Dura lex, sed lex. La legge è dura, ma è la legge. Mai locuzione latina fu più azzeccata per introdurre e comprendere a fondo questo tema complesso e infuocato che anima (e spesso paralizza) le assemblee condominiali di tutta Italia: la ripartizione delle spese per la sostituzione dell’impianto di ascensore.
Quando un ascensore giunge a fine vita e l’assemblea è chiamata a deliberarne l’integrale rifacimento, la scena che si presenta agli occhi dell’amministratore è un classico intramontabile. Da una parte i condòmini dei piani alti, ansiosi di ripristinare il servizio; dall’altra i proprietari delle unità immobiliari situate al piano terra, come negozi, uffici o box, pronti a barricarsi dietro la celebre obiezione: “Io l’ascensore non lo uso, non mi serve, e quindi non pago nulla!”
Ebbene, la Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 31675 pubblicata il 4 dicembre 2025, ha spazzato via ogni dubbio, offrendo una risposta che non lascia alcuno spazio a interpretazioni fantasiose o a compromessi di comodo al ribasso. L’Ascensore è un Bene Comune a Tutti.
La Suprema Corte ha affrontato il caso di un condominio in cui l’assemblea aveva deliberato l’installazione di nuovi ascensori in sostituzione di quelli già esistenti. Nella circostanza, i proprietari dei locali commerciali e dei vani scala erano stati di fatto esclusi dal riparto, generando un contenzioso che è giunto fino al Palazzaccio.
I giudici di legittimità hanno ribadito un principio fondamentale, chiarendo un dettaglio tecnico che spesso disorienta le assemblee. Se l’inserimento ex novo di un ascensore in un edificio che ne è privo costituisce un’innovazione (con spese ripartite ex art. 1123 c.c.), la “sostituzione” integrale di un impianto preesistente rientra a pieno titolo nel concetto giuridico di “ricostruzione”, disciplinato dall’art. 1124 del Codice Civile. L’impianto di ascensore, infatti, al pari delle scale, è considerato a tutti gli effetti una parte comune dell’edificio (art. 1117 n. 3 c.c.). Il motivo è prettamente funzionale e strutturale: è un mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura del fabbricato. Di conseguenza, anche i proprietari di negozi o locali terranei con accesso autonomo dalla strada ne fruiscono (o ne possono potenzialmente fruire) per raggiungere tali coperture comuni. Da questa premessa logico-giuridica deriva l’obbligo ineludibile, anche per chi sta al piano terra, di concorrere ai lavori di sostituzione dell’impianto. È esattamente in questo passaggio che la Cassazione applica un’interpretazione letterale rigidissima a tutela della norma. Nel caso in esame, il regolamento contrattuale dettava criteri specifici (esentando di fatto i negozianti) per le sole spese di consumo e di “manutenzione straordinaria”. I giudici, tuttavia, hanno tracciato un confine netto: la “sostituzione” è una “ricostruzione”, un intervento strutturale e radicale diverso dalla mera manutenzione. Poiché nel regolamento mancava una convenzione che esonerasse in modo esplicito e testuale i locali commerciali dalla spesa specifica di “sostituzione” (o ricostruzione), la deroga alla legge non è stata ritenuta valida. Applicando i parametri dell’art. 1124 c.c. non c’è scampo: per il negozio il coefficiente legato all’altezza del piano sarà evidentemente pari a zero, ma il proprietario dovrà partecipare inesorabilmente alla spesa versando la quota relativa al restante 50%, calcolata in base ai propri millesimi di proprietà.
Un passaggio cruciale della sentenza n. 31675/2025 affronta l’arma di difesa preferita dai proprietari dei piani terra: il Regolamento di Condominio. Spesso, infatti, le tabelle millesimali allegate ai regolamenti riportano una quota pari a zero per i locali commerciali per quanto riguarda le spese dell’ascensore. La Cassazione, tuttavia, ammonisce chiaramente: non bisogna confondere le spese d’uso con le spese di conservazione. Il criterio di ripartizione legale (metà in base al valore della proprietà e metà in base all’altezza del piano) può certamente essere derogato, ma la convenzione modificatrice deve essere espressamente contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale oppure in una delibera approvata all’unanimità (1000/1000).
Nel caso esaminato dalla Corte, il regolamento prevedeva criteri specifici per il consumo di energia elettrica, la forza motrice e la manutenzione (ordinaria e straordinaria), ripartendo i costi tra i condòmini che “se ne servono”. Tuttavia, i giudici hanno stabilito che tale clausola non rappresentava una deroga espressa per le spese di sostituzione. La mancata previsione di millesimi a carico dei negozianti nella tabella di esercizio non equivale a un esonero totale dalla ricostruzione dell’impianto. Senza una clausola contrattuale inequivocabile che esoneri testualmente i locali commerciali dalla “sostituzione” o “ricostruzione” dell’ascensore, la legge prevale e tutti sono chiamati alla cassa.
Prima di redigere il piano di riparto per la sostituzione dell’ascensore, non limitarsi a guardare i coefficienti della tabella ascensore. Occorre leggere meticolosamente il testo del Regolamento Contrattuale. La clausola di esonero per i piani terra deve essere esplicita, chiara e riferita inequivocabilmente agli interventi di sostituzione o rinnovo integrale. Se la clausola parla solo di “uso”, “esercizio” o “manutenzione”, applicate l’art. 1124 c.c. includendo i locali terranei.
Per i negozi al piano terra, il parametro dell’altezza del piano sarà evidentemente pari a zero, ma essi dovranno obbligatoriamente partecipare alla quota del 50% ripartita in base ai millesimi di proprietà.
Nello specifico, la Cassazione convalida la decisione della Corte d’Appello, la quale aveva stabilito che si sarebbe dovuto fare applicazione del principio generale dell’art. 1124 c.c., ovvero del criterio di ripartizione “per metà in proporzione al valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione al piano”. La Suprema Corte ribadisce questo esatto passaggio a pagina 9 della sentenza, affermando che i giudici di merito hanno correttamente applicato il criterio legale di ripartizione “ai sensi dell’art. 1124 cod. civ. (per metà in proporzione al valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione al piano)”. Quindi il metodo di suddivisione al 50/50 (su cui si azzera l’altezza per i piani terra, ma resta attiva la quota legata al valore della proprietà) non è un’interpretazione, ma la rigorosa applicazione della regola di calcolo vidimata dai giudici di legittimità.
Spiegare a un negoziante che dovrà pagare migliaia di euro per un ascensore su cui forse non è mai salito è un’impresa ardua. Non cercare giustificazioni, ma ancorarsi saldamente al dato normativo. Inviate comunicazioni preventive chiare, allegando magari estratti di questa stessa sentenza della Cassazione.
Se l’assemblea, pur di non litigare con i proprietari dei negozi, decide a semplice maggioranza di esonerarli e di accollare la spesa solo agli “utilizzatori”, quella delibera è radicalmente nulla. La nullità espone il condominio a impugnazioni in qualsiasi momento.
