Una recente pronuncia del Tribunale Ordinario dell’Aquila (Sentenza n. 577/2025) fornisce un chiarimento fondamentale per i condomini in merito alla corretta procedura da seguire quando si intende contestare l’irregolarità delle tabelle millesimali. L’organo giudiziario, rigettando un’impugnazione di delibera, ha ribadito la netta distinzione tra l’azione volta a contestare la ripartizione delle spese e quella diretta a modificare i valori millesimali, atti che possiedono una natura giuridica profondamente diversa.
Il cuore della questione giurisprudenziale risiede nella natura degli atti condominiali. Le tabelle millesimali sono considerate gli atti presupposti delle decisioni assembleari, compresa l’approvazione dei bilanci consuntivi e preventivi e la conseguente ripartizione delle spese annuali. La giurisprudenza di legittimità (richiamata dal Tribunale, come Cass. Sez. 2, 18/08/2005, n. 16982) stabilisce in modo inequivocabile che non si può ricorrere al giudice per contestare la delibera che si basa su tabelle millesimali vigenti, ma si deve impugnare giudizialmente le tabelle stesse chiedendone la modifica.
Il principio tecnico è chiaro: le tabelle servono a valutare gli elementi che consentono il riparto delle spese tra i condomini sulla base dei titoli di proprietà esistenti. La costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni possono essere riscontrate dal giudice basandosi sulle tabelle, finché queste non siano state modificate, senza che il giudice sia tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini per valutarli come difformi dalle tabelle.
Il Caso Pratico
Il contenzioso analizzato dal Tribunale di L’Aquila trae origine dall’azione promossa da una condomina. L’attrice aveva convenuto in giudizio il Condominio per far accertare l’illegittimità della delibera del 16 maggio 2019, con la quale erano stati approvati i bilanci e i relativi riparti. A fondamento dell’impugnazione, la condomina contestava l’errata attribuzione dei millesimi, l’illegittimità delle tabelle millesimali e la validità del regolamento condominiale, sostenendo la mancata corrispondenza con gli effettivi titoli di proprietà.
L’essenza del problema era questa: un condomino contesta i riparti di spesa, ma lo fa indirettamente, cercando di far annullare la delibera accusando l’invalidità del suo stesso fondamento, cioè le tabelle millesimali. Nel corso del giudizio, è emerso che le tabelle millesimali e il regolamento di condominio erano in vigore al momento dell’adozione della delibera e non erano mai stati oggetto di precedente contestazione o modifica.
Il Tribunale di L’Aquila, in linea con la giurisprudenza di legittimità, ha rigettato le domande dell’attrice e confermato la delibera assembleare impugnata. Il principio affermato è che le contestazioni sulle tabelle, sulle planimetrie allegate al regolamento e sull’attribuzione dei millesimi sono state ritenute inammissibili se promosse nell’ambito dell’impugnazione della delibera di bilancio. La decisione assunta era stata, infatti, in conformità alle tabelle e al regolamento condominiale vigenti al momento della delibera.
Il Giudice ha stabilito che la delibera impugnata aveva raggiunto il suo scopo proprio in ragione delle tabelle millesimali mai opposte. Di conseguenza, l’impugnazione della delibera basata sulla presunta illegittimità degli atti presupposti è risultata infondata.
Un aspetto della pronuncia riguarda la legittimazione passiva: la domanda di modifica delle tabelle millesimali e del regolamento di condominio è stata dichiarata improcedibile. La revisione dei millesimi, infatti, influisce sul diritto del singolo proprietario. Per avviare un tale giudizio, l’attrice avrebbe dovuto instaurare il contraddittorio nei confronti di ogni proprietario come legittimato passivo personalmente, e non semplicemente per il tramite dell’amministratore di condominio
Consigli Pratici
Quando un condomino manifesta l’intenzione di contestare i riparti di spesa perché ritiene le tabelle errate, l’amministratore deve agire con diligenza. In primo luogo, deve riconoscere che l’impugnazione della delibera di bilancio è un atto che attiene alla gestione delle parti comuni e per cui il condominio, in persona dell’amministratore, è legittimato passivo. Tuttavia, se la contestazione mira a una revisione sostanziale dei millesimi, l’amministratore deve informare il proponente che grava su di lui la revisione delle tabelle millesimali dimostrare l’esistenza di errori originari o modifiche sostanziali all’immobile che incidano sui valori proporzionali.
