Tra gli addetti ai lavori circola la convinzione che le inefficienze dell’impresa di pulizie riguardino esclusivamente i condomini in qualità di committenti e che l’amministratore possa restarne estraneo. La realtà operativa degli studi professionali smentisce nettamente questa posizione, dimostrando come il problema ricada sulla gestione quotidiana. Durante le assemblee, infatti, le lamentele sulle pulizie tendono a monopolizzare la discussione, trasformandosi spesso in un attacco diretto all’amministratore, quasi fosse incapace di gestire i fornitori.
A questo scenario assembleare si aggiunge l’impatto sul lavoro di tutti i giorni: recepire, filtrare e gestire le continue segnalazioni sulle mancanze degli addetti alle pulizie rappresenta un aggravio di tempo e risorse importante per lo studio. Queste contestazioni culminano quasi sempre nella richiesta formale di sostituzione dell’appaltatore, un’operazione che richiede peraltro un’attenta verifica dei vincoli e delle tempistiche contrattuali.
La decisione di cambiare fornitore spetta legittimamente ai condomini, tuttavia un qualche quesito e una preventiva e oggettiva analisi dei costi aziendali andrebbe fatta. L’obiettivo è comprendere se l’impresa venga effettivamente messa nelle condizioni economiche di svolgere un lavoro a regola d’arte, oppure se, al contrario, si preferisca chiudere gli occhi di fronte a preventivi fuori mercato, salvo poi ritrovarsi a dover sostituire nuovamente il fornitore dopo pochi mesi per i medesimi disservizi. Questa indagine analitica deve indurre la committenza a riflettere sulla reale corrispondenza tra il servizio preteso e l’importo corrisposto.
È pur vero che un’impresa avrebbe il dovere gestionale di richiedere un adeguamento tariffario, ma nella pratica commerciale spesso rinuncia a farlo per il timore di perdere l’appalto, rimanendo vittima di una concorrenza spietata orientata unicamente al costante ribasso. A questa spirale negativa si unisce il costo occulto del disservizio, che si traduce in una dispersione continua di energie per l’amministrazione, costretta ad agire da parafulmine per tariffe inadeguate approvate in passato.
Per comprendere concretamente la genesi, occorre analizzare il caso di un’impresa di pulizia strutturata come ditta individuale e priva di dipendenti.
Ipotizziamo un compenso mensile di 240,00 euro, comprensivo di IVA al 22%, per otto interventi mensili da circa sessanta minuti ciascuno.
Il primo passaggio contabile obbligatorio è lo scorporo dell’imposta: sottraendo i 43,28 euro di IVA, l’azienda incassa un ricavo netto mensile di 196,72 euro. Dividendo questo importo per gli otto accessi, si ottiene un ricavo netto per singola prestazione pari a 24,59 euro.
Da questa cifra l’artigiano deve sottrarre i costi vivi, stimabili in 2,50 euro per i materiali di consumo (detergenti, attrezzature) e 3,00 euro per le spese di trasferta (carburante e usura del mezzo).
A questi si aggiunge la quota dei costi fissi generali ribaltata sulla singola ora, pari a circa 2,50 euro per coprire l’assicurazione professionale e il commercialista.
Restano a disposizione 16,59 euro, che rappresentano il compenso lordo dell’imprenditore, dal quale andranno decurtati i contributi previdenziali INPS e l’imposizione fiscale.
In sintesi, il costo totale di produzione del servizio assorbe circa 24,00 euro. Sottraendo questo costo dal ricavo netto di 24,59 euro, si determina un margine di guadagno aziendale finale di appena 0,59 euro per ogni ora di lavoro.
Una marginalità così esigua posiziona l’appalto al limite della sopravvivenza economica: il minimo imprevisto, come un ritardo nel traffico, annulla l’utile e manda la prestazione sottocosto.
La situazione economica precipita drasticamente e diventa insostenibile nell’ipotesi in cui il medesimo appalto venga gestito da un’impresa strutturata con personale dipendente.
Il ricavo netto a disposizione dell’azienda rimane bloccato a 24,59 euro per intervento, ma la struttura dei costi subisce una profonda trasformazione dettata dal Contratto Collettivo Nazionale di Lavoro (CCNL Multiservizi).
Il costo orario reale della manodopera non è più una stima al ribasso, ma un parametro rigido che lievita ad almeno 17,50 euro, dovendo includere retribuzione netta, contributi INPS, premi INAIL, ratei di tredicesima e quattordicesima, TFR, ferie, permessi e l’incidenza delle malattie.
I costi dei materiali rimangono stabili a 2,50 euro, ma le spese di trasferta salgono a 4,00 euro, poiché l’azienda deve retribuire al dipendente anche il tempo impiegato per viaggiare tra un condominio e l’altro.
Infine, i costi fissi generali aumentano a 3,50 euro per coprire gli oneri aggiuntivi legati alla sicurezza sul lavoro (D.Lgs. 81/08), alla sorveglianza sanitaria e all’elaborazione dei cedolini paga.
Sommando queste voci, il costo totale per singolo intervento raggiunge i 27,50 euro. La determinazione del margine finale è spietata: sottraendo i 27,50 euro di costi dai 24,59 euro di ricavi, l’azienda registra una perdita netta matematica di 2,91 euro per ogni singola prestazione. In questo scenario, l’impresa opera strutturalmente in perdita.
La dimostrazione pratica di come questa distorsione del mercato si traduca in un danno per il committente emerge chiaramente simulando la giornata lavorativa dell’addetto alle pulizie. Per riuscire a coprire il costo fisso giornaliero di un dipendente regolare (circa 168,00 euro tra manodopera per otto ore e spese generali) partendo da tariffe così depresse, l’operatore dovrebbe completare la pulizia di almeno dieci condomini in un solo turno lavorativo per iniziare a generare un minimo utile. Se dal punto di vista meramente algebrico l’equazione potrebbe trovare una sua quadratura, sul piano operativo si scontra con un’impossibilità fisica assoluta.
Eseguire dieci interventi da un’ora richiede dieci ore di puro lavoro effettivo, alle quali è obbligatorio sommare almeno due ore di trasferimenti nel traffico cittadino e le operazioni di carico e scarico dei macchinari. Risulta materialmente impossibile condensare dodici ore di operatività in un normale turno di otto ore.
Di conseguenza, per non fallire, l’impresa si vede costretta a ridurre drasticamente il tempo dedicato al singolo stabile, abbassando la permanenza effettiva da sessanta a trenta o quaranta minuti. Il servizio si trasforma inevitabilmente in un frettoloso “corri e fuggi”, determinando quel decadimento qualitativo che innesca le lamentele in assemblea e dimostrando, in via definitiva, come tariffe contrattuali economicamente insostenibili si traducano sempre in un disservizio cronico a discapito del condominio.
