L’acquisto di un immobile rappresenta spesso un investimento significativo e un passo importante nella vita di molte persone. Tuttavia, dietro l’apparente regolarità di una compravendita, possono nascondersi insidie legali legate a preesistenti abusi edilizi.
Una recente sentenza del Consiglio di Stato, del 18 giugno 2025, n. 5318, ha nuovamente confermato un principio fondamentale: il nuovo proprietario risponde pienamente dell’abuso edilizio, anche se non ne è il materiale esecutore, e la buona fede o il tempo trascorso non sono elementi di scusante. Questo articolo esplorerà le implicazioni di tale principio, con particolare attenzione alle dinamiche legali e ai consigli pratici.
L’argomento della responsabilità per gli abusi edilizi è un punto centrale per la tutela dell’ordinato sviluppo del territorio e della legalità urbanistica. La sua importanza negli ambienti immobiliari risiede nella necessità di garantire che ogni modifica o costruzione sia conforme alle normative vigenti. Le problematiche principali sorgono quando un immobile, apparentemente regolare, cela difformità edilizie che il nuovo proprietario si trova a ereditare.
Quando si acquista una proprietà, si subentra anche in tutti quei profili sanzionatori e repressivi che responsabilizzano il neo-proprietario verso la permanenza di abusi. Ciò significa che, indipendentemente dalla consapevolezza o dalla responsabilità diretta dell’abuso, il nuovo proprietario diventa il destinatario delle eventuali ordinanze di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi. La buona fede non va mai intesa come scusante del proprio comportamento qualora siano contestati illeciti edilizi sull’immobile; anzi, la buona fede non paga mai, sotto tutti i punti di vista.
Gli abusi edilizi si configurano come interventi realizzati senza il necessario titolo abilitativo o in difformità da esso. Le fonti citano specificamente il caso di un soppalco abusivo realizzato senza titolo abilitativo. Questo tipo di intervento, come altri che modificano la volumetria o la destinazione d’uso di un immobile senza le dovute autorizzazioni, rientra nella categoria della “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3, c. 1, lett. d) del D.P.R. n. 380/2001 e ss.mm.ii., se eseguito senza permesso.
Le caratteristiche principali di un abuso includono la sua natura intrinsecamente illegittima sin dall’origine (“sine titulo”). Non è rilevante l’epoca di costruzione dell’edificio rispetto all’epoca di realizzazione dell’abuso, in quanto non necessariamente coincidono. Ciò che conta è la realizzazione dell’opera in assenza o in difformità dal titolo abilitativo richiesto dalla legge al momento della sua esecuzione.
Le implicazioni legali degli abusi edilizi per il nuovo proprietario sono profonde e sono state ribadite da diverse sentenze del Consiglio di Stato.
- Responsabilità Oggettiva del Nuovo Proprietario: Il Consiglio di Stato, con sentenze come la n. 5318/2025 (che ha avuto per oggetto un ricorso contro l’ordinanza di demolizione di un soppalco abusivo) e altre precedenti (n. 655/2024 e n. 237/2023), ha confermato che il proprietario risponde a pieno titolo dell’abuso ancorché non ne sia il materiale esecutore. Questo principio è stato riaffermato anche contro le difese dell’appellante che sosteneva di essere assolutamente estraneo al presunto abuso, avendo acquistato l’immobile in epoca di gran lunga successiva alla realizzazione dell’intervento contestato.
- Imprescrittibilità dell’Abuso Amministrativo: L’ordinamento non concede alcuna prescrizione o decadenza sotto il profilo amministrativo nei confronti degli abusi edilizi. La mera inerzia da parte dell’Amministrazione nell’esercizio del potere di tutela dell’interesse pubblico non è idonea a far divenire legittimo ciò che è sin dall’origine illegittimo. Non si può radicare un affidamento legittimo in capo al proprietario dell’abuso per il mero decorso del tempo. Pertanto, un provvedimento di demolizione può intervenire anche a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso.
- Natura Vincolata dell’Ordinanza di Demolizione: L’ordinanza di demolizione è un atto doveroso e vincolato. Essa non richiede una motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse dal ripristino della legittimità violata), né il preventivo inoltro della comunicazione di avvio del procedimento. Questo perché la sua adozione è una conseguenza diretta dell’accertamento dell’abuso e la partecipazione del privato non potrebbe in alcun modo incidere sul suo contenuto.
