Le assemblee condominiali sono il cuore pulsante della gestione di un edificio, il luogo in cui si prendono decisioni cruciali per la vita comune. Tuttavia, la validità delle delibere è strettamente legata al rispetto delle rigorose norme procedurali e sostanziali previste dalla legge. Una delle questioni più dibattute e delicate riguarda la partecipazione degli amministratori alle assemblee in veste di delegati dei condomini. Un recente pronunciamento del Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere ha ribadito con chiarezza un principio fondamentale in materia, portando all’annullamento di una delibera proprio a causa della violazione di tale divieto.
Il Caso
La sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere pubblicata il 24 agosto 2025.n. 6254ua Vetere, IV Sezione Civile, emessa dal Dott. Armando Pacione, ha esaminato un’impugnazione di una delibera condominiale. Un condomino, ha citato in giudizio il Condominio in Caserta, chiedendo l’annullamento della decisione assunta dall’assemblea in data 12 marzo 2021.
L’ordine del giorno di quella assemblea includeva punti di rilievo come la riqualificazione del fabbricato ai sensi del DL 34/2020, la presentazione di offerte per l’affidamento dei lavori, le dimissioni e la nomina dell’amministratore, e la nomina di un professionista per verifiche.
Tra le motivazioni addotte dall’attore per l’impugnazione, diverse erano le contestazioni: la presunta carenza nell’indicazione del luogo di svolgimento dell’assemblea e l’omessa indicazione dei nominativi e dei millesimi dei votanti. Tuttavia, la doglianza principale, e quella ritenuta fondata dal Tribunale, riguardava la partecipazione dell’amministratore del Condominio all’assemblea in qualità di rappresentante per delega di ben 7 condomini, per un totale di circa 141,82 millesimi. L’attore ha eccepito che ciò violasse l’art. 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.
Dopo un regolare procedimento di mediazione, conclusosi con esito negativo, e diversi differimenti della causa, il Tribunale ha ritenuto fondata la doglianza dell’attore. Dalla documentazione in atti, è emerso che l’amministratore aveva effettivamente partecipato all’assemblea con le deleghe menzionate.
Il cuore della decisione risiede nell’applicazione dell’art. 67, comma 5, delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, così come modificato dalla riforma del 2012. Questa norma stabilisce un divieto espresso e assoluto per l’amministratore di ricevere deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. Lo scopo di tale disposizione è chiaro: prevenire conflitti di interesse e promuovere la partecipazione personale dei condomini, garantendo l’imparzialità dell’amministratore.
Il Tribunale ha sottolineato che tale divieto è di natura assoluta e inderogabile, non potendo essere superato nemmeno da clausole contrarie presenti nel regolamento condominiale, anche se di origine contrattuale, in virtù dell’art. 72 disp. att. c.c.. La partecipazione indebita dell’amministratore delegato, come nel caso in esame, determina un vizio di annullabilità della delibera, essendo un vizio procedimentale incidente sulla formazione della volontà assembleare. Non è, infatti, necessario dimostrare un effettivo conflitto di interessi; il mero vizio formale è sufficiente per l’annullamento. Nel caso specifico, peraltro, il conflitto era palese, dato che l’amministratore aveva partecipato anche alla decisione sulla sua riconferma nel ruolo gestionale.
Pertanto, il Tribunale ha accolto la domanda dell’attore e ha annullato la deliberazione assembleare del 12 marzo 2021, condannando il Condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, al pagamento delle spese di giudizio.
Consigli pratici
Questa sentenza rappresenta un importante promemoria per tutti gli operatori del settore condominiale. Ecco le principali indicazioni, alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale:
- L’amministratore di condominio non può ricevere deleghe da parte dei condomini per partecipare a nessuna assemblea. Questo divieto è esplicito nell’art. 67, comma 5, disp. att. c.c., introdotto con la riforma del 2012.
- La finalità è quella di prevenire situazioni di potenziale conflitto di interessi tra il ruolo istituzionale dell’amministratore (che deve tenere la contabilità, eseguire le delibere e rispondere del proprio operato) e la sua eventuale veste di rappresentante dei singoli condomini. Si mira a favorire la partecipazione personale dei condomini, assicurando la trasparenza nella formazione della volontà assembleare.
- La disposizione è di natura assoluta e inderogabile. Ciò significa che nemmeno un regolamento condominiale, anche se di natura contrattuale, può prevedere clausole che consentano all’amministratore di accettare deleghe.
- La partecipazione dell’amministratore con deleghe rende la delibera annullabile. L’impugnazione deve essere proposta entro il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c..
- Non è necessario dimostrare che vi sia stato un concreto conflitto di interessi. La semplice violazione del divieto (il vizio formale) è sufficiente per determinare l’annullabilità della delibera.
- Il divieto di ricevere deleghe vale anche nel caso in cui l’amministratore sia egli stesso un condomino dell’edificio.
In conclusione per tutelare la validità delle delibere e la propria posizione, l’amministratore deve categoricamente rifiutare qualsiasi delega offertagli dai condomini. La sua partecipazione all’assemblea deve avvenire esclusivamente nel suo ruolo istituzionale, senza poteri di rappresentanza per altri.
