La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 24236 del 30 agosto 2025, è tornata su un tema ricorrente nella vita condominiale: la ripartizione degli oneri relativi a lavori straordinari quando interviene la compravendita di un’unità immobiliare. Esaminiamo i principi ribaditi dalla Suprema Corte per chiarire definitivamente a quale momento imputare l’obbligazione di spesa e, conseguentemente, su chi gravi la responsabilità finale, definendo i limiti e le possibilità dell’azione di rivalsa.
Il principio di diritto al centro dell’analisi riguarda l’individuazione del soggetto obbligato a sostenere i costi di innovazioni, manutenzione straordinaria o ristrutturazione delle parti comuni in caso di trasferimento della proprietà.
La giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che l’elemento determinante non è la data del pagamento o dell’esecuzione dei lavori, bensì la data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’intervento. Tale delibera ha infatti valore costitutivo della relativa obbligazione.
Questo criterio è fondamentale e opera non solo nei rapporti tra il condominio e i singoli proprietari, ma anche nei rapporti interni tra compratore e venditore. In sintesi, chi era proprietario dell’immobile al momento in cui l’assemblea ha deliberato la spesa è il soggetto su cui grava l’onere.
Il contenzioso portato all’attenzione della Cassazione si origina da una situazione tipica: un acquirente (Tizio) compra un appartamento da due venditori (Caio e Sempronio). L’acquirente si trova poi a dover pagare somme (circa 3.335,83 euro) al condominio, in parte per oneri ordinari pregressi e in parte per la quota relativa a spese straordinarie per la sostituzione della caldaia dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Nel caso specifico, i giudici di merito avevano accertato che la delibera relativa alla sostituzione della caldaia era stata presa quando l’atto di vendita dell’appartamento non era ancora intervenuto. Di conseguenza, l’acquirente, pur avendo pagato tali quote al condominio (in forza del principio di solidarietà passiva), agiva in giudizio per ottenere il regresso (rimborso) dai suoi danti causa. I venditori tentavano di resistere, sollevando eccezioni come la compensazione (per un presunto danno da infiltrazioni) e l’arricchimento senza giusta causa del compratore.
La Suprema Corte rigetta il ricorso dei venditori e conferma la decisione dei giudici di merito, stabilendo con chiarezza come risolvere il dilemma del riparto, specialmente nei rapporti interni tra le parti.
Il principio cardine affermato è che l’onere della spesa grava “su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera”. Poiché l’assemblea aveva deliberato la sostituzione della caldaia prima della compravendita, l’obbligazione era già sorta in capo ai venditori
Cosa implica questo in termini pratici?
- L’obbligazione di pagamento sorge in capo al venditore nel momento in cui la spesa è deliberata.
- L’acquirente è comunque chiamato a rispondere, solidalmente con il venditore, per il pagamento degli oneri condominiali dovuti dall’alienante, limitatamente al biennio antecedente l’acquisto (ai sensi dell’art. 63 comma 2 disp. att. c.c., nel regime previgente). Questa solidarietà opera però solo nei rapporti esterni con il condominio.
- Se l’acquirente paga al condominio una spesa la cui delibera è anteriore all’atto di acquisto, egli ha conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa. L’acquirente risponde solo delle obbligazioni sorte successivamente all’acquisto, e se chiamato a rispondere di quelle sorte in epoca anteriore, ha comunque diritto di regresso verso il venditore.
- La Corte ha inoltre precisato che l’eccezione di arricchimento senza giusta causa sollevata dal venditore (che sosteneva che il compratore fosse l’unico beneficiario del nuovo impianto) è mal posta, in quanto tale profilo attinente alla compravendita “sta al di fuori del perimetro del presente giudizio” di riparto delle spese condominiali
Consigli Pratici
Di fronte a controversie sul riparto delle spese a seguito di compravendita, l’amministratore deve agire con una chiara distinzione tra la tutela degli interessi comuni e la gestione delle dinamiche private.
L’amministratore è legittimato ad agire per la tutela della cassa comune. In presenza di un trasferimento di proprietà, l’amministratore ha l’obbligo di recuperare le somme dovute, richiedendo il pagamento indifferentemente all’acquirente o all’alienante in virtù del principio di responsabilità solidale ex art. 63 disp. att. c.c., anche se limitata (nel regime attuale e in quello previgente) al biennio. È fondamentale agire con tempestività per evitare la prescrizione e assicurare il finanziamento dei lavori deliberati. L’Amministratore deve solo accertare l’esistenza e la validità del debito e la responsabilità solidale, senza entrare nel merito della rivalsa interna.
La determinazione di chi, tra venditore e compratore, debba sopportare definitivamente l’onere (ossia l’esercizio del diritto di regresso) è una questione di natura meramente privatistica tra le parti contrattuali. La pretesa risarcitoria avanzata dal venditore (come l’eccezione di compensazione per danni privati o l’eccezione di arricchimento senza causa) esula dal giudizio di riparto condominiale.
In tali ambiti, l’amministratore non ha legittimazione ad agire in rappresentanza delle parti private e deve astenersi da ingerenze. Il suo ruolo si limita a quello di facilitatore neutrale, fornendo su richiesta e nel rispetto della privacy la documentazione necessaria (verbali di delibera e riparti contabili) che attesti la data di costituzione dell’obbligazione di spesa, in modo che le parti possano esercitare il loro diritto di regresso in sede propria.