- Competenza degli Enti: La competenza del Comune ad adottare sanzioni ripristinatorie, come l’ordine di demolizione, è stata confermata, anche in caso di immobili ricadenti in aree vincolate (storico-artistiche o paesaggistiche). La potestà sanzionatoria del Comune concorre con quella della Soprintendenza, senza essere da questa esclusa.
- Principio di Proporzionalità (CEDU): L’appellante nel caso citato ha tentato di invocare i parametri sovranazionali, inclusi gli artt. 6, 7 e 1, Prot. 1, CEDU, nonché i principi di legalità e colpevolezza. Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che la Corte Europea dei Diritti dell’Uomo (Corte EDU) ha affermato la rilevanza del principio di proporzionalità nell’esecuzione dell’ordine di demolizione solo quando viene in rilievo il diritto al rispetto della vita privata e familiare (art. 8 CEDU), configurabile nel caso di immobile destinato ad abituale abitazione. Non si applica, invece, quando viene opposto esclusivamente il diritto alla tutela della proprietà (art. 1 del Prot. 1 CEDU). La demolizione non è una sanzione, ma mira a garantire la conformità delle costruzioni alla normativa edilizia e il controllo dello
Esempio Pratico: Il caso specifico è quello di Tizio contro il Comune di Napoli. Il T.A.R. della Campania aveva respinto il suo ricorso per l’annullamento dell’ordine di demolizione di un soppalco scomposto in due piani a quote diverse, realizzato senza titolo abilitativo nell’immobile di sua proprietà a Napoli. L’appellante aveva sostenuto di non essere il materiale esecutore dell’abuso, di aver acquistato l’immobile molto tempo dopo la realizzazione dell’opera (che egli asseriva essere del 1938), e che si trattava di opere interne in una zona vincolata. Tutte queste argomentazioni sono state respinte dal Consiglio di Stato, che ha confermato la validità dell’ordinanza di demolizione, ribadendo che la natura interna dell’opera o la sua risalenza non sono elementi esimenti.
Implicazioni nel Contesto Condominiale: Sebbene ci si concentrino sulla responsabilità del singolo proprietario per l’abuso sulla propria unità immobiliare, i principi espressi sono pienamente applicabili a qualsiasi proprietà, inclusa quella che fa parte di un condominio. Un soppalco abusivo all’interno di un’unità abitativa in un condominio sarebbe soggetto agli stessi principi di responsabilità del nuovo proprietario e di imprescrittibilità dell’abuso. Le fonti non approfondiscono specificamente le implicazioni relative alle parti comuni del condominio o ai regolamenti condominiali che potrebbero riguardare interventi sulle proprietà individuali che alterano l’estetica o la stabilità dell’edificio. Tuttavia, la vigilanza edilizia da parte del Comune rimane indipendente dalla struttura condominiale, focalizzandosi sulla conformità urbanistica dell’opera in sé.
Consigli Pratici
Alla luce di quanto sopra, è di massima importanza la diligenza fin dalle fasi preliminari ed esplorative dell’immobile. Per i lettori che intendono acquistare un immobile, specialmente in un contesto condominiale, i consigli pratici sono:
- Prima di ogni acquisto, richiedere e analizzare attentamente la documentazione urbanistica dell’immobile (permesso di costruire, agibilità, planimetrie depositate in Comune e al Catasto). Assicurarsi che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda esattamente a quanto risulta dai titoli abilitativi e dalle planimetrie.
•Affidarsi a un tecnico abilitato (architetto, geometra) per una perizia dettagliata che verifichi la conformità urbanistica e edilizia dell’immobile. Questo è il modo più efficace per scoprire eventuali abusi pregressi che potrebbero non essere evidenti a un occhio non esperto. - Valutare con il proprio notaio e avvocato l’inserimento di clausole contrattuali che tutelino l’acquirente in caso di scoperta di abusi non dichiarati.
- Comprendere che, una volta acquistato l’immobile, si diventa pienamente responsabili per qualsiasi abuso preesistente, con il rischio di ricevere ordinanze di demolizione e di doverne sostenere i costi.
In sintesi, la tutela dell’acquirente passa attraverso un’attenta due diligence. Non fare affidamento sulla presunta buona fede o sul tempo trascorso, poiché questi elementi non sono considerati scusanti dalla legge in materia di abusi edilizi. È fondamentale agire in modo informato per evitare sanzioni e oneri inaspettati dopo l’acquisto.
