Il diritto del singolo condomino al riposo e i tempi, spesso farraginosi, della gestione assembleare è uno dei terreni più fertili per il contenzioso giudiziario. Recentemente, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Sez. IV Civile, con il decreto depositato il 16 dicembre 2025 (Rg. v.g. 1690/2025), ha fornito importanti chiarimenti sulla portata dell’articolo 1105 del Codice Civile, delineando cosa accade quando il condominio, seppur tardivamente, decide di intervenire per risolvere un problema tecnico lamentato da un proprietario.
L’architrave normativo su cui poggia l’intera vicenda è l’ultimo comma dell’articolo 1105 c.c. Si tratta di una norma di “chiusura” del sistema, pensata dal legislatore per rimediare a situazioni patologiche di stallo gestionale. In termini semplici, se i condomini non riescono a formare una maggioranza per deliberare interventi necessari sulla cosa comune, o se l’amministratore non esegue quanto deciso, ogni partecipante ha il diritto di ricorrere all’autorità giudiziaria.
Il principio cardine espresso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere chiarisce che il ricorso ex art. 1105 c.c. non ha natura contenziosa in senso stretto, ma rientra nell’alveo della cosiddetta “volontaria giurisdizione”. Il Giudice, in questo caso, non deve stabilire chi ha ragione o torto come in una causa per risarcimento danni, ma deve semplicemente sopperire all’inerzia della compagine condominiale per assicurare la conservazione e il godimento del bene comune. È un mezzo integrativo che serve a sbloccare una paralisi gestionale che potrebbe pregiudicare l’interesse collettivo o i diritti individuali sulle parti comuni.
Il caso pratico
La vicenda nasce dal disagio di un condomino, proprietario di un appartamento agli ultimi piani di un edificio. Il problema, purtroppo comune a molti stabili datati, riguarda l’impianto di ascensore: le immissioni acustiche prodotte dai macchinari venivano definite “intollerabili”, al punto da impedire il normale riposo e il godimento della zona giorno.
Nonostante una perizia fonometrica di parte confermasse la criticità e il tema fosse stato portato in discussione in un’assemblea del marzo 2025, nessuna decisione concreta era stata assunta. Di fronte a quello che appariva come un disinteresse della compagine condominiale, il proprietario decideva di rivolgersi al Tribunale, chiedendo che venisse accertata l’inerzia, disposti i lavori di manutenzione straordinaria e, se necessario, nominato un amministratore ad acta per l’esecuzione delle opere. Il condominio, dal canto suo, si costituiva in giudizio sostenendo di non essere affatto inerte, ma di aver semplicemente seguito un iter istruttorio (richiesta di preventivi, analisi tecnica per scorporare i costi tra diverse scale) culminato, durante la pendenza della causa, con la delibera di approvazione dei lavori.
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha risolto il dilemma applicando un principio di pragmatismo giuridico. Poiché l’assemblea, seppur dopo la notifica del ricorso, aveva finalmente approvato i lavori necessari e dato mandato all’amministratore di procedere con la ripartizione delle spese e il versamento dell’acconto alla ditta manutentrice, il Giudice ha dichiarato la “cessata materia del contendere”.
In sostanza, nel momento in cui la paralisi decisionale viene meno – anche se ciò avviene “in corso di causa” – il presupposto per l’intervento del Giudice svanisce. La funzione dell’art. 1105 c.c. è quella di fare ciò che l’assemblea non fa; se l’assemblea provvede, il Giudice deve fare un passo indietro.
Un passaggio fondamentale del decreto riguarda le spese legali. Il ricorrente, pur avendo visto accolte “nei fatti” le proprie istanze (i lavori sono stati approvati solo dopo il ricorso), si è visto negare il rimborso delle spese di lite. Il Tribunale ha ricordato che i procedimenti di volontaria giurisdizione si sottraggono alla regola della soccombenza (art. 91 c.p.c.). Non essendoci un conflitto tra parti contrapposte su diritti soggettivi, ma un’istanza per la gestione di un interesse comune, le spese restano a carico di chi le ha anticipate. Una doccia fredda per il condomino, che sottolinea come il ricorso al Giudice debba essere l’ultima extrema ratio.
Consigli pratici
Dalla lettura di questa pronuncia emergono indicazioni preziose per saper distinguere con precisione i confini della propria legittimazione. Quando il problema riguarda un impianto comune come l’ascensore, l’amministratore ha il dovere di agire tempestivamente a tutela delle parti comuni, ma non può sostituirsi all’assemblea per lavori di manutenzione straordinaria che non siano urgenti. In presenza di reclami per rumori intollerabili, la strategia non è il silenzio, ma la costruzione di un “percorso deliberativo” documentabile. È essenziale convocare l’assemblea, presentare preventivi dettagliati e, se necessario, frazionare i costi per scale o gruppi di condomini interessati, come avvenuto nel caso in esame. Documentare ogni passaggio serve a dimostrare che non vi è inerzia, ma una diligente istruttoria tecnica. L’amministratore deve però essere chiaro con i condomini: se la fonte del rumore è un bene condominiale, la responsabilità della compagine è oggettiva. Pertanto, sollecitare l’assemblea a deliberare, anche mettendo a verbale il rischio di un ricorso.
