Un’importante sentenza della Corte di Cassazione, l’ordinanza 10942 del 2025, ribadisce un principio fondamentale in materia di diritti condominiali e proprietà: la costruzione di una veranda non può ostruire la vista in appiombo dell’appartamento al piano superiore. Questa decisione della Suprema Corte è destinata a fare chiarezza e a tutelare il diritto dei condòmini a godere pienamente della propria visuale.
La “vista in appiombo” è un concetto giuridico specifico che definisce il diritto di un condòmino di affacciarsi dalla propria finestra o dal balcone e guardare verso il basso, dirigendo lo sguardo in verticale, fino alla base dell’edificio. Qualsiasi costruzione che si opponga a questa visuale verticale è considerata illecita.
La sentenza della Cassazione nasce dal ricorso di Pietro Troia contro Pietro Favata e Anna Maria Gulino. Il signor Troia, proprietario di un appartamento posto al piano immediatamente superiore, aveva lamentato che la realizzazione di una veranda da parte dei convenuti avesse leso il suo diritto di veduta in appiombo, esercitata dalla sua terrazza di proprietà esclusiva.
La Corte d’Appello di Palermo aveva inizialmente rigettato la domanda di Troia, riformando una precedente sentenza di primo grado. L’errore della Corte d’Appello, come sottolineato dalla Cassazione, è stato quello di confondere il diritto di veduta in appiombo, tutelato dall’articolo 907 del Codice Civile, con l’uso della cosa comune da parte dei singoli condomini. Invece di focalizzarsi sulla violazione del diritto di veduta, la Corte d’Appello aveva erroneamente applicato l’articolo 1102 del Codice Civile, che riguarda l’uso più intenso dei beni comuni.
La Corte di Cassazione ha invece chiarito che la questione verteva sulla violazione dell’articolo 907 del Codice Civile, che disciplina la distanza delle costruzioni dalle vedute. Questo articolo stabilisce che, una volta acquisito il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di quest’ultimo non può fabbricare a una distanza inferiore a tre metri. Inoltre, se si vuole appoggiare una nuova costruzione al muro in cui si trovano tali vedute, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.
La Suprema Corte ha ribadito che la Corte di merito avrebbe dovuto verificare se il manufatto in questione violasse effettivamente la veduta in appiombo del ricorrente.
Precedenti e principi consolidati
Non è la prima volta che la Corte di Cassazione si pronuncia su questo argomento. La stessa ordinanza 10942 del 2025 cita precedenti importanti, come la sentenza 14916 del 2017, che in una vicenda largamente sovrapponibile aveva già cassato una sentenza della medesima Corte d’Appello di Palermo. La Cassazione ha più volte affermato l’integrità della veduta in appiombo lesa da manufatti realizzati dal proprietario dell’appartamento sottostante, citando diverse altre sentenze a supporto, come le nn. 15906/2024, 6277/2023, 2973/2023, 20287/2022, 5732/2019, 7269/2014, 955/2013.
Di conseguenza, la Cassazione ha accolto il ricorso di Pietro Troia, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello di Palermo, in una diversa composizione, per un nuovo esame basato sul principio di diritto riaffermato.
In sintesi, la sentenza 10942 del 2025 conferma che il diritto alla “vista in appiombo” è un diritto inviolabile del condòmino, e che le costruzioni, come le verande, devono rispettare tale visuale verticale, conformemente a quanto previsto dall’articolo 907 del Codice Civile
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