Una recente pronuncia del Tribunale Ordinario di Genova (Sezione VI Civile, sentenza del 19 marzo 2026) torna a tracciare un confine netto tra i poteri dell’amministratore e le prerogative sovrane dell’assemblea. Il provvedimento analizza le conseguenze legali derivanti dall’affidamento di incarichi tecnici onerosi in assenza di una preventiva autorizzazione dei condomini, offrendo chiarimenti fondamentali per evitare che il mandatario si trovi a rispondere personalmente delle obbligazioni contratte.
Nel diritto condominiale, la ripartizione delle competenze tra organo esecutivo (amministratore) e organo deliberativo (assemblea) è regolata da principi di estrema precisione. Il baricentro del potere decisionale, specialmente quando si parla di manutenzione straordinaria, risiede esclusivamente in capo all’assemblea dei condomini. Ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile, spetta infatti ai condomini l’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni.
L’amministratore ha un limitato margine di manovra previsto dal secondo comma dello stesso articolo, che gli consente di ordinare lavori straordinari solo se rivestono carattere di urgenza, con l’obbligo però di riferirne alla prima assemblea utile. Se questo presupposto manca e l’amministratore sottoscrive contratti o accetta preventivi impegnativi per il condominio senza una delibera a supporto, la giurisprudenza, richiamata puntualmente dal Tribunale di Genova, parla di “falsus procurator”. In sostanza, l’amministratore agisce come un rappresentante senza poteri: il contratto firmato non vincola il condominio verso il terzo fornitore, ma rimane un’obbligazione che ricade potenzialmente sulla responsabilità personale del mandatario.
Il caso pratico
Lo scenario oggetto della sentenza genovese vede contrapposti un condominio e una società specializzata in monitoraggi strutturali. La vicenda ha inizio quando l’amministratore, a seguito della comparsa di circa quindici lesioni nell’edificio, richiede via e-mail un’attività di monitoraggio statico continuo. La società invia un’offerta che prevede un costo fisso di installazione e un canone mensile per il nolo delle attrezzature e la gestione dei dati, specificando che il servizio sarebbe proseguito fino a un ordine ufficiale di smontaggio.
Il monitoraggio si protrae per oltre un anno. La società, non ricevendo i pagamenti pattuiti (oltre 10.000 euro), ottiene un decreto ingiuntivo contro il condominio. Quest’ultimo propone opposizione, sostenendo che l’amministratore non avesse mai ricevuto il mandato dall’assemblea per impegnare tali somme e che, peraltro, non vi fosse prova dell’effettiva consegna dei report tecnici né della validità delle firme apposte sui documenti di conferma lavoro, prontamente disconosciute come apocrife.
Il Tribunale di Genova, accogliendo l’opposizione del condominio e revocando il decreto ingiuntivo, ha applicato un rigoroso principio di legalità. Il giudice ha evidenziato come l’attività di monitoraggio delle fessure, protrattasi per molti mesi, non potesse affatto considerarsi un intervento “urgente” nel senso stretto del termine (ovvero volto a scongiurare un danno imminente e imprevedibile), ma rientrasse appieno nella manutenzione straordinaria non urgente.
Citando la consolidata giurisprudenza di legittimità (Cassazione Civile n. 2807/2017), la sentenza ribadisce che, in assenza di delibera e di urgenza provata, l’amministratore non ha il potere di impegnare il patrimonio dei condomini. Nel caso di specie, essendo il servizio durato oltre un anno, l’amministratore avrebbe avuto tutto il tempo necessario per convocare l’assemblea e sottoporre il preventivo al voto. Non avendolo fatto, egli ha agito come falsus procurator. Di conseguenza, il contratto non è opponibile al condominio.
Inoltre, la pronuncia ha sottolineato un difetto probatorio fatale per l’impresa: le firme sui moduli di “conferma lavoro” sono state dichiarate false dall’amministratore e la società non ha richiesto la verificazione delle stesse. Anche l’invio dei report a un tecnico terzo, senza prova che questi avesse il potere di rappresentare il condominio, è stato ritenuto insufficiente a dimostrare il corretto adempimento contrattuale. Il risultato? Il condominio è stato esentato dal pagamento e la società è stata condannata a restituire le somme già incassate durante il giudizio.
Consigli pratici
Alla luce dei principi ribaditi dal Tribunale di Genova, l’amministratore di condominio deve esercitare con estrema lucidità il proprio discernimento, distinguendo tra le attività a tutela delle parti comuni, dove la sua legittimazione è “nativa”, e quelle che richiedono un passaggio assembleare obbligatorio. Nelle attività di conservazione ordinaria o nei piccoli interventi di verifica e messa in sicurezza preliminare — finalizzati a una ricognizione immediata di un potenziale vizio o al contenimento di un rischio latente — l’amministratore può e deve agire con tempestività. In queste circostanze, egli opera nel pieno esercizio dei propri poteri di custodia garantiti dall’art. 1130 c.c., con il fine precipuo di mappare le criticità e tutelare l’incolumità del fabbricato e dei suoi abitanti. Tuttavia, nel momento in cui l’incarico tecnico o l’opera manutentiva perde il carattere della transitorietà per trasformarsi in un servizio strutturato, caratterizzato da un impegno economico rilevante, da una durata prolungata nel tempo o da una complessità gestionale che consenta una programmazione non immediata, la soglia della manutenzione straordinaria viene inevitabilmente superata.
In tali scenari, l’autonomia decisionale del mandatario cede il passo alla sovranità dell’assemblea, rendendo il preventivo passaggio deliberativo l’unico scudo efficace contro contestazioni e responsabilità personali. È fondamentale ricordare che l’unica deroga ammessa è quella dell’urgenza indifferibile prevista dall’art. 1135, comma 2 c.c., che si configura solo in presenza di un pericolo immediato e concreto. Se l’urgenza è reale, l’ordine di lavoro deve essere immediatamente seguito dalla comunicazione alla prima compagine utile per la ratifica, onde evitare di trovarsi nella spiacevole posizione di unico responsabile contrattuale verso la ditta fornitrice. Qualora, infatti, manchino sia la delibera che il carattere dell’urgenza — come nel caso di attività che si protraggono per mesi offrendo ampi margini temporali per una convocazione — l’amministratore che firma un contratto agisce tecnicamente come “falsus procurator”. Questo status giuridico comporta che l’atto compiuto non vincoli il Condominio verso il terzo fornitore, trasformando l’obbligazione in un debito personale del professionista.
Un’ulteriore distinzione fondamentale attiene alla natura dei beni coinvolti. Mentre per le parti comuni l’amministratore ha poteri di iniziativa e rappresentanza, seppur nei limiti sopra descritti, nelle questioni che riguardano le proprietà esclusive o i rapporti tra privati la sua figura deve mutare radicalmente. In questi ambiti, l’amministratore non possiede alcun potere di spesa o di firma e la sua attività deve limitarsi esclusivamente a quella di facilitatore. Egli può agire da tramite per segnalare criticità che dalle unità private potrebbero riverberarsi sulle parti comuni, ma deve astenersi dal sottoscrivere incarichi o contratti che impegnino i singoli condomini o il fondo comune per opere che non siano di stretta pertinenza condominiale. In sintesi, la corretta gestione del rischio professionale passa per un rigoroso rispetto della gerarchia decisionale: agire d’iniziativa solo per la conservazione urgente e ordinaria delle parti comuni, e attendere sempre il mandato assembleare per ogni servizio che richieda una pianificazione economica e temporale eccedente la normale amministrazione.
