Nel complesso e spesso ingrato panorama della gestione condominiale, la figura dell’amministratore è stata frequentemente utilizzata dalla Pubblica Amministrazione come un “comodo terminale” per l’irrogazione di sanzioni amministrative. La tendenza a sovrapporre la responsabilità gestoria a quella proprietaria ha generato, negli anni, una zona grigia in cui l’amministratore si è trovato a rispondere personalmente — o come legale rappresentante — di violazioni legate alla manutenzione degli immobili, anche in assenza di una colpa specifica o di una reale disponibilità materiale del bene.
La sentenza n. 3986/2026 del Tribunale di Brescia (VII Sezione Civile), emessa dal dott. Federico Simonelli, si pone come una conferma autorevole e tecnicamente ineccepibile di un orientamento che mira a ristabilire un confine netto. Non si tratta di una semplice pronuncia assolutoria, ma di un atto di rigore ermeneutico che recepisce i più recenti arresti della Suprema Corte, sottraendo l’amministratore condominiale dal ruolo di “capro espiatorio” per le carenze manutentive del fabbricato.
Dal fatto al diritto
La vicenda trae origine da un verbale di violazione al Codice della Strada (n. 1339U/22) elevato dal Corpo Intercomunale di Polizia Locale nei confronti di una società di amministrazione condominiale. L’accusa? Il distacco di “calcinacci” dal fabbricato gestito, con conseguente pericolo per l’incolumità pubblica e violazione dell’art. 30, commi 1 e 8, del Codice della Strada (CdS).
In primo grado, il Giudice di Pace di Brescia aveva confermato la sanzione, ritenendo implicitamente l’amministratore responsabile della custodia e della manutenzione del bene. La società impugnava la sentenza, deducendo, tra i vari motivi, la carenza di legittimazione passiva e l’insussistenza di un obbligo di solidarietà. Il nocciolo della questione era didattico: può un soggetto che “gestisce” un bene per conto terzi essere sanzionato per la mancata conservazione dei muri prospicienti la pubblica via, al pari del proprietario?
Il Tribunale di Brescia, accogliendo l’appello, entra nel merito tecnico della responsabilità solidale. Il giudice chiarisce che l’amministratore non può essere chiamato a rispondere ex art. 6 della Legge n. 689/1981, poiché tale norma estende la responsabilità all’autore della violazione e a chi ha la “proprietà, l’usufrutto o il diritto di godimento della cosa”.
Il passaggio più significativo della sentenza recita:
“Nessuna delle citate situazioni può riscontrarsi con riguardo alla posizione che assume o alle funzioni che svolge l’amministratore di condominio, che gestisce il bene comune ma non ne ha alcuna disponibilità in senso materiale.”
Il giudice Simonelli richiama con precisione il principio espresso dalla Cassazione (Sent. n. 4561/2023), sottolineando che l’amministratore risponde verso terzi esclusivamente per atti propri, omissivi o commissivi, ma non può subire una traslazione della responsabilità proprietaria.
Ancor più rilevante è l’analisi dell’art. 30 del Codice della Strada. La norma impone che i fabbricati siano conservati in modo da non compromettere l’incolumità pubblica, ponendo tale obbligo, come evidenzia il Tribunale, “in capo al proprietario del bene e non al soggetto che lo gestisce”.
Infine, la sentenza affronta il tema della responsabilità oggettiva ex artt. 2053 e 2055 c.c., citando la recente ordinanza della Cassazione n. 26521/2024. Il giudice ribadisce che la custodia, presupposto della responsabilità, non può essere imputata all’amministratore (mandatario dei condomini) né al condominio inteso come ente di sola gestione, ma deve ricadere sui singoli condomini, in quanto proprietari pro quota delle parti comuni.
Riflessioni
Cosa cambia per l’amministratore dopo questa sentenza? Certamente non viene meno l’obbligo di diligenza, ma si affina il perimetro del rischio professionale.
L’amministratore deve continuare ad agire tempestivamente di fronte al pericolo di distacchi o rovina di edifici, ma il suo ruolo deve essere quello di “facilitatore dell’obbligo altrui”. In concreto:
- È fondamentale formalizzare tempestivamente all’assemblea la necessità di interventi manutentivi, documentando lo stato di degrado.
- In caso di urgenza, l’amministratore deve disporre i lavori minimi necessari per rimuovere il pericolo immediato (es. transennature o rimozione parti instabili), ai sensi dell’art. 1135 c.c.
- Se l’assemblea nega i fondi o rifiuta l’intervento, questa sentenza costituisce uno “scudo” formidabile. L’amministratore non ha il possesso materiale del bene (non può “entrare” nelle proprietà private o forzare lavori non deliberati senza fondi), e dunque non può essere il destinatario della sanzione pecuniaria amministrativa.
Nelle liti private e nei rapporti con la Polizia Locale, l’amministratore deve ora eccepire con maggior forza la propria carenza di legittimazione passiva qualora la sanzione non riguardi un suo specifico atto omissivo (es. mancata esecuzione di una delibera esistente), ma la mera condizione di “proprietario apparente”.
La sentenza del Tribunale di Brescia restituisce dignità tecnica alla professione, ricordando che la responsabilità amministrativa deve essere personale e fondata su un potere di fatto che l’amministratore, per natura del mandato, non possiede. Il professionista non è un assicuratore sociale del decoro o della sicurezza statica, ma un mandatario i cui poteri sono limitati dalla legge e dalle delibere.
