La presente rassegna analizza i principali orientamenti giurisprudenziali e i recenti interventi normativi in materia immobiliare e condominiale. Tra i temi di maggiore impatto emersi nel corso della settimana spicca il rigoroso perimetro tracciato dalla giurisprudenza di legittimità e di merito in tema di organo gestorio, con particolare riguardo ai vizi di nullità nella determinazione del compenso dell’amministratore e alla sua responsabilità professionale nell’adozione di strumenti tecnologici. Contestualmente, si assiste a un consolidamento dei principi in materia di godimento dei beni comuni e innovazioni, ove il bilanciamento tra il principio di solidarietà per l’eliminazione delle barriere architettoniche e la tutela dei diritti reali dei singoli condòmini impone precisi limiti ai quorum deliberativi. Infine, le prospettive delineate dalla transizione energetica europea e dal nuovo decreto Sicurezza pongono al centro della governance condominiale la corretta programmazione economico-finanziaria, la tutela risarcitoria e la tracciabilità contabile degli investimenti.
Mancata determinazione analitica del compenso e nullità della nomina:
La deliberazione di nomina dell’amministratore di condominio è affetta da nullità radicale ex art. 1129, comma 14, cod. civ. qualora l’importo del compenso non sia specificato analiticamente nel verbale né nell’offerta allegata. Il rinvio per relationem al compenso percepito dall’amministratore uscente non soddisfa il requisito di trasparenza e conoscibilità preventiva della spesa prescritto a pena di nullità.
Cessione dello studio professionale e trasferimento della gestione condominiale:
L’amministratore non può cedere liberamente i condomìni amministrati a terzi o a società d’investimento senza il preventivo consenso dell’assemblea. Il trasferimento non autorizzato dei dati dell’anagrafe condominiale e della documentazione contabile espone il cedente a responsabilità deontologica, civile e a sanzioni per violazione del codice in materia di protezione dei dati personali.
Inerzia dell’amministratore, convocazione autonoma e nomina giudiziaria:
In caso di inattività dell’amministratore nel convocare l’assemblea per interventi conservativi urgenti, almeno due condòmini rappresentanti un sesto del valore dell’edificio possono formalizzare richiesta scritta e, decorsi dieci giorni, provvedere direttamente alla convocazione ex art. 66 disp. att. cod. civ.. Ove persista il blocco assembleare negli edifici con più di otto condòmini, ciascun partecipante o l’amministratore dimissionario può ricorrere al Tribunale in sede di volontaria giurisdizione.
Impiego di strumenti di Intelligenza Artificiale e responsabilità del mandatario:
L’amministratore di condominio risponde ex art. 1710 cod. civ. degli errori, delle inesattezze contabili o delle cd. “allucinazioni” generate da sistemi di intelligenza artificiale impiegati nella redazione dei verbali o nella ripartizione delle spese. L’origine informatica dell’errore non integra il caso fortuito né esclude la colpa del professionista, sul quale grava l’obbligo di verifica diretta e di rispetto del GDPR.
Abbattimento delle barriere architettoniche e prevalenza del principio di solidarietà:
Le opere volte a garantire l’accessibilità dell’edificio ex art. 1120, comma 2, cod. civ. possono essere deliberate a maggioranza semplice e realizzate anche in deroga alle norme regolamentari o di tutela del decoro architettonico, prevalendo il principio costituzionale di solidarietà condominiale. Gli unici limiti inderogabili sono costituiti dal pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato e dal rispetto dei quorum legali.
Ancoraggio di strutture private alla facciata ed esigenza di consenso unanime:
L’installazione di una struttura di rilevanti dimensioni (gazebo/pergotenda) insistente su proprietà esclusiva ma ancorata in modo stabile alla parete condominiale impone un peso a carico della cosa comune a vantaggio del fondo privato, integrando una servitù. L’autorizzazione assembleare richiede pertanto il consenso unanime di tutti i condòmini ex art. 1108, comma 3, cod. civ., risultando inefficace una delibera adottata a maggioranza.
Clausole regolamentari contrattuali e imprescrittibilità dell’azione di nullità:
Le clausole del regolamento contrattuale che vietano la modifica della destinazione d’uso delle aree private (es. divieto di pavimentazione dei giardini a verde) hanno natura reale e sono modificabili solo all’unanimità. La delibera assembleare approvata a maggioranza che autorizzi interventi difformi è affetta da nullità assoluta per difetto di attribuzioni ed è impugnabile in ogni tempo ex art. 1421 cod. civ..
Divieto di destinare le unità a case vacanze e regolamentazione delle parti comuni:
Per precludere l’esercizio di attività di affittacamere, B&B o locazioni brevi occorre una clausola del regolamento contrattuale approvata all’unanimità e trascritta. In mancanza dell’unanimità, l’assemblea può comunque deliberare a maggioranza ex art. 1136, comma 2, cod. civ. norme regolamentari dirette a disciplinare l’uso delle parti comuni da parte dei conduttori a tutela del decoro e della quiete dello stabile.
I limiti all’uso della cosa comune e tutela del pari uso anche da parte del conduttore:
Ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., ciascun comproprietario o suo conduttore può trarre dal bene comune l’utilità più intensa, purché non ne alteri la destinazione né impedisca il pari uso agli altri partecipanti. Costituisce abuso la condotta del condomino che occupi stabilmente ed in via esclusiva con il proprio veicolo una porzione del cortile destinato a parcheggio comune, legittimando l’amministratore ad agire direttamente in giudizio a tutela del godimento paritario ex art. 1130 n. 4 cod. civ..
