L’annosa questione della ripartizione degli oneri condominiali tra proprietario e inquilino riceve nuove e fondamentali conferme dalla giurisprudenza di merito. La recente Sentenza del Giudice di Pace di Perugia 6 febbraio 2024 n. 63 offre un chiarimento essenziale in tema di legittimazione processuale dell’amministratore, definendo in modo netto chi sia il soggetto obbligato verso il Condominio, anche in presenza di contratti di locazione che prevedano la traslazione degli oneri.
Il principio giuridico al centro dell’analisi riguarda la legittimazione passiva nel recupero dei crediti condominiali. È un concetto fondamentale nel diritto condominiale: per la gestione delle parti comuni, l’amministratore deve necessariamente confrontarsi con i soggetti che fanno parte della compagine condominiale, ossia i proprietari degli immobili.
Le spese necessarie per far fronte ai servizi condominiali sono stabilite tramite delibere assembleari. Queste delibere, che attualizzano l’obbligo di contribuzione previsto dall’Art. 1123 c.c., costituiscono veri e propri titoli di credito del condominio. Pertanto, quando l’amministratore agisce in sede monitoria per la riscossione (ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.), deve indirizzare la propria pretesa unicamente verso il condomino. La giurisprudenza consolidata e la dottrina sono pacifiche nell’affermare che l’amministratore condominiale è legittimato solo ed esclusivamente nei confronti del proprietario dell’unità immobiliare.
Il caso pratico
Il caso affrontato dal Giudice di Pace di Perugia illustra perfettamente questo dilemma. Il Condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti del signor Tizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, per una somma complessiva di Euro 930,02.
L’opponente, Tizio, sosteneva che l’obbligo di corrispondere tali oneri ricadesse su una terza parte, la società Gigio srl, in forza di un contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra loro nel 2010. Di conseguenza, Tizio chiedeva che fosse autorizzato a chiamare in causa il locatario Gigio srl, al fine di vederla condannata a corrispondere le somme richieste direttamente al Condominio. La terza chiamata in causa eccepiva, tuttavia, la propria carenza di legittimazione passiva e la totale estraneità al rapporto controverso con l’ente condominiale.
La Sentenza del Giudice di Pace di Perugia risolve il dilemma ribadendo in modo categorico il principio cardine del diritto condominiale: il rapporto obbligatorio sussiste solo tra l’ente e il proprietario.
Il Giudice, infatti, ha respinto l’opposizione promossa dall’opponente Tizio, conseguentemente, confermato il decreto ingiuntivo a suo carico. Allo stesso tempo, è stata respinta la domanda avanzata dall’opponente nei confronti della Gigio srl (terza chiamata) a causa della sua carenza di legittimazione passiva. La pretesa di Tizio era che Gigio srl venisse condannata a corrispondere le somme richieste direttamente in favore del Condominio.
Il principio affermato è chiaro e incontestabile: “l’amministratore condominiale è legittimato solo ed esclusivamente nei confronti del proprietario”.
In termini pratici, questo significa che l’esistenza di un contratto di locazione che ponga a carico dell’inquilino gli oneri condominiali è un accordo che opera esclusivamente inter partes (tra proprietario e inquilino). Questo accordo è irrilevante per il Condominio. L’ente condominiale non può, né deve, agire contro l’inquilino. Se l’inquilino non paga, l’amministratore si rivolge al proprietario; sarà poi quest’ultimo a poter pretendere il versamento degli oneri dal suo inquilino. Inoltre, il giudice ha ricordato che le delibere di approvazione della spesa non contestate, fungono da prova del credito e non possono essere sindacate nella loro validità in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
Consigli pratici
Per i colleghi amministratori, la Sentenza n. 63/2024 non fa che rafforzare la prassi consolidata, ma è utile per ribadire la corretta linea di azione professionale, distinguendo nettamente l’ambito di legittimazione a tutela delle parti comuni da quello di facilitazione in questioni private.
Nel recupero crediti per il mancato pagamento degli oneri (risultanti dai rendiconti e piani di riparto approvati), l’amministratore deve mantenere un approccio rigorosamente professionale e legalmente ineccepibile. L’azione di recupero forzoso, culminante nel decreto ingiuntivo (Art. 63 disp. att. c.c.), deve essere sempre e solo diretta contro il condomino, ovvero il soggetto intestatario dell’unità immobiliare. Qualsiasi eccezione sollevata dal condomino in merito all’esistenza di un inquilino obbligato contrattualmente non può e non deve mutare l’indirizzo della richiesta creditoria del Condominio
Immaginate il Condominio come un castello che ha un debito. L’amministratore, in qualità di esattore del castello, può bussare solo alla porta del feudatario (il proprietario). Se il feudatario ha un accordo privato con un vassallo (l’inquilino) per farsi pagare, questo è un problema interno al feudo. Per l’amministratore e per il castello, l’unico debitore formalmente riconosciuto e legittimamente perseguibile è il feudatario.
