Il Consiglio Nazionale del Notariato ha recentemente approvato lo Studio n. 37-2025C, redatto da Maurizio Corona e Davide Scipione Spitaleri, offrendo un’analisi esaustiva delle clausole contenute nei regolamenti contrattuali di condominio, specialmente quelli predisposti dal costruttore dell’edificio.
Lo studio è fondamentale per gli amministratori di condominio in quanto esamina le numerose clausole che possono trovarsi in conflitto con disposizioni inderogabili di legge e affronta le complesse problematiche relative alla vincolatività e all’opponibilità di tali regolamenti, anche alla luce della più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione.
È importante ricordare che il regolamento contrattuale, a differenza di quello assembleare (disciplinato dall’Art. 1138 c.c. e adottato dall’assemblea), è l’unico che può contenere clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni, o clausole che attribuiscono a taluni maggiori diritti rispetto ad altri. La specie più diffusa di regolamento contrattuale è quella predisposta dal costruttore (unico proprietario) e accettata dagli acquirenti delle unità immobiliari al momento dell’acquisto.
- Il Fondamento dell’Inderogabilità: Le Norme a Tutela dell’Interesse Collettivo
L’Art. 1138, comma 4, ultima parte, c.c., e l’Art. 72 disp. att. c.c., stabiliscono i limiti assoluti all’autonomia privata e al potere regolamentare dell’assemblea. Queste disposizioni, a presidio di interessi superiori rispetto a quelli individuali, sono inderogabili in nessun caso, neppure mediante il consenso unanime di tutti i condòmini.
Le norme inderogabili richiamate riguardano, ad esempio: l’impossibilità di sottrarsi alle spese rinunciando al diritto sulle cose comuni (Art. 1118, comma 2, c.c.); l’indivisibilità delle parti comuni (Art. 1119 c.c.); i poteri della maggioranza sulle innovazioni (Art. 1120 c.c.); la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore (Art. 1129 c.c.); la validità delle deliberazioni assembleari (Art. 1136 c.c.) e la loro impugnazione (Art. 1137 c.c.).
Lo studio evidenzia che anche le nuove norme introdotte dalla riforma del 2012, come l’Art. 71-bis disp. att. c.c. (requisiti dell’amministratore) o l’Art. 1122-bis c.c. (installazione di impianti), sottendono interessi generali di ordine pubblico e devono considerarsi ugualmente inderogabili, anche se non esplicitamente aggiunte nell’elencazione dell’Art. 1138 c.c.. - Le Clausole del Costruttore Contrari alla Legge o Vessatorie
Il documento analizza specificamente le clausole problematiche che gli amministratori incontrano frequentemente:
• Divieto di Possedere Animali Domestici: La legge di riforma ha aggiunto all’Art. 1138 c.c. il comma 5, che stabilisce il “divieto di vietare” il possesso o la detenzione di animali domestici. A seguito della modifica dell’Art. 9 della Costituzione (che include la tutela degli animali), tale divieto si estende anche ai regolamenti di natura contrattuale. Le clausole che impongono tale divieto sono da considerarsi invalide o nulle. Tale interpretazione estensiva è supportata dalla giurisprudenza di merito, che ha riconosciuto il diritto al rapporto affettivo uomo-animale domestico come interesse giuridico di portata costituzionale. Tuttavia, l’uso delle parti comuni con animali domestici (come l’ascensore) rimane soggetto alle regole di igiene, decoro e incolumità (es. guinzaglio e museruola).
• Riserva di Nomina dell’Amministratore: Le clausole che riservano al costruttore il potere di nominare l’amministratore per un tempo indeterminato, o superiore all’anno, sono considerate nulle in quanto contrastanti con l’inderogabile Art. 1129 c.c., che attribuisce tale competenza all’assemblea. L’obbligo di nomina assembleare scatta quando i condòmini sono più di otto. Una soluzione “mediana” lecita, suggerita nello studio, consiste nel prevedere un mandato conferito congiuntamente dal costruttore e dall’acquirente della durata massima di un anno, sottoposto a condizione risolutiva nel caso in cui i condòmini superino il numero di otto prima della scadenza.
