In un recente incontro formativo, l’Avv. Claudio Belli, noto formatore in materia di diritto condominiale, durante un incontro tenutosi presso la sede Provinciale di ANACI BAT, ha delineato un quadro delle più significative e recenti pronunce della Corte di Cassazione. Queste pronunce rappresentano un punto di riferimento imprescindibile per gli amministratori di condominio e costituiscono strumenti di conoscenza cruciali della gestione quotidiana perché possono mettere in luce le responsabilità di ogni attore della vita condominiale e le opportune tutele da porre in essere.
Una delle pronunce più significative (Cass. 14424/2025) ha trattato il caso di alcuni condòmini che avevano impugnano vari rendiconti deducendone la nullità perché alcuni di questi prevedevano un compenso maggiorato rispetto a quello fissato all’atto della nomina.
Ebbene, la Cassazione ha affermato che tale deliberazione non può essere “sanata”, ex post con l’approvazione del rendiconto consuntivo che tale compenso maggiorato eventualmente includa.
E’ vero, dice la Cassazione, che «L’approvazione del consuntivo da parte dell’assemblea [che ha la precipua funzione di rendere il credito dell’amministratore liquido ed esigibile. Così Cass., 21.6.2023, n. 17713] preclude/impedisce ai condòmini la facoltà di contestare le voci di entrata e di uscita sotto il profilo meramente contabile, ma non sotto quello della validità e dell’efficacia dei rapporti obbligatori dai quali le partite inserite nel conto derivano” (si legge in motivazione di Cass., n. 14424/2025 cit.)».
Il giurista ha poi analizzato un’altra pronuncia importante per i professionisti immobiliari. Si tratta di Cass., II, 26 maggio 2025, n. 14039 si è occupata della «cessazione automatica» dell’incarico dell’amministratore condominiale per la decorrenza di due anni dalla nomina. Tale decisione ha affermato che «In base all’art. 1129 c. 10 c.c., decorso il secondo anno dall’assunzione dell’incarico, l’amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza che sia necessaria a tal fine una decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza, l’art. 1129 comma 8 c.c. prescrive che l’amministratore cessato dalla carica debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condomìnio e ai condòmini, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi. 3.2. La drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condomini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale, l’interesse a chiedere la revoca dell’amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione» del 1129 c.11.
E’ una pronuncia che dimostra come – ha affermato Claudio Belli – dopo la riforma dobbiamo guardare al diritto condominiale con nuove lenti ottiche: quelle del diritto civile dei contratti
Cass., 11 febbraio 2025 n. 3498 si è occupata della questione della richiesta che spesso viene fatta in assemblea dei condòmini di conoscere i nomi dei morosi in condominio. La Suprema Corte ha stabilito che non solo è possibile, ma è un preciso dovere dell’amministratore. Ma con quali limiti? La Cassazione, banalmente, dice «basta che si rispetti la riservatezza». Ad esempio, non è lecito affiggere un elenco dei morosi in in bacheca, ma è legittimo comunicarlo in assemblea (fornendo un resoconto dettagliato della situazione finanziaria) o attraverso avvisi destinati esclusivamente ai condòmini (indicando i debitori e le azioni intraprese per il recupero del credito). Sicuramente quello che non si può fare è diffondere questa informazione a persone non coinvolte nella gestione condominiale
La sentenza Cass. II, 15 gennaio 2025, n. 1002 finalmente ha stabilito chi è il soggetto legittimato processualmente in caso di mancata ottemperanza all’obbligo di comunicare, ai creditori del condomìnio, i dati dei condòmini morosi ex art. 63 disp. att. c.c.. Dice la S.C. che la causa va fatta all’amministratore … perché l’obbligo esula dal mandato ed «è espressione di un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore». L’obbligo quindi è «funzionale» ai creditori ed è un obbligo derivante dalla legge che genera una responsabilità aquiliana».
Perché la Cassazione ha affermato questo principio? Perchè la mancata comunicazione da una parte può causare un danno al creditore ma dall’altra gli effetti dell’attività dell’amministratore sono imputabili direttamente al condomìnio. Sembra voler dire la Corte di Cassazione che questa condotta genera un danno a tutti, ai creditori e ai condòmini in regola e quindi deve essere l’amministratore in proprio e non il condomìnio ad essere chiamato in giudizio.
Altra questione che la Cassazione sembra aver coerentizzato.
Colui che “non è più condòmino” ha la legittimazione e l’ interesse ad impugnare un delibera? Quante volte abbiamo sentiro dire che l’ex condòmino è un extraneus.
La Cassazione ha trattato il caso di un condòmino che aveva impugnato una delibera assembleare per lavori di manutenzione ma poi aveva venduto casa (però le rate di quell’appalto continuava a pagarle). Il Condomìnio si costituisce e afferma che, siccome il condòmino ha iniziato la causa quando era proprietario ma poi ha venduto, non aveva più interesse ad agire”. Cass. ord. 16554/2024 ha ribadito che il venir meno in corso di causa della qualità di condòmino impedisce al giudice di annullare la delibera impugnata ma ha affermato che ciò vale ameno che l’impugnante non piu’ condòmino dimostri che l’efficacia della delibera continua ripercuotersi sulla sua sfera patrimoniale (ad esempio per essere egli tutt’ora obbligato a contribuire alle spese che quella aveva approvato e ripartito).
Questa ordinanza è importante perché ha individuato un vuoto di tutela per quei condòmin i cui effetti della delibera permangono.
Infine, l’ordinanza n. 16290 del 2025 pone l’accento sulla responsabilità dell’amministratore in caso di lavori straordinari. Qualora l’amministratore riceva un compenso extra per la gestione di tali lavori, assume una responsabilità di vigilanza rafforzata. Questo significa che non può limitarsi a delegare il controllo all’impresa appaltatrice o al direttore dei lavori, ma deve esercitare un controllo attivo, effettivo e costante sull’andamento e sulla corretta esecuzione delle opere, nonché sul rispetto dei termini contrattuali.
In conclusione, le recenti sentenze della Cassazione, illustrate dall’Avv. Claudio Belli, impongono un’attenzione sempre maggiore alla trasparenza, alla correttezza procedurale e alla diligenza nella gestione condominiale. Per l’amministratore moderno, la formazione continua e l’aggiornamento giurisprudenziale non sono solo un’opportunità di crescita professionale, ma un requisito essenziale per operare in conformità con la legge e tutelare al meglio gli interessi della compagine condominiale.
