La recente sentenza della Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, n. 11405 pubblicata il 27 aprile 2026 (Relatore Antonio Scarpa), rappresenta un intervento nomofilattico di straordinaria lucidità nel panorama del diritto condominiale. Non si tratta di un improvviso cambio di rotta, quanto piuttosto di una rigorosa e sistematica conferma di principi che spesso, nella prassi delle aule giudiziarie e nelle infuocate assemblee serali, vengono colpevolmente dimenticati. La pronuncia offre agli interpreti e ai professionisti del settore una bussola fondamentale per distinguere ciò che è giuridicamente rilevante da ciò che appartiene al mero fatto, tracciando un confine tra il potere deliberativo dell’organo collegiale e le pretese individuali dei singoli partecipanti.
Dal Fatto al Diritto
La vicenda trae origine dall’impugnazione, ex articolo 1137 del Codice Civile, di alcune deliberazioni assembleari da parte di una condomina. La ricorrente lamentava, tra le altre cose, vizi nel calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi, l’illegittimità di alcune deleghe e la mancata regolare convocazione di tutti gli aventi diritto. Il nodo del contendere riguardava in particolare un punto all’ordine del giorno relativo alla “definizione dei confini tra proprietà privata e parti comuni”. Nei gradi di merito, i giudici avevano rilevato che su tale punto l’assemblea non aveva affatto deliberato, essendosi limitata a prendere atto delle dichiarazioni di un condomino e a ipotizzare il conferimento di un incarico a un tecnico per acquisire un preventivo. Nonostante ciò, la condomina ha inteso adire la Suprema Corte, offrendo così agli Ermellini l’occasione per cristallizzare regole auree sulla natura stessa dell’atto deliberativo e sulle regole del gioco processuale.
Il passaggio più denso e tecnicamente rilevante della sentenza n. 11405/2026 risiede nella definizione dei requisiti di esistenza di una delibera condominiale. La Cassazione afferma testualmente che «spetta all’attore l’onere di provare la sussistenza della delibera stessa, prima ancora del vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio che ne comporti l’invalidità». Ma quando una delibera può dirsi esistente? I giudici di legittimità chiariscono che ciò avviene «sol quando sia perfezionata la fattispecie del procedimento collegiale, tale da rendere possibile individuare strutturalmente in essa l’espressione di una volontà riferibile alla maggioranza avente portata organizzativa».
Questo significa che la semplice verbalizzazione di dichiarazioni di scienza o di volontà dei singoli, curata dal segretario, non equivale a una decisione del collegio. Inoltre, la Corte ribadisce un limite invalicabile per l’organo sovrano del condominio: «neppure rientra nei poteri dell’assemblea determinare a maggioranza l’ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive». Trattandosi di diritti reali, l’assemblea non può disporne a maggioranza, privando così di qualsiasi “portata organizzativa” e di giuridica esistenza ogni pretesa decisione in tal senso.
Altrettanto rigoroso è il passaggio sulla questione delle deleghe e della convocazione. Richiamando l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, la Cassazione ricorda che i vizi di convocazione possono essere eccepiti solo dai condomini assenti o dissenzienti perché non ritualmente convocati. Per quanto riguarda le deleghe, la sentenza ribadisce fermamente che «i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato trovano disciplina in base alle regole sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante può ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto».
Riflessioni
Per l’amministratore di condominio moderno, questa pronuncia è un prezioso vademecum operativo che impone un’attenta riflessione sulla gestione della dinamica assembleare. Nell’attività a tutela delle parti comuni, dove risiede la piena legittimazione dell’amministratore, la sentenza ricorda l’importanza vitale della figura del Presidente dell’assemblea e della corretta verbalizzazione. È compito del Presidente, e l’amministratore deve farsi promotore di questa consapevolezza, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto a verbale, indicando con precisione chirurgica i presenti, gli assenti, i dissenzienti e i rispettivi valori millesimali. Solo un verbale redatto con questi crismi può resistere alle impugnative basate sul difetto di quorum.
Specularmente, quando l’assemblea scivola su questioni esclusive o private – come la definizione dei confini tra proprietà singole e condominiali – l’amministratore deve guidare l’assemblea evitando che questa adotti delibere nulle per eccesso di potere, spiegando ai condomini che su tali diritti non si può votare a maggioranza. Se i partecipanti intendono comunque far mettere a verbale le proprie posizioni o contrasti proprietari, l’amministratore deve assicurarsi che il segretario le iscriva come mere dichiarazioni a verbale, senza sottoporle a votazione, sterilizzando così sul nascere il rischio di costose e inutili impugnazioni giudiziarie per delibere inesistenti o prive di portata organizzativa.