• Esonero dal Pagamento dei Contributi Condominiali: La clausola che esonera il costruttore dal pagamento dei contributi per le unità immobiliari invendute è stata oggetto di recente analisi della Corte di Cassazione, che ha stabilito che essa può essere considerata vessatoria ai sensi del Codice del Consumo (d.lgs. 206/2005). L’esonero, infatti, può creare un “significativo squilibrio” tra i diritti e gli obblighi contrattuali a danno dell’acquirente-consumatore. La vessatorietà deve essere eccepita dal consumatore in un giudizio in cui sono parti il costruttore-venditore (professionista) e l’acquirente-consumatore. Per evitare l’invalidità, è opportuno apporre alla clausola un limite di durata ristretto, collegato all’obbligo per il costruttore di non utilizzare le unità esonerate. - Le Clausole Limitatrici e l’Opponibilità (Servitù Reciproche)
Le clausole che stabiliscono divieti o limiti all’uso delle unità immobiliari (ad esempio, divieto di adibire l’immobile a specifiche attività) sono tendenzialmente lecite se chiare ed esplicite. La giurisprudenza prevalente le inquadra nello schema delle servitù reciproche.
• Attività di “Sharing Economy” (B&B, Affittacamere): La compatibilità tra la destinazione a civile abitazione e l’esercizio di attività ricettive extra alberghiere dipende in larga misura dalle normative regionali, che variano notevolmente. In generale, l’attività di B&B o affittacamere in forma non imprenditoriale (non professionale o non organizzata) non è automaticamente incompatibile con la destinazione residenziale. Per un divieto efficace, il regolamento contrattuale deve essere formulato con l’indicazione specifica e analitica delle attività non consentite (es. menzionando esplicitamente affittacamere o bed and breakfast), poiché un generico divieto di attività commerciali potrebbe non essere sufficiente.
• Opponibilità delle Servitù e Best Practice Notarile: Affinché le clausole limitatrici (servitù reciproche) siano opponibili agli acquirenti successivi (aventi causa dal primo compratore), è necessaria la loro trascrizione nei Registri Immobiliari ai sensi dell’Art. 2643 n. 4) c.c..
◦ La prassi tradizionale di depositare e trascrivere il regolamento prima della prima vendita è considerata criticabile, in quanto il condominio non è ancora costituito.
◦ La migliore prassi notarile (best practice) consiste nell’allegare materialmente il regolamento contrattuale a tutti gli atti di compravendita del costruttore, garantendo che l’acquirente-consumatore ne abbia conoscenza. In questo modo, l’acquirente successivo subentra nella medesima posizione del suo dante causa, in applicazione del principio nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet. Questa procedura, anche in assenza della complessa trascrizione specifica delle servitù, assicura una “iterazione della loro esistenza” e ne garantisce l’efficacia (opponibilità).
Conclusione
Per l’amministratore, l’analisi del Notariato sottolinea l’importanza di non dare per scontata la validità o l’efficacia dei regolamenti contrattuali, specialmente quelli di origine costruttiva. La gestione condominiale richiede una conoscenza approfondita dei limiti legali imposti dall’Art. 1138 c.c. e dalla normativa di tutela del consumatore, per evitare liti costose e per garantire che le norme gestionali e i vincoli di destinazione siano legittimamente applicabili a tutti i condòmini, compresi gli acquirenti successivi. Se il regolamento non è stato correttamente allegato o trascritto al momento della prima vendita, l’amministratore potrebbe trovarsi ad affrontare controversie sull’opponibilità delle restrizioni ai successivi acquirenti.
(A seguire, per una completa disamina delle questioni affrontate, si pubblica il documento integrale del Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 37-2025C.)