Fondo speciale per opere straordinarie e garanzia delle somme accantonate:
L’istituzione preventiva del fondo speciale per l’importo totale dei lavori (o per i singoli stati di avanzamento) ex art. 1135, comma 1, n. 4, cod. civ. costituisce condizione inderogabile di validità della delibera di approvazione dei lavori straordinari, la cui omissione determina nullità virtuale. Poiché il fondo non costituisce patrimonio segregato ed è pignorabile da terzi creditori, l’efficace tutela delle provviste richiede l’adozione di strumenti negoziali accessori quali il pegno su deposito vincolato o l’escrow bancario.
Contratto con General Contractor e perdita delle agevolazioni fiscali:
Il rapporto negoziale intercorrente tra il condominio e il general contractor si qualifica come contratto di appalto ex art. 1655 cod. civ. e non come mandato. L’appaltatore risponde direttamente dei ritardi o dell’inadempimento delle imprese subappaltatrici; il mancato rispetto dei termini per l’esecuzione delle opere che comporti la perdita dei benefici fiscali o dei bonus edilizi attribuisce al condominio il diritto alla risoluzione contrattuale ex artt. 1453 e 1455 cod. civ..
Inopponibilità del contratto stipulato con professionista non deliberato dall’assemblea:
In materia di manutenzione straordinaria, il contratto d’opera professionale stipulato dall’amministratore con un tecnico diverso da quello formalmente designato dall’assemblea è inopponibile ai condòmini. Nei rapporti condominiali non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto o della rappresentanza societaria, e la delibera deve indicare espressamente l’oggetto dell’incarico e la misura del compenso a pena di inefficacia.
Condominio parziale e criteri di ripartizione delle spese per le coperture:
In applicazione del principio del condominio parziale ex lege di cui all’art. 1123, comma 2, cod. civ., le spese di rifacimento delle terrazze di copertura e delle relative strutture non gravano sui proprietari di locali (es. box auto) ubicati al di fuori della proiezione verticale dell’edificio o che non traggano alcuna utilità oggettiva dalla copertura.
Atti vandalici agli stabili durante manifestazioni e azioni dell’amministratore:
Il D.L. Sicurezza 2026 inasprisce le sanzioni penali per danneggiamento e imbrattamento di immobili ex artt. 635 e 639 cod. pen. e introduce strumenti decisori per l’ottenimento di decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi a tutela delle parti comuni. L’amministratore, in qualità di custode ex art. 1130 cod. civ., ha l’obbligo di raccogliere le prove, sporgere denuncia e tempestivamente attivare la polizza globale fabbricati entro i termini dell’art. 1913 cod. civ., prestando attenzione alle clausole di esclusione per tumulti popolari di cui all’art. 1912 cod. civ..
Balconi pericolanti e limiti all’accesso coercitivo nella proprietà privata:
Il provvedimento cautelare ex art. 700 cod. proc. civ. può autorizzare l’amministratore ad accedere coattivamente nell’unità immobiliare del singolo condomino al solo fine di eseguire interventi urgenti di messa in sicurezza sulle parti pericolanti idonee a pregiudicare l’incolumità di terzi. Il giudice non può invece ordinare al proprietario l’esecuzione delle opere di ripristino strutturale o estetico del balcone aggettante né autorizzare il condominio a sostituirsi a sue spese nell’esecuzione di interventi su beni esclusivi.
Erogazione di acqua torbida da condotte ammalorate e risarcimento del danno:
Il condominio risponde ex art. 2051 cod. civ., in qualità di custode della rete idrica interna, dei danni subiti dai condòmini per l’erogazione di acqua non potabile o torbida dipendente da incrostazioni delle condotte. Il risarcimento include il ristoro delle spese documentate per l’acquisto di acqua minerale in bottiglia. Gravano inoltre sull’amministratore gli obblighi di valutazione del rischio idrico previsti dal D.Lgs. 18/2023.
Competenza territoriale e individuazione del foro del condominio-consumatore:
Nelle controversie che vedono coinvolto il condominio assimilato alla figura del consumatore, la competenza territoriale inderogabile ex art. 66-bis del Codice del Consumo si radica nel luogo in cui si trova l’immobile e si svolgono le prestazioni di servizio, coincidendo con il centro reale degli interessi dei condòmini. Il domicilio o la sede dell’amministratore pro tempore rileva unicamente ai fini della notificazione degli atti processuali.
Azione per vizi occulti dell’opera e concorrenza tra art. 1669 e art. 2043 cod. civ.:
La Suprema Corte ha rimesso alla pubblica udienza la questione della ammissibilità dell’azione generale di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 cod. civ. nei confronti dell’appaltatore per gravi difetti dell’immobile, qualora siano già maturate le decadenze o le prescrizioni dell’azione speciale ex art. 1669 cod. civ., al fine di verificare la compatibilità tra la tutela speciale edilizia e la tutela aquiliana generale.
Accesso agli atti condominiali e bilanciamento con la tutela dei dati (GDPR):
Il diritto del condomino di prendere visione dei documenti gestori ex art. 1129 cod. civ. comprende gli atti relativi alle segnalazioni di disservizio o contestazioni del regolamento. Tuttavia, l’amministratore deve effettuare un bilanciamento con l’art. 15 del GDPR, provvedendo eventualmente all’oscuramento dei dati personali non pertinenti del segnalante qualora l’ostensione integrale non risulti strettamente necessaria all’esercizio del diritto di difesa.
