Il delicato equilibrio della vita condominiale ruota spesso attorno alla corretta applicazione dei criteri di riparto, rendendo le tabelle millesimali un punto focale di controversia. A fornire questi chiarimenti sulla corretta via procedurale da intraprendere quando si contesta l’approvazione di tali tabelle è intervenuta la recente pronuncia del Tribunale Ordinario di Torino, n. 3957 del 08 settembre 2025, la cui analisi è fondamentale per amministratori e condòmini al fine di evitare azioni giudiziarie improprie.
L’ordinamento giuridico stabilisce una netta distinzione tra i rimedi a disposizione del condòmino che intenda contestare le tabelle millesimali. La Suprema Corte (richiamata dal Tribunale di Torino) ha affermato che sussiste una diversità sostanziale tra l’azione di impugnazione della delibera assembleare di approvazione della tabella e l’azione di revisione della tabella medesima.
L’impugnazione della delibera (ai sensi dell’art. 1137 c.c.) ha come oggetto i soli vizi che attengono all’atto e alla sua formazione, rimanendo estranea a essa ogni valutazione relativa alla validità dell’atto collegiale. In termini semplici, si impugna la delibera se si riscontrano difetti procedurali, come la mancanza di attribuzioni dell’assemblea o l’indeterminatezza dell’oggetto.
Al contrario, l’azione di revisione o modifica delle tabelle (disciplinata dall’art. 69 Disp. Att. c.c.) è l’unica via idonea a correggere l’errore relativo all’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello previsto in tabella. Di conseguenza, il condòmino che lamenti o contesti i criteri di ripartizione delle spese e/o l’erroneità dei criteri utilizzati nella redazione delle tabelle millesimali deve necessariamente proporre una domanda di revisione per ottenere una sentenza costitutiva che ne modifichi il contenuto.
Il Caso Pratico
Il caso trattato dal Tribunale di Torino ha origine dall’impugnazione di una delibera assembleare del 25 settembre 2024, avente ad oggetto l’”Analisi ed approvazione nuova tabella millesimale”. L’attrice, sig.ra Rossi, ha contestato la delibera avanzando una serie eterogenea di motivi:
- L’attrice lamentava il difetto assoluto di attribuzioni dell’assemblea e l’adozione della delibera con una maggioranza difforme da quella richiesta, oltre all’indeterminatezza sostanziale dell’oggetto (per mancanza di relazione illustrativa, planimetrie o coefficienti indicati).
- L’attrice contestava anche la non omogeneità dei criteri applicati e la violazione del principio di proporzionalità nel valore attribuito alla sua unità immobiliare, sostenendo un erroneo calcolo della superficie reale e l’applicazione scorretta dei coefficienti correttivi.
Il condominio convenuto ha eccepito preliminarmente che le contestazioni sui criteri di ripartizione e l’erroneità delle tabelle dovevano essere fatte valere tramite l’azione di revisione ex art. 69 disp. att. c.c., e non mediante l’impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c..
Il Tribunale di Torino, nella pronuncia in oggetto, ha accolto l’impostazione giurisprudenziale che separa nettamente i due tipi di azioni.
La Corte ha stabilito che dei quattro motivi di impugnazione proposti, solo i primi due (difetto di attribuzione/maggioranza e indeterminatezza dell’oggetto) rientravano tra i vizi da far valere con l’impugnazione ai sensi dell’art. 1137 c.c..
Al contrario, i motivi riguardanti la non omogeneità dei criteri adottati e la violazione del principio di proporzionalità attenevano al merito del contenuto delle tabelle e dei criteri utilizzati per la loro redazione. Tali doglianze, non rientrando nella sfera di validità dell’atto collegiale, dovevano essere oggetto del diverso procedimento di revisione ex art. 69 disp. att. c.c.. Ne discende, in termini pratici, che il condòmino che ritiene che i propri millesimi siano semplicemente sbagliati nel calcolo, deve promuovere l’azione di revisione giudiziale, non limitarsi a impugnare la delibera che li ha approvati.
Il Tribunale ha rigettato i motivi procedurali esaminati, chiarendo inoltre un altro punto fondamentale: l’atto di approvazione o revisione delle tabelle millesimali non richiede il consenso unanime dei condòmini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., purché l’approvazione avvenga con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge. L’unanimità è necessaria solo se la volontà assembleare intenda derogare al regime legale di ripartizione delle spese (Art. 1123, comma 1, c.c.). Nel caso di specie, avendo l’assemblea agito per ristabilire il valore proporzionale alla luce delle mutate condizioni strutturali (come i locali ex soffitte/mansarde), la delibera è stata correttamente adottata con la maggioranza qualificata, essendo il suo contenuto meramente ricognitivo.
Consigli Pratici
Da questa sentenza si possono trarre precise linee guida per la gestione delle controversie relative ai millesimi.
Nel processo di approvazione di nuove tabelle (specie a seguito di modifiche strutturali ex art. 69 disp. att. c.c. punti 1 e 2), l’amministratore deve assicurarsi che la delibera sia formalmente inattaccabile. Ciò significa verificare che la convocazione, il quorum e la maggioranza siano rispettati. Quando le tabelle sono approvate per riflettere le mutate condizioni dell’edificio e non per derogare ai criteri legali, è sufficiente la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, c.c.. In caso di impugnazione della delibera, l’amministratore, agendo in rappresentanza del condominio, è legittimato a eccepire la inidoneità dell’azione scelta dal condòmino (ovvero che le contestazioni di merito dovevano essere proposte con l’azione di revisione e non con quella di impugnazione).
Quando un condòmino contesta la sostanza delle tabelle (ad esempio, il coefficiente applicato o la misurazione), l’amministratore deve comprendere che tale questione esula dalle attribuzioni assembleari e richiede un’azione giudiziale privata e costitutiva ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.. In tale contesto, l’amministratore può agire come facilitatore fornendo la documentazione necessaria, ma non può risolvere la controversia sui valori. È essenziale, inoltre, che l’amministratore non disattenda gli obblighi preliminari al contenzioso: nel caso esaminato dal Tribunale, il Condominio è stato condannato al versamento di una somma in favore del bilancio dello Stato pari al doppio del contributo unificato per la mancata partecipazione, senza giustificato motivo, al primo incontro di mediazione, nonostante avesse vinto la causa nel merito. Agire quindi con logica professionale.
