l’amministratore deve esigere che l’impresa provveda sistematicamente alla manutenzione, riparazione o eventuale sostituzione dei DPI, attenendosi scrupolosamente alle istruzioni fornite dal fabbricante. Questo obbligo si estende anche agli indumenti di lavoro che svolgano una funzione esplicita di dispositivo di protezione individuale.
- La norma stabilisce una chiara gerarchia delle misure di protezione, ponendo la priorità assoluta sull’adozione di misure di protezione collettive (come parapetti o reti di sicurezza). Solo in subordine, e valutati i rischi, si può ricorrere ai sistemi individuali (DPI anticaduta), elencati ora in un ordine di utilizzo preferenziale (Sistema di Trattenuta, Sistema di Posizionamento sul Lavoro, ecc., fino al Sistema di Arresto Caduta come ultima risorsa). Un’importante novità riguarda inoltre le scale verticali permanenti: l’obbligo di adozione di misure di protezione contro le cadute viene esteso a tutte le scale con altezza superiore a 2 metri (mantenendo il riferimento a inclinazioni superiori a 75°), abbassando la soglia precedentemente fissata a 5 metri.
In sostanza, se nel caso pratico gli operai accedono a una scala oltre i 2 metri, devono essere adottate misure specifiche (come sistemi di protezione individuale idonei in alternativa alla gabbia, nel rispetto dei requisiti tecnici confermati). Le nuove disposizioni, pur essendo strumenti di tracciabilità, toccano dunque anche la prevenzione tecnica, intervenendo sui requisiti di sicurezza.
Consigli pratici
L’amministratore di condominio, operando come Committente dei lavori sulle parti comuni, deve integrare gli strumenti di tracciabilità con una vigilanza sostanziale, evitando che la sicurezza si riduca a un mero adempimento burocratico o a una “polizia digitale”.
L’amministratore è pienamente legittimato e obbligato a orientare la scelta delle imprese. In fase di selezione, è imprescindibile utilizzare la patente a crediti come strumento di qualificazione per premiare le imprese più virtuose. Tuttavia, il passaggio cruciale per la tutela del condominio e dell’amministratore stesso risiede nella gestione delle figure tecniche. È indispensabile creare le condizioni affinché la vigilanza operativa sul cantiere venga effettivamente demandata al Coordinatore per la Sicurezza in fase di Esecuzione (CSE) e al Direttore dei Lavori. Tale delega non può essere implicita, ma deve essere formalizzata attraverso un opportuno contratto professionale che specifichi chiaramente gli obblighi di presenza, controllo e reportistica a carico dei tecnici.
Una volta definiti i ruoli, l’attenzione del buon professionista deve spostarsi sul monitoraggio costante. L’amministratore non può limitarsi a firmare l’incarico, ma deve programmare sin dall’inizio delle opere una serie di check-point periodici per tutta la durata del cantiere. Nello specifico, è necessario predisporre l’invio di comunicazioni formali (preferibilmente a mezzo PEC) indirizzate ai tecnici responsabili, finalizzate a richiedere periodicamente:
– I verbali delle riunioni di coordinamento;
– I verbali di cantiere e di sopralluogo.
Questa procedura di richiesta formale costringe i tecnici a produrre evidenze scritte della loro attività di vigilanza e permette all’amministratore di dimostrare la propria culpa in vigilando (o meglio, l’assenza della stessa) avendo monitorato l’operato dei professionisti incaricati.
Sarà poi compito del CSE, così sollecitato e contrattualizzato, assicurarsi che l’impresa appaltatrice garantisca un investimento sulla vigilanza umana, verificando che la figura del Preposto sia potenziata, abbia autorità effettiva e che i relativi costi non siano soggetti a ribasso. È attraverso il controllo dei tecnici, documentato via PEC e verbali, che l’amministratore contrasta anche il rischio insito nei subappalti a cascata.
In conclusione, sebbene i nuovi strumenti digitali aumentino l’efficienza repressiva, un buon professionista deve agire con logica preventiva. Spostare l’asse da un sistema reattivo a uno proattivo significa blindare il cantiere con contratti professionali chiari e mantenere una pressione costante sui tecnici tramite richieste formali di rendicontazione. Solo imponendo uno standard elevato di presenza umana qualificata e documentata si trasforma la norma in reale sicurezza.
