La struttura del balcone incassato è in comproprietà tra il proprietario dell’appartamento superiore e quello dell’appartamento inferiore ai sensi dell’art. 1125 del Codice Civile, mentre il frontalino costituisce parte integrante della facciata ed è di natura condominiale.
A differenza dei balconi aggettanti, i balconi incassati non sporgono oltre la linea dei muri perimetrali dell’edificio, ma formano una rientranza all’interno della facciata stessa. Per comprendere appieno la profonda differenza strutturale e giuridica tra le due tipologie, è sufficiente ricorrere a un’ipotesi estrema. Se si dovesse ipoteticamente rimuovere un balcone aggettante, l’appartamento sottostante non subirebbe alcun danno né alcuna perdita di copertura, trattandosi di un manufatto sospeso che funge da mero prolungamento di una singola unità. Al contrario, se si procedesse alla rimozione della soletta di un balcone incassato, l’appartamento sottostante verrebbe privato del proprio soffitto, rimanendo esposto agli agenti atmosferici.
Questa caratteristica architettonica qualifica la soletta del balcone incassato come un vero e proprio solaio interpiano, in quanto funge inscindibilmente da sostegno e calpestio per il piano superiore e da copertura per il piano inferiore. Il regime di ripartizione delle spese è governato in modo rigido dall’articolo 1125 del Codice Civile. I costi per la manutenzione o la ricostruzione della struttura portante della soletta gravano in parti uguali sui due proprietari contigui. Il proprietario dell’appartamento superiore, che esercita il diritto di calpestio, deve sostenere in via esclusiva tutte le spese relative al rifacimento della pavimentazione, del massetto e della guaina impermeabilizzante. Il proprietario dell’appartamento inferiore è invece tenuto a farsi carico per intero delle spese inerenti l’intonacatura, la tinteggiatura e la manutenzione del cielino (intradosso).
Una disciplina giuridica differente si applica alla porzione esterna del manufatto, ovvero il frontalino. Essendo il balcone incassato inserito all’interno del perimetro dell’edificio, il suo frontalino si allinea perfettamente con i muri maestri, divenendo un elemento strutturale e visivo inscindibile dalla facciata. Pertanto, i frontalini dei balconi incassati sono considerati beni comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Gli oneri relativi al loro ripristino o alla loro messa in sicurezza competono al condominio nella sua interezza e devono essere ripartiti tra tutti i condòmini applicando la tabella millesimale di proprietà generale.
