L’eliminazione delle barriere architettoniche è da anni al centro delle politiche di agevolazione edilizia, godendo di un’aliquota di detrazione particolarmente vantaggiosa, pari al 75% delle spese sostenute. Tuttavia, la varietà degli interventi ammissibili (dalla sostituzione di ascensori all’adeguamento dei percorsi pedonali) ha generato frequenti incertezze operative, specialmente riguardo alla tipologia di titolo edilizio necessario. A fornire chiarimenti essenziali sui requisiti tecnici e documentali per accedere a questa detrazione nel 2025 è stata la rivista online dell’Agenzia delle Entrate, Fisco Oggi, la cui risposta a un contribuente ha delineato un orientamento pratico fondamentale per gli amministratori di condominio.
Il Bonus Barriere è disciplinato specificamente dall’art. 119-ter del D.L. n. 34/2020, noto come “Decreto Rilancio”, che riconosce il 75% di detrazione per gli interventi volti al superamento o all’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici esistenti. La norma è chiara su due condizioni tecniche fondamentali che devono essere rispettate affinché l’agevolazione sia applicabile: l’intervento deve essere conforme ai requisiti stabiliti dal DM 236/1989 e tale conformità deve risultare da un’asseverazione rilasciata da un tecnico abilitato. Il nodo problematico sollevato dai contribuenti – e affrontato dal Fisco – riguarda l’individuazione del titolo abilitativo edilizio (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) necessario, data l’ampia gamma di opere potenzialmente finanziabili.
Il Caso Pratico: La Controversia Esemplificativa
Immaginiamo un condominio che, in un’ottica di miglioramento dell’accessibilità, deliberi due tipologie di intervento:
- La sostituzione completa del vecchio ascensore, senza modifiche strutturali alla gabbia esistente (rientrando classicamente nella manutenzione straordinaria non strutturale).
- La realizzazione di una rampa fissa in cemento armato per congiungere il cortile con l’ingresso del vano scale, un’opera che incide su sagoma e prospetto dell’edificio.
L’amministratore, pur essendo certo che entrambi gli interventi rispettino il DM 236/1989 (e possano quindi accedere al 75%), si chiede se l’utilizzo di una semplice CILA per la sostituzione dell’ascensore e, magari, una SCIA alternativa per la rampa, possa mettere a rischio la detrazione se l’Agenzia delle Entrate dovesse ritenere necessario, per una delle due opere, un titolo edilizio più o meno gravoso
La risposta fornita dal Fisco, pur non entrando nel dettaglio di ogni singola fattispecie edilizia, offre un orientamento dirimente: non esiste un titolo edilizio “proprio” e universale del bonus barriere.
Il principio affermato è che la possibilità di accedere all’agevolazione non è subordinata a un preciso modello di titolo edilizio, ma dipende dalla reale natura dell’opera qualificata secondo le previsioni del Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001). In termini pratici, l’agevolazione del 75% non può essere negata per motivi edilizi se il titolo che è stato presentato è quello corretto per la tipologia di intervento realizzato.
Questo significa che l’Amministrazione Finanziaria verifica la sussistenza delle condizioni fiscali (conformità al DM 236/1989 e asseverazione), mentre la scelta del titolo edilizio ricade sulla classificazione urbanistica dell’opera:
- Per interventi come la sostituzione di ascensori senza impatto strutturale o modifiche distributive interne (manutenzione straordinaria non strutturale), è sufficiente una CILA.
- Per la realizzazione della rampa in cemento armato (opera che incide su prospetti o strutture), si dovrà ricorrere a una SCIA alternativa al permesso di costruire o, nei casi più rilevanti, al permesso di costruire.
- Per opere di edilizia libera (rampe amovibili o ausili), non serve alcun titolo edilizio, ma l’asseverazione resta comunque obbligatoria ai fini della detrazione.
Consigli pratici
Colleghi amministratori, la chiarezza del Fisco ci impone di non cercare un’unica soluzione burocratica per il Bonus 75%, ma di operare un discernimento tecnico rigoroso sulla natura dell’intervento. L’azione concreta e fondamentale consiste nell’identificazione preliminare, con l’ausilio di un tecnico abilitato, della corretta qualificazione urbanistica dell’opera, poiché è quest’ultima a determinare l’atto abilitativo richiesto (assenza di titolo, CILA, SCIA o Permesso di Costruire). Il tecnico abilitato è, quindi, indispensabile non per la legittimità urbanistica dell’opera (che può essere libera), ma per la legittimità fiscale dell’intervento.
Parallelamente alla gestione del titolo edilizio, l’attenzione deve rimanere focalizzata sui requisiti fiscali, i veri e propri “ancoraggi” della detrazione. È indispensabile garantire che la documentazione finale includa sempre l’asseverazione che attesti il rispetto dei requisiti del DM 236/1989. Inoltre, se i lavori condominiali superano i 70.000 euro e sono stati avviati dopo il 28 maggio 2022, è tassativo verificare che nell’atto di affidamento sia specificato che l’impresa esecutrice applica i Contratti Collettivi Nazionali del settore edile sottoscritti dalle organizzazioni comparativamente più rappresentative. Trascurare questi adempimenti, sebbene di natura contrattuale o tecnica, può compromettere l’accesso alla detrazione, indipendentemente dalla correttezza del titolo edilizio presentato.
