Senza alcuna pretesa di volerci sostituire agli autorevoli esponenti della giurisprudenza o agli studiosi della dottrina, riteniamo doveroso, in qualità di professionisti e operatori del settore, proporre alcune riflessioni pratiche. Le osservazioni che seguono nascono dall’operatività quotidiana e mirano a tutelare un principio fondamentale: la certezza dei rapporti giuridici all’interno del comparto condominiale.
A quattordici anni di distanza dalla sua entrata in vigore, l’intero settore sta prendendo atto di una verità ineludibile: la Riforma del condominio del 2012 ha mostrato evidenti limiti strutturali. Da tempo, sulle riviste specializzate e nelle aule di giustizia, si moltiplicano gli interventi dedicati al delicato tema della cessazione dell’incarico dell’amministratore e alla tutela del suo compenso. Si assiste al fisiologico confronto tra posizioni dottrinali e orientamenti giurisprudenziali che, pur nella loro innegabile e apprezzabile raffinatezza tecnica, convergono su un inconfutabile punto focale: quando una norma genera incertezza cronica e disallineamenti applicativi, la soluzione definitiva non può essere demandata esclusivamente all’esegesi, ma richiede un intervento legislativo alla radice.
Il diritto, nella sua essenza ontologica, è preordinato a garantire la certezza e la stabilità delle relazioni tra i consociati. Quando, alla prova inesorabile del tempo e della pratica, ci si rende conto che un impianto normativo finisce per creare inestricabili nodi operativi anziché dirimere le controversie, l’effetto collaterale e diretto è l’aumento esponenziale della litigiosità. Di fronte a questo scenario, il legislatore non può limitarsi al ruolo di mero compilatore, ma deve avere il coraggio e la visione istituzionale per intervenire tempestivamente, sanando le asimmetrie del sistema per ripristinare un sereno equilibrio sociale ed economico.
Tali asimmetrie si manifestano in tutta la loro gravità proprio nella delicata fase di chiusura del mandato. L’aver imposto all’amministratore uscente, tramite l’articolo 1129, comma 8, del Codice Civile, l’obbligo di eseguire le attività urgenti a titolo rigorosamente gratuito, ha introdotto nel sistema un onere che, in caso di inerzia dell’assemblea nella nomina del subentrante, rischia di divenire illimitato nel tempo. Una simile previsione si pone in forte e stridente attrito con i principi costituzionali posti a tutela del lavoro autonomo e della proporzionalità della retribuzione. Parallelamente, l’assenza di un coordinamento sistematico tra la durata strettamente annuale dell’incarico e le tempistiche fisiologiche di chiusura dell’esercizio contabile impone al professionista la redazione forzata di un conto infrannuale al momento della scadenza. Si scardina così la logica gestionale di attendere il compimento dell’intero bilancio, generando inutile opacità per i condòmini e per i terzi creditori.
L’ammirevole e faticoso sforzo dei magistrati e dei giuristi, costretti a continue e complesse interpretazioni sistematiche per arginare le lacune della norma, non deve tuttavia trasformarsi in un alibi per l’immobilismo politico. Il professionista che opera sul campo, chiamato ogni giorno a gestire complessi patrimoni immobiliari e a mediare delicate dinamiche umane, necessita di regole chiare, certe e inequivocabili, non di continui enigmi normativi da risolvere necessariamente in tribunale. Porre rimedio a queste storture legislative non rappresenta, dunque, una sterile rivendicazione di categoria, bensì un atto di profonda responsabilità istituzionale a tutela dell’intera collettività.
Chi detiene il potere istituzionale e politico per incidere, ha oggi il dovere di farlo. Noi di ANACI BAT, nel nostro perimetro, continuiamo a presidiare il territorio, a supportare i colleghi e a denunciare queste incongruenze strutturali, ma è imprescindibile che le istituzioni e le massime rappresentanze si muovano compattamente e con urgenza in questa direzione.
Riteniamo, infatti, che non abbia alcun senso focalizzare l’attenzione politica e mediatica sui grandi temi europei – come le direttive Green, la transizione ecologica o la domotica – se prima non si rende pratica, operativa e logica la struttura codicistica che regola il nostro lavoro. Non si possono proiettare i fabbricati nel futuro tecnologico se le fondamenta giuridiche su cui poggiano sono pericolanti. Basti pensare, solo per citare alcune storture che approfondiremo in successivi interventi, all’anacronismo delle attuali modalità di notifica o all’ormai conclamata inutilità pratica della prima convocazione assembleare. Prima di inseguire i massimi sistemi continentali, è un imperativo categorico tutelare il presente della nostra professione, garantendo dignità, regole chiare ed equo compenso a chi, in prima linea, il condominio è chiamato a governarlo ogni giorno.
