Proprietà esclusiva e parti comuni rappresentano uno dei punti di maggior contenzioso condominiale, specialmente quando la struttura architettonica del complesso esce dai canoni del classico edificio verticale. Una recente ed illuminante risposta giunge dalla Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, con l’ordinanza n. 9465 pubblicata il 14 aprile 2026, la quale interviene con precisione chirurgica per definire i criteri di appartenenza dei tetti e dei lastrici solari all’interno dei cosiddetti “condomini orizzontali”.
La problematica centrale affrontata dalla Suprema Corte riguarda l’applicabilità della presunzione di condominialità, prevista dall’articolo 1117 del Codice Civile, a quelle strutture che, pur inserite in un complesso condominiale unitario, assolvono a una funzione di copertura di una sola unità immobiliare. Nel condominio “verticale” tradizionale, la natura comune del tetto è pressoché indiscutibile, poiché esso protegge l’intero edificio. Tuttavia, nel condominio “orizzontale” – ovvero quel complesso costituito da più fabbricati separati o adiacenti (villette a schiera, corpi di fabbrica isolati, box autonomi) – il principio subisce importanti precisazioni.
Secondo la Cassazione n. 9465/2026, il presupposto per l’attribuzione della comproprietà non è solo l’inserimento formale nel complesso, ma il “nesso di condominialità”. Questo nesso si fonda sulla relazione strutturale e funzionale tra il bene (il tetto) e le restanti parti dell’edificio. Se una superficie terminale serve esclusivamente a coprire una singola unità e non ha alcun legame materiale o funzionale con le altre, la presunzione legale di comunione viene meno, a meno che non intervenga un “titolo” specifico (un atto d’acquisto o un regolamento contrattuale) a stabilire il contrario.
Il caso pratico
Per comprendere la portata della pronuncia, immaginiamo uno scenario tipico, molto simile a quello esaminato dai giudici. All’interno di un vasto complesso residenziale denominato “Condominio”, composto da diversi corpi di fabbrica (abitazioni e box), la proprietaria di un locale situato in un corpo di fabbrica isolato decide di utilizzare il lastrico solare sovrastante la sua unità, trasformandolo in un terrazzo calpestabile.
I condomini degli altri edifici del complesso, situati in corpi di fabbrica del tutto distanti, insorgono davanti al Tribunale. La loro tesi è semplice: il regolamento di condominio definisce “i tetti” come parti comuni a tutti; pertanto, la proprietaria non avrebbe alcun diritto di utilizzare in via esclusiva quella superficie, che dovrebbe invece mantenere una destinazione a verde condominiale. La controversia nasce dunque da una sovrapposizione tra la realtà strutturale (un tetto che copre solo un box/abitazione) e una clausola regolamentare generica che elenca i tetti tra i beni comuni.
La Corte di Cassazione, ribaltando l’approccio dei giudici di merito, ha stabilito un principio di diritto fondamentale: la comproprietà di un bene che non rientra naturalmente nell’elenco dell’art. 1117 c.c. (perché privo di funzione comune) non può essere presunta, ma deve essere provata. Nel caso di un condominio orizzontale, se il lastrico solare copre solo un’unità, esso non è un bene “necessariamente” comune.
Perché quel lastrico diventi di tutti, la fonte specifica (l’ordinanza 9465/2026) chiarisce che occorre una manifestazione di volontà inequivocabile espressa in forma scritta. Non è sufficiente che un regolamento condominiale contenga un rinvio generico a un elenco di beni comuni (“i tetti”). Se il bene non è strutturalmente comune, per renderlo tale serve o che ogni singolo condomino abbia acquistato pro-quota quel bene nei rispettivi atti d’acquisto, oppure che esista un contratto costitutivo di comunione ai sensi degli artt. 1350 e 2643 c.c. Questo contratto deve recare il consenso unanime di tutti i partecipanti e deve individuare con estrema precisione la consistenza e la localizzazione dell’immobile che si intende mettere in comune. In assenza di questa specificità, il “titolo” non può operare il trasferimento del diritto dal patrimonio del singolo a quello della collettività.
Consigli pratici
In primo luogo, è fondamentale che l’amministratore, di fronte a pretese di condomini su tetti o lastrici “isolati”, effettui un’analisi preliminare della struttura architettonica. Se ci si trova in un condominio orizzontale, non si può dare per scontata la condominialità di ogni superficie di copertura. L’attività dell’amministratore deve distinguersi chiaramente in base all’oggetto della tutela.
Qualora l’amministratore intenda agire per la conservazione o il ripristino di una parte che i titoli e la struttura confermano essere comune (il nesso funzionale è evidente), la sua legittimazione è piena e doverosa. In questo caso, egli deve attivarsi prontamente per impedire abusi o mutamenti di destinazione non autorizzati che ledano il decoro o l’integrità del bene comune. Al contrario, quando la questione riguarda la proprietà di un lastrico che funge da copertura a una singola unità in un corpo separato, ci si sposta nell’ambito dei diritti reali eccedenti le parti comuni “necessarie”. Qui, l’amministratore non può agire d’ufficio per rivendicare la proprietà a nome del condominio basandosi su una clausola generica del regolamento. Il suo ruolo deve evolvere in quello di un facilitatore qualificato: egli deve invitare le parti a un confronto basato sull’esame dei titoli d’acquisto originali e della nota di trascrizione.
È consigliabile suggerire all’assemblea, prima di imbarcarsi in liti temerarie, l’acquisizione di un parere tecnico-legale che verifichi l’esistenza di quel “titolo specifico e inequivocabile” richiesto dalla Cassazione.
