La corretta ripartizione delle spese in condominio alimenta da sempre il contenzioso giudiziario, specialmente quando si parla di elementi strutturali “ibridi” come le terrazze a livello. Una recente e sentenza del Tribunale Ordinario di Palermo (Seconda Sezione Civile, dott. Stefano Sajeva, pubblicata il 12 marzo 2026 n. 1755) torna a fare chiarezza su questo delicato argomento, offrendo spunti fondamentali per distinguere ciò che è di proprietà comune da ciò che, invece, deve gravare esclusivamente sulle tasche del singolo condomino.
Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione della natura giuridica della terrazza a livello e dei suoi accessori, come il parapetto e la porzione cosiddetta “aggettante”. In ambito condominiale, la regola generale sancita dall’art. 1117 c.c. elenca i beni comuni, ma la giurisprudenza ha dovuto spesso integrare la norma per risolvere casi ambigui. Se per la terrazza a livello che funge da copertura si applica solitamente il criterio di riparto previsto dall’art. 1126 c.c. (un terzo a carico dell’utente esclusivo e due terzi a carico di chi sta sotto), la questione si complica quando la terrazza presenta parti che sporgono oltre il perimetro dell’edificio (aggettanti) o elementi come i parapetti, che svolgono una doppia funzione: protezione per chi la usa e decoro estetico per l’intera facciata.
La sentenza del Tribunale di Palermo, richiamando consolidati orientamenti della Cassazione, ribadisce che non basta la “contiguità” tecnica tra due elementi per applicare lo stesso regime giuridico: occorre analizzare la funzione strutturale e l’attitudine del bene a servire l’interesse comune o quello individuale.
Il caso pratico
Il caso nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte di una condomina, proprietaria di una terrazza a livello. L’assemblea aveva approvato un nuovo computo metrico e un piano di riparto per i lavori straordinari di rifacimento del prospetto. La ricorrente sollevava due obiezioni principali. In primo luogo, sosteneva l’illegittimità della delibera poiché approvata senza revocare formalmente una decisione precedente sullo stesso tema. In secondo luogo, contestava l’addebito integrale a suo carico delle spese relative al parapetto in muratura e alla porzione aggettante della terrazza, ritenendo che tali elementi fossero parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. e che le spese dovessero quindi essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Il Condominio, di contro, difendeva la ripartizione basandosi sul regolamento condominiale e sulla funzione dei beni in oggetto.
Il Tribunale di Palermo ha risolto il dilemma con un’analisi chirurgica che distingue tra aspetti formali e sostanziali. Per quanto riguarda la validità della delibera, il Giudice ha chiarito che le decisioni assembleari non sono irrevocabili: una nuova delibera che disciplini la stessa materia in termini incompatibili con la precedente opera una “revoca implicita” della stessa, senza necessità di formule sacramentali (citando Cass. n. 30479/2019).
Entrando nel merito del riparto spese, la sentenza del 12 marzo 2026 ha stabilito principi pratici di estrema importanza:
- La porzione aggettante: La parte della terrazza che sporge oltre il muro perimetrale e non funge da copertura per i piani sottostanti è assimilabile a un balcone aggettante. Essa non ha funzione condominiale e le spese di manutenzione spettano integralmente al proprietario dell’unità a cui accede.
- Il parapetto interno: La faccia interna del muro di protezione della terrazza serve a garantire la sicurezza e l’affaccio dell’utente. Anche in questo caso, la spesa è a carico esclusivo del proprietario.
- Il parapetto esterno e le copertine: Qui il Tribunale ha parzialmente accolto il ricorso della condomina. La parte esterna del parapetto e le “copertine” in marmo sono elementi che si inseriscono nel prospetto del fabbricato, contribuendo a definirne l’estetica e la facciata. In quanto componenti del decoro architettonico, essi sono beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. Pertanto, le spese per il loro rifacimento devono essere sostenute da tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà (ex art. 1123 c.c.).
Consigli pratici
Alla luce di questa pronuncia, l’amministratore deve muoversi con cautela nella fase di redazione dei piani di riparto relativi ai prospetti. È essenziale che l’attività a tutela delle parti comuni, dove l’amministratore è pienamente legittimato ad agire e a imporre il riparto millesimale, resti nettamente separata dalla gestione delle parti private. Nel gestire un appalto di rifacimento facciate, l’amministratore esperto dovrebbe richiedere al tecnico incaricato un computo metrico estremamente dettagliato, che scorpori chiaramente le lavorazioni sul lato esterno del parapetto e sugli elementi decorativi (millesimi generali) da quelle sul piano di calpestio, sulla porzione aggettante e sul lato interno dei muretti di cinta (spese individuali).
È fondamentale non avallare piani di riparto che carichino sulla collettività spese per utilità esclusivamente private, né viceversa, per evitare impugnazioni come quella analizzata dal Tribunale di Palermo. La chiave è distinguere la funzione strutturale di ogni elemento edilizio che permette di prevenire il conflitto e assicura che ogni centro di spesa sia coerente con il diritto di proprietà.
