La gestione delle parti comuni, in particolare quando un singolo condomino intende apportare modifiche per un uso più intenso della sua proprietà esclusiva, è una delle sfide più ricorrenti negli studi di amministrazione. L’interrogativo è sempre lo stesso: l’intervento rientra nel legittimo diritto all’uso individuale, o costituisce una vera e propria innovazione che necessita del consenso assembleare? A fornire un chiarimento fondamentale e operativo è il Tribunale Ordinario di Milano, Tredicesima Civile, con la Sentenza n. R.G. 33652/2023, che ha stabilito i confini tra la modifica e l’innovazione in riferimento alla realizzazione di una “bocca di lupo” sul cortile comune.
Il cuore della controversia condominiale ruota attorno alla corretta qualificazione giuridica di un intervento su una parte comune. Il diritto distingue due tipi di modificazioni: le innovazioni (disciplinate dall’Art. 1120 c.c.) e le modificazioni (disciplinate dall’Art. 1102 c.c.).
Le innovazioni sono opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, e richiedono l’interesse collettivo, espresso tramite una deliberazione assembleare con maggioranza qualificata.
Le modificazioni, invece, rientrano nelle facoltà riconosciute al singolo condomino e sono dirette a ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa. Secondo il principio stabilito dal Tribunale di Milano, tali modificazioni ex Art. 1102 c.c. non richiedono l’autorizzazione del condominio o dell’amministratore per la loro esecuzione. L’uso della cosa comune da parte del singolo è soggetto solo al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione e di impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Il Caso Pratico
Immaginiamo un condominio in cui un proprietario di un locale al piano seminterrato (categoria C2) decida di migliorare l’illuminazione e l’aerazione della propria unità immobiliare. A tal fine, senza richiedere alcuna autorizzazione, il condomino allarga una finestrella preesistente, trasformandola in un varco o “bocca di lupo”, installando una griglia metallica in corrispondenza del piano di calpestio del cortile comune.
Il condominio convenuto, ritenendo che tali lavori costituissero un’innovazione non autorizzata (Art. 1120 c.c.), e lamentando l’alterazione della destinazione di una porzione del cortile e l’occupazione di parte del sottosuolo e del muro perimetrale comune, delibera in assemblea (in data 6.7.2023, punto 4 dell’ordine del giorno) richiedendo esplicitamente il ripristino del precedente stato del cortile.
Il condomino attore impugna la delibera sostenendo, al contrario, che l’opera si è resa necessaria per garantire una giusta quantità di luce e aria, configurando un uso particolare e più intenso della cosa comune (Art. 1102 c.c.), senza arrecare pregiudizio agli altri partecipanti e senza alterare la destinazione del cortile.
Il Tribunale di Milano ha risolto il dilemma dichiarando la nullità della delibera assembleare che richiedeva il ripristino dei luoghi.
Il Giudice ha affermato che le opere eseguite dall’attrice non si qualificano come innovazioni (Art. 1120 c.c.), ma come modificazioni volte a ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa (Art. 1102 c.c.).
Il principio affermato si basa sull’analisi concreta dello stato dei luoghi:
- Non Alterazione della Destinazione: L’intervento, pur comportando la parziale occupazione del cortile, non ha alterato l’originaria funzione e destinazione del cortile stesso, che ha mantenuto intatta la sua funzione di piano di calpestio e passaggio.
- Mantenimento del Pari Uso Potenziale: La modifica non ha impedito agli altri condomini di farne parimenti uso. La sentenza sottolinea che l’uso paritetico deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione in concreto che faranno gli altri condomini, e non con un’utilizzazione meramente ipotetica e astratta. Nel caso specifico, la corte ha anche evidenziato che la realizzazione di manufatti identici da parte di altri condomini confermava l’assenza di lesione dell’uso potenziale spettante a tutti i partecipanti.
- Assenza di Eccesso di Potere: Richiedere il ripristino di opere che sono state ritenute legittime e rientranti nei limiti dell’Art. 1102 c.c. comporta un eccesso di potere da parte dell’assemblea, giustificando la dichiarazione di nullità della delibera.
In termini pratici, se l’apertura di feritoie o bocche di lupo sul pavimento del cortile comune serve a dare luce e aria ai locali privati e in concreto non pregiudica la destinazione del cortile (libero transito, illuminazione) né il pari uso degli altri condomini, l’opera è legittima e può essere realizzata senza l’approvazione assembleare.
Consigli Pratici
Quando un condomino avvia opere sulle parti comuni, l’amministratore è legittimato ad agire a tutela delle parti comuni (Art. 1130 c.c., n. 4), ma deve farlo con una preparazione tecnica e legale che prevenga contenziosi certi. Se l’intervento (come l’installazione di una bocca di lupo) rientra oggettivamente nel quadro delle modificazioni ex Art. 1102 c.c., ovvero teso ad un uso più intenso e razionale della proprietà individuale e non lede i limiti del pari uso e della destinazione, l’assemblea non ha il potere di proibirlo né di ordinare il ripristino, come dimostra la pronuncia del Tribunale di Milano.
Di fronte a contestazioni di un intervento, l’azione corretta non è l’immediata richiesta di ripristino ma la convocazione di un’assemblea che verifichi lo stato dei luoghi in relazione ai principi giurisprudenziali avvalendosi di una consulenza tecnico/legale.
