L’incertezza sulla responsabilità negli abusi edilizi su beni condivisi è una fonte costante di contenzioso per tecnici e professionisti del settore. Su questo terreno scivoloso interviene con chiarezza il Consiglio di Stato, con la sentenza 27 gennaio 2025, n. 614, offrendo un faro normativo essenziale per definire chi risponde quando l’abuso riguarda le parti comuni, specialmente se gravate da uso pubblico
Il principio fondamentale consolidato in giurisprudenza è che la responsabilità per l’abuso edilizio non ricade solo sull’autore materiale, ma anche sul proprietario o comproprietario che ne trae vantaggio o che ha acquistato l’immobile successivamente. Quando l’opera abusiva insiste sulle parti comuni di un condominio, sorge il dubbio se l’ordinanza repressiva (di demolizione) debba essere notificata all’amministratore, in quanto legale rappresentante dell’ente di gestione, o ai singoli condomini, in quanto comproprietari. La cornice normativa di riferimento è dettata dal Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001), il cui art. 31, comma 2, impone che l’ingiunzione di demolizione sia rivolta “al proprietario e al responsabile dell’abuso”.
Il Caso Pratico
Il caso esaminato dal Consiglio di Stato (sentenza n. 614/2025) nasce dall’installazione, da parte di un condominio, di un cancello metallico posizionato a chiusura di un vialetto pedonale che collegava due strade. L’area in questione, pur essendo di proprietà pro indiviso dei condomini e classificata catastalmente come bene comune non censibile, era gravata da una servitù di passaggio pubblico, garantendone l’utilizzo alla collettività. Il Comune, accertato che il manufatto ostacolava il transito pubblico e che era stato realizzato senza il dovuto titolo edilizio, ha ordinato la demolizione. Il condominio ha impugnato l’ordinanza, contestando che la notifica fosse stata indirizzata ai singoli condomini e non all’amministratore, ritenuto l’unico soggetto legittimato a ricevere l’atto.
Il Consiglio di Stato ha confermato integralmente la sentenza del TAR e respinto l’appello dei condomini. Il principio di grande rilevanza pratica affermato è che negli abusi edilizi commessi sulle parti comuni, il soggetto responsabile è sempre il proprietario o comproprietario del bene, e non l’amministratore del condominio.
La Corte ha risolto il dilemma chiarendo che l’amministratore di condominio ha una funzione esclusivamente gestionale, ma non è titolare o rappresentante sostanziale del diritto di proprietà sulle parti comuni. Pertanto, è corretto che il Comune notifichi il provvedimento repressivo ai singoli condomini, in quanto questi sono i titolari di una quota indivisa della parte comune su cui è stato realizzato l’abuso.
Il Collegio ha richiamato l’art. 31, comma 2, del T.U. Edilizia, stabilendo che tutti i condomini, in quanto comproprietari pro indiviso delle parti comuni, sono destinatari del provvedimento e possono essere chiamati a rispondere in solido dell’abuso.
Inoltre, la sentenza sottolinea un aspetto cruciale: l’area, pur essendo privata, era gravata da una servitù pedonale di uso pubblico. Di conseguenza, il cancello, impedendo un passaggio pubblico consolidato, costituiva opera abusiva su spazio pubblico, legittimando l’intervento d’ufficio dell’amministrazione ai sensi dell’art. 27 T.U. Edilizia. Questo significa che, anche per le aree private stabilmente destinate alla fruizione collettiva (uso pubblico), l’interesse collettivo alla libera fruizione prevale su ogni altra considerazione, e qualsiasi opera che ostacoli tale funzione richiede un titolo edilizio.
Consigli Pratici
La decisione del Consiglio di Stato fornisce agli amministratori precisi standard operativi. In primo luogo, il professionista deve agire con consapevolezza dei limiti del suo mandato: l’amministratore detiene una funzione gestionale e di rappresentanza dell’ente, ma non la titolarità del diritto reale di proprietà.
Quando un provvedimento repressivo (come un’ordinanza di demolizione) interviene su parti comuni del fabbricato:
- Sebbene l’amministratore non sia il destinatario primario dell’ordinanza (salvo coinvolgimento personale nell’abuso), egli ha l’obbligo di agire tempestivamente in fase di gestione e informazione. Deve mettere a conoscenza l’assemblea della situazione, evidenziando che il provvedimento è stato legittimamente indirizzato ai singoli condomini in quanto comproprietari pro indiviso. È fondamentale convocare l’assemblea per deliberare le azioni consequenziali, quali la sanatoria o la demolizione e il ripristino, al fine di ottemperare all’ingiunzione e prevenire ulteriori sanzioni o l’esecuzione in danno.
- È necessario che l’amministratore sia un garante della buona fede procedimentale (art. 1, comma 2-bis, L. 241/1990). Se i condomini hanno partecipato al procedimento amministrativo fornendo osservazioni, non possono poi contestare la corretta individuazione di sé stessi come responsabili e destinatari della notifica, poiché ciò violerebbe il principio di lealtà reciproca richiesto nel rapporto con la Pubblica Amministrazione.
Infine, il professionista deve esercitare una vigilanza attenta su qualsiasi intervento, anche se apparentemente di modesta entità (come cancelletti o fioriere), soprattutto se le aree comuni sono gravate da vincoli pubblicistici o servitù di uso pubblico. In questi casi, anche un’opera apparentemente semplice non rientra nell’edilizia libera e richiede un titolo abilitativo, legittimando in caso di assenza l’intervento repressivo del Comune ai sensi dell’art. 27 del T.U. Edilizia.
