In tema di truffa contrattuale nella compravendita immobiliare, integra l’elemento oggettivo degli artifizi e raggiri la condotta del venditore che, nel contratto preliminare, attesti falsamente la risalenza della costruzione del manufatto ad epoca anteriore al 1° settembre 1967, tacendo la realizzazione di interventi abusivi non sanabili dallo stesso personalmente eseguiti (Cassazione 27/08/2026, n. 32131). Tale mendacio, lungi dal risolversi in un mero inadempimento civilistico, è idoneo a indurre in errore il promissario acquirente circa la regolarità urbanistica e la commerciabilità del bene, determinando un ingiusto profitto con altrui danno. In caso di riforma in appello di una sentenza assolutoria, l’obbligo di motivazione rafforzata e di rinnovazione dell’istruttoria dibattimentale non sussiste qualora il ribaltamento del giudizio non dipenda da un diverso apprezzamento dell’attendibilità delle prove dichiarative, bensì da una differente valutazione logico-giuridica di prove documentali e risultanze peritali oggettive e incontrovertibili.
Guida pratica per l’amministratore
Cosa ha deciso la Corte:
La Suprema Corte ha confermato che vendere (o promettere in vendita) un immobile dichiarando falsamente che sia stato costruito prima del 1967, nascondendo abusi edilizi recenti e non sanabili, costituisce il reato di truffa aggravata. La responsabilità penale è certa se il venditore è lo stesso soggetto che ha realizzato le opere abusive, poiché egli ha la piena consapevolezza della falsità della propria dichiarazione e agisce con il preciso scopo di ingannare l’acquirente sulla legalità e sul valore del bene.
Linee operative:
- Qualora, in occasione del passaggio di proprietà, l’amministratore riceva comunicazioni riguardanti unità immobiliari con consistenze diverse da quelle precedentemente note (es. nuovi porticati, autorimesse o chiusure di balconi), deve richiedere copia della documentazione urbanistica o catastale aggiornata.
- Se l’abuso edilizio che ha originato la truffa coinvolge parti comuni (es. occupazione di suolo condominiale o alterazione del decoro architettonico), l’amministratore ha il dovere di agire per il ripristino dello stato dei luoghi. La consapevolezza che tali opere sono “non sanabili” (come nel caso di specie) impone di non concedere proroghe o attendere sanatorie impossibili, procedendo semmai con le opportune segnalazioni agli uffici tecnici comunali.
- L’amministratore, se interpellato da potenziali acquirenti o notai, deve limitarsi a fornire dati oggettivi risultanti dai verbali e dai documenti condominiali (es. assenza di autorizzazioni assembleari per opere su parti comuni). Evitare di confermare verbalmente la regolarità di manufatti esterni (verande, tettoie) che non risultino dai progetti originari depositati, per non essere indirettamente coinvolto nelle controversie tra le parti.
- In presenza di nuovi volumi abusivi accertati, anche se oggetto di contenzioso penale, l’amministratore deve valutare se l’alterazione del valore proporzionale della singola unità sia superiore a un quinto. In tal caso, occorre informare l’assemblea per una revisione delle tabelle millesimali.
Questa sentenza evidenzia ai condomini che l’abuso edilizio privato in condominio non è mai “solo affare del singolo”. Una menzogna in un atto di compravendita nasconde spesso opere che alterano la statica, il decoro, la divisione delle spese e la legalità dell’intero stabile, costringendo l’amministratore a intervenire con diffide, esposti o azioni legali a tutela della collettività.
