In materia di locazioni brevi e limitazioni alla destinazione d’uso nelle proprietà esclusive la recente ordinanza n. 1105 pubblicata il 19 gennaio 2026 dalla Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha segnato un nuovo, fondamentale punto di arresto. Questo provvedimento non solo chiarisce i confini entro cui un Condominio può agire per far rispettare il regolamento, ma lancia un monito procedurale severissimo: quando si contesta la legittimità di un’attività turistico-ricettiva, il proprietario dell’immobile deve sempre essere parte del giudizio, a pena di nullità dell’intero processo.
Il cuore della vicenda ruota attorno alla natura giuridica delle clausole del regolamento condominiale che limitano l’uso delle unità immobiliari (ad esempio, vietando attività di B&B o affittacamere). Secondo la costante interpretazione della Suprema Corte, ribadita nella ordinanza 1105/2026, tali limitazioni non sono semplici obblighi personali, ma vere e proprie “servitù atipiche” o “oneri reali”. In termini pratici, questo significa che il vincolo non grava solo sulla persona che occupa l’appartamento in quel momento, ma sulla proprietà stessa.
Ne consegue che l’azione legale intrapresa dal Condominio per far cessare un’attività vietata si configura come una confessoria servitutis. In questo scenario, il soggetto “legittimato passivo” – ovvero chi deve essere necessariamente chiamato in causa – è in primo luogo il proprietario (o comproprietario) del fondo servente. Egli è l’unico nei cui confronti la sentenza può avere un effetto definitivo e opponibile, poiché è il titolare del diritto reale che viene limitato dal regolamento condominiale. Ignorare questo passaggio significa costruire un castello giuridico su fondamenta di sabbia.
Il caso pratico
Per comprendere l’impatto di questo principio, analizziamo il caso giunto davanti agli Ermellini. Un prestigioso condominio a Milano aveva citato in giudizio un privato e una società (conduttrice in leasing di diversi appartamenti) che gestivano un’attività di affitti brevi ad uso turistico. Il Condominio lamentava la violazione del regolamento contrattuale, che vietava destinazioni d’uso lesive del decoro e della tranquillità, oltre all’uso improprio degli ascensori per il trasporto di biancheria industriale.
Sia il Tribunale che la Corte d’Appello di Milano avevano dato ragione al Condominio, ordinando la cessazione dell’attività e fissando pesanti sanzioni pecuniarie per ogni giorno di ritardo. Tuttavia, nel corso dei due gradi di merito, era stato trascurato un dettaglio cruciale: gli appartamenti non appartenevano formalmente alla società che gestiva il B&B, ma erano di proprietà di due istituti bancari (Banca 1 e Banca 2) che li avevano concessi in locazione finanziaria. I proprietari effettivi non erano mai stati coinvolti nel processo.
La Suprema Corte, con l’ordinanza 1105/2026, ha letteralmente azzerato anni di contenzioso. Accogliendo il ricorso dei gestori, i giudici di legittimità hanno dichiarato la nullità delle sentenze di merito per mancata partecipazione dei “litisconsorti necessari”. Il principio affermato è cristallino: se il Condominio chiede la cessazione di una destinazione abusiva basandosi su una servitù regolamentare, il proprietario dell’unità immobiliare deve partecipare al giudizio.
La Corte chiarisce che il Condominio ha sì il diritto di agire direttamente contro il conduttore (l’inquilino) che materialmente viola il regolamento, ma non può farlo da solo. Il proprietario-locatore deve essere parte della lite perché la decisione riguarda la validità e l’esistenza di un peso (la servitù) sulla sua proprietà. Senza la sua presenza, la sentenza sarebbe inutiliter data, ovvero priva di valore giuridico, poiché non potrebbe vincolare il titolare del diritto reale. La Cassazione ha quindi rispedito le parti davanti al Tribunale di Milano, imponendo di ricominciare da zero e includere le banche proprietarie nel contraddittorio.
Consigli pratici
Alla luce di questa pronuncia, l’assemblea deve muoversi con estrema cautela e perizia tecnica prima di avviare un’azione legale contro attività di affitto breve. La prima azione concreta da intraprendere è una rigorosa verifica dei registri immobiliari. Non ci si può limitare a identificare chi occupa l’immobile o chi firma i contratti di locazione turistica; è indispensabile ottenere una visura catastale e ipotecaria aggiornata per individuare l’effettivo proprietario, che spesso, come nel caso milanese, può essere una società di leasing o un soggetto diverso dal gestore.
Se l’attività turistica danneggia materialmente l’atrio o sovraccarica gli ascensori in violazione delle norme di sicurezza, l’amministratore può intervenire prontamente per far cessare il pregiudizio immediato. Tuttavia, quando la contestazione si sposta sul piano della “destinazione d’uso vietata dal regolamento”, occorre agire come promotore di un’azione complessa che veda coinvolti tutti i soggetti della filiera proprietaria. È fondamentale che l’amministratore evidenzi l’assemblea sulla necessità di citare anche il proprietario, spiegando che, sebbene possa apparire un aggravio di costi iniziali, è l’unica via per ottenere un titolo esecutivo valido e non annullabile.
Tuttavia, qualora l’assemblea deliberi l’azione legale, l’amministratore dovrà istruire il legale affinché la citazione sia notificata sia all’autore materiale della violazione sia al proprietario dell’immobile. Trascurare questo “convitato di pietra” espone il Condominio al rischio concreto di vedersi annullare una vittoria giudiziaria dopo anni di battaglie, con conseguente spreco di tempo e denaro per la compagine condominiale. La prudenza, in questi casi, passa necessariamente per una corretta analisi della titolarità dei diritti reali.
