L’Agenzia delle Entrate (AdE) ha emesso la Risoluzione N. 62 del 30 ottobre 2025, chiarendo un aspetto cruciale e spesso problematico legato alla plusvalenza derivante dalla vendita di immobili che sono stati oggetto di interventi del Superbonus (di cui all’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, il cosiddetto Decreto Rilancio).
Questo chiarimento è fondamentale per tutti i contribuenti che, dopo aver usufruito delle agevolazioni edilizie, intendono cedere l’immobile a titolo oneroso.
l caso specifico esaminato dall’AdE riguardava un contribuente che aveva ricevuto un’unità immobiliare in donazione nel 2012 dalla madre (la quale a sua volta l’aveva ottenuta per successione).
Su questo immobile, l’Istante ha eseguito interventi edilizi avvalendosi della detrazione Superbonus (Articolo 119, DL 34/2020), completati a dicembre 2024. L’immobile non era adibito ad abitazione principale del cedente.
Il contribuente, basandosi sul fatto che l’immobile era originariamente entrato nel patrimonio familiare per successione (tramite la donante), riteneva che l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso non dovesse essere assoggettata a tassazione.
L’Agenzia delle Entrate, richiamando la nuova disciplina introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213), ha stabilito che la plusvalenza è imponibile.
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto all’articolo 67, comma 1, del TUIR, la lettera b-bis), la quale disciplina una nuova ipotesi di reddito diverso imponibile: le plusvalenze realizzate dalla cessione a titolo oneroso di immobili che hanno beneficiato del Superbonus (Art. 119 DL Rilancio).
Questa tassazione si applica se la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati.
La norma prevede alcune eccezioni, per cui la plusvalenza non è tassata:
- Immobili acquisiti per successione.
- Immobili adibiti ad abitazione principale (del cedente o dei suoi familiari) per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione (o per il periodo inferiore intercorso tra acquisto e cessione).
Nel caso in esame, l’AdE è stata categorica: l’esclusione non opera perché l’immobile è stato acquisito dall’Istante per donazione, non per successione. Inoltre, l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale.
Pertanto, se l’Istante cede l’immobile prima che siano trascorsi dieci anni dalla fine dei lavori Superbonus (avvenuti a fine 2024), dovrà assoggettare a tassazione la plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR.
Ai fini del calcolo, l’articolo 68 del TUIR prevede che per gli immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
Fondamentale è anche come vengono trattate le spese Superbonus nel calcolo del costo inerente:
- Se gli interventi Superbonus (con fruizione al 110% e opzioni di cessione del credito o sconto in fattura) si sono conclusi da non più di cinque anni al momento della cessione, non si tiene conto di tali spese.
- Se gli interventi si sono conclusi da più di cinque anni ma entro i dieci anni, si tiene conto del 50 per cento di tali spese.
Queste regole di calcolo hanno l’obiettivo di “recuperare” parzialmente o totalmente l’incentivo statale ricevuto, aumentando la base imponibile della plusvalenza
Commento Finale
Il caso della Risoluzione N. 62 evidenzia in modo lampante un problema di certezza del diritto sorto con l’introduzione delle nuove norme sulla plusvalenza immobiliare post-Superbonus.
Quando il Decreto Legge n. 34 del 2020 (DL Rilancio) è stato concepito, e nei mesi successivi quando i contribuenti hanno assunto decisioni finanziarie, contrattuali e di investimento (avviando i costosi e complessi lavori del Superbonus), non esistevano queste disposizioni fiscali che vincolavano la futura rivendita dell’immobile.
La nuova fattispecie di plusvalenza (Art. 67, lett. b-bis) è stata introdotta solo molto tempo dopo, con la Legge di Bilancio 2024.
In sostanza, il legislatore, o l’Agenzia, ha introdotto ex post una misura fiscale per recuperare risorse economiche che non erano state previste o adeguatamente stimate al momento dell’entrata in vigore del Superbonus.
Il contribuente, come l’Istante interpellante, ha investito, usufruito dell’incentivo e migliorato il proprio patrimonio immobiliare, ignaro di tutte le conseguenze fiscali che si sarebbero palesate anni dopo. Al momento dell’avvio dei lavori, egli non poteva sapere che la vendita, pur avvenuta oltre il periodo quinquennale standard (che generalmente definiva la plusvalenza tassabile per immobili non acquistati per successione o donazione), sarebbe stata comunque penalizzata dalla nuova norma decennale e, in particolare, da un calcolo che non permette di dedurre integralmente i costi sostenuti con l’incentivo del 110%.
È come cambiare le regole del gioco a partita in corso: un giocatore, avendo migliorato la sua pedina secondo le regole iniziali (DL 34/2020), scopre successivamente che una nuova regola introdotta a metà partita (L. 213/2023) rende quel miglioramento un fattore tassabile e potenzialmente costoso, vanificando in parte la convenienza percepita all’inizio dell’investimento.
