La gestione della sicurezza negli edifici a uso misto, dove le attività di somministrazione convivono con le unità abitative, riceve oggi una nuova e fondamentale guida interpretativa. Con la Circolare n. 674 del 3 febbraio 2026, il Dipartimento dei Vigili del Fuoco ha fornito indirizzi uniformi per l’inquadramento delle attività di bar e ristorazione, distinguendole dai locali di pubblico spettacolo. Sebbene il documento sia indirizzato formalmente agli uffici periferici del Corpo per garantire omogeneità applicativa sul territorio, le sue ricadute pratiche per il mondo condominiale sono immediate, specialmente per quanto riguarda il delicato equilibrio tra l’attività privata del gestore e la sicurezza della collettività dei condomini.
Il quadro normativo delineato dai Vigili del Fuoco parte da un presupposto tecnico: bar e ristoranti non sono, di norma, “attività soggette” ai controlli obbligatori di prevenzione incendi previsti dal D.P.R. 151/2011. Tuttavia, la circolare chiarisce che questa esclusione non esonera il gestore dal dovere di garantire condizioni di esercizio sicure. Il principio cardine introdotto è quello della “realtà prevalente”: se un locale, pur nascendo come ristorante, subisce una trasformazione funzionale, modificando layout, impianti o gestione dell’affollamento per ospitare eventi di intrattenimento, deve essere riqualificato come locale di pubblico spettacolo, con obblighi molto più stringenti. In ambito condominiale, l’attenzione si sposta sulla gestione dell’emergenza: la sicurezza non riguarda più solo i dipendenti, ma tutti gli “occupanti” (clienti e visitatori). Per i locali aperti al pubblico con oltre 50 persone presenti contemporaneamente, vige l’obbligo di predisporre un piano di emergenza specifico, orientato anche all’inclusività per persone con esigenze speciali.
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario purtroppo frequente: un locale al piano terra del “Condominio Europa” organizza regolarmente serate a tema che richiamano oltre ottanta persone. L’unica uscita di sicurezza del locale sfocia nel cortile condominiale, proprio in corrispondenza del percorso che i condomini dovrebbero utilizzare per allontanarsi dal vano scala in caso di incendio. Durante questi eventi, l’elevato affollamento e la presenza di arredi temporanei all’esterno creano un’evidente interferenza operativa. In caso di emergenza, il flusso disordinato dei clienti del bar ostruirebbe l’evacuazione dei residenti, mentre l’eventuale propagazione di fumo dal locale coinvolgerebbe immediatamente l’androne comune, rendendo l’edificio una trappola.
La Circolare 674/2026 offre lo strumento per risolvere questo stallo normativo imponendo che la pianificazione dell’emergenza non sia un atto formale, ma consideri l’affollamento reale e la capacità di evacuare in modo ordinato. Il documento sottolinea che il gestore è obbligato a mantenere nel tempo le condizioni di sicurezza dichiarate e ad adeguare le misure all’evoluzione dell’attività. Nel nostro caso pratico, se il gestore ha trasformato l’uso del locale aumentando il carico di persone, deve riesaminare l’inquadramento complessivo dell’attività ai sensi del TULPS e del D.P.R. 151/2011, assicurando che l’esodo degli occupanti non pregiudichi la sicurezza degli altri residenti nello stabile.
Consigli pratici
Sebbene le responsabilità primarie in materia di sicurezza antincendio ricadano interamente sul gestore dell’attività commerciale, l’amministratore di condominio non può restare inerte di fronte a situazioni di rischio evidente soprattutto se riceve formali informative dai condomini. In quanto custode e garante dell’uso delle parti comuni, l’amministratore ha il preciso dovere di vigilare su eventuali interferenze tra l’attività privata e la sicurezza collettiva. Qualora si ravvisino criticità, come l’ostruzione delle vie di fuga comuni o un affollamento che mette a rischio l’incolumità dei condomini, l’azione deve essere formale.
L’amministratore deve inviare una diffida al gestore dell’attività, intimandolo a una corretta gestione della sicurezza e richiedendo garanzie documentali sul rispetto delle norme vigenti. È essenziale richiamare il gestore all’osservanza del D.M. 2 settembre 2021 per quanto concerne la pianificazione dell’emergenza e la formazione degli addetti antincendio, i quali devono essere in grado di prevenire comportamenti a rischio degli avventori. In questa fase, l’amministratore agisce come facilitatore, sollecitando il rispetto del principio di “salvaguardia degli occupanti” sancito dalla circolare.
Tuttavia, se il gestore non risponde in modo circostanziato o se la risposta non fornisce prove concrete del rispetto dei criteri di sicurezza (come la presentazione di una valutazione del rischio incendio aggiornata o di un piano di evacuazione coordinato), l’amministratore deve passare alla fase di tutela attiva. In presenza di un rischio che il privato si rifiuta di sanare, è obbligo dell’amministratore segnalare formalmente il problema agli enti ispettivi e di controllo, in primis al Comando dei Vigili del Fuoco e alle autorità di pubblica sicurezza. Questa segnalazione non costituisce un’invasione di campo nella gestione privata, ma un atto dovuto a tutela del “rischio sistemico” che un’attività commerciale non a norma rappresenta per l’intero organismo edilizio condominiale.
