La questione della ripartizione delle spese per gli elementi accessori delle terrazze a livello torna al centro del dibattito giuridico grazie alla sentenza n. 3826/2025 (decisa il 02/12/2025) del Tribunale di Nocera Inferiore. Questo provvedimento offre un’analisi puntuale su come distinguere tra le funzioni di copertura e quelle di praticabilità di un immobile, fornendo chiarimenti essenziali per evitare delibere assembleari illegittime e conseguenti contenziosi.
Il contesto normativo e giurisprudenziale riguardante i lastrici solari e le terrazze a livello si fonda su una distinzione tecnica fondamentale che ha riflessi diretti sul portafoglio dei condomini. Secondo la sentenza, la terrazza a livello di proprietà esclusiva svolge una doppia funzione: da un lato funge da copertura per gli appartamenti sottostanti, dall’altro permette al proprietario la fruizione e il calpestio dell’area. Mentre le spese per la riparazione della struttura che funge da tetto devono essere ripartite tra tutti i condomini beneficiari della copertura, gli elementi che servono esclusivamente a rendere il terrazzo praticabile e sicuro — come i parapetti — seguono una regola diversa. In assenza di specifiche disposizioni normative, la giurisprudenza di legittimità citata nelle fonti stabilisce che tali ripari sono a carico esclusivo del proprietario della terrazza, poiché non contribuiscono alla funzione di copertura dell’edificio.
Il caso pratico
Per comprendere meglio il problema, analizziamo lo scenario trattato dal Tribunale. Un condominio, articolato in due “verticali” denominate “Nord” e “Sud”, delibera l’esecuzione di lavori ai parapetti perimetrali situati in corrispondenza delle terrazze di copertura di proprietà esclusiva. L’assemblea decide di ripartire la spesa (pari a oltre 5.500 euro) ponendo un terzo a carico del proprietario esclusivo e i restanti due terzi a carico dei condomini della colonna sottostante. Una condomina proprietaria impugna la delibera, sostenendo l’erroneità di tale criterio di ripartizione e chiedendo la restituzione di quanto versato in eccedenza.
Il Tribunale di Nocera Inferiore, richiamando l’orientamento consolidato della Suprema Corte, ha accolto le lagnanze della condomina e annullato la delibera. Il principio cardine affermato è che le spese per il rifacimento dei parapetti devono essere poste a carico esclusivo dei proprietari delle terrazze. La sentenza chiarisce che tali strutture non hanno funzione protettiva della facciata o di copertura, ma servono solo alla praticabilità della terrazza stessa.
Esiste un’unica eccezione: la spesa potrebbe essere condivisa solo se l’intervento sul parapetto fosse reso necessario dall’esigenza di abbattere e ripristinare tali elementi per consentire l’impermeabilizzazione del lastrico solare. Poiché nel caso in esame tale necessità non era prevista, il Tribunale ha stabilito che la ripartizione assembleare era illegittima, configurando un vizio di annullabilità della delibera. Di conseguenza, il condominio è stato condannato a restituire alla proprietaria le somme versate in eccesso per “indebito arricchimento”.
n qualità di esperti di gestione condominiale, occorre sottolineare che la prima verifica da compiere riguarda il regolamento di condominio: se quest’ultimo non dice nulla a riguardo, l’amministratore ha il dovere di proporre all’assemblea la soluzione logica e giuridica sancita dalla presente sentenza, ovvero l’attribuzione della spesa al proprietario esclusivo.
Qualora dovesse sorgere una discordanza tra i condomini sulla natura dei lavori, è necessario procedere per gradi. In prima battuta, è fondamentale acquisire una relazione dettagliata del tecnico che dovrà eseguire le opere, che ne specifichi la funzione e le necessità strutturali. Se questa non fosse sufficiente a dirimere i dubbi e si profila il rischio di liti, è caldamente consigliato ricorrere a un ATP (Accertamento Tecnico Preventivo) prima dell’inizio del cantiere; questo passaggio è essenziale per cristallizzare lo stato dei luoghi e la pertinenza delle spese, evitando future contestazioni e impugnative di verbali.
Se la manutenzione non può essere rinviata per ragioni di sicurezza, non è affatto una cattiva idea prevedere l’interpello di un legale affinché illustri correttamente la questione in assemblea, chiarendo i rischi di una ripartizione errata. In definitiva, un amministratore “attivo” e professionale deve affrontare queste tematiche preventivamente. Gestire i criteri di riparto prima di arrivare alla decisione definitiva sui lavori straordinari — che molto spesso diventano urgenti all’improvviso — è l’unico modo per non trovarsi in situazioni di stallo che bloccano l’attività manutentiva dell’edificio e danneggiano l’intera compagine condominiale.
