Cosa succede quando un condomino, nell’ambito di una ristrutturazione della propria unità immobiliare, decide di demolire parti strutturali comuni o di occupare aree destinate a parcheggio, convinto che la natura “orizzontale” del condominio gli consenta una gestione atomistica della proprietà? È un dubbio che attanaglia molti amministratori, spesso chiamati a mediare tra chi rivendica il diritto di trasformare radicalmente il proprio immobile e chi teme per la stabilità e il godimento delle parti comuni. Una risposta definitiva e rigorosa arriva dalla recente sentenza della Corte di Cassazione, Sez. 2 Civile, n. 9565 del 14 aprile 2026, che chiarisce i confini invalicabili dell’uso della cosa comune e la tutela del diritto al parcheggio.
Per comprendere la portata di questa pronuncia, dobbiamo muoverci lungo tre direttrici normative: la presunzione di condominialità (art. 1117 c.c.), il limite al diritto del singolo sulle proprie unità (art. 1122 c.c.) e l’inderogabilità della “Legge Ponte” (L. 765/1967). La Cassazione ribadisce che la distinzione tra condominio “verticale” e “orizzontale” non incide sulla natura dei beni comuni fondamentali. Fondamenta, suolo, sottosuolo e strutture portanti restano beni comuni per legge, a meno che un titolo d’acquisto (l’atto notarile originario) non disponga diversamente in modo esplicito. Il concetto chiave espresso dalla sentenza 9565/2026 è che l’art. 1102 c.c., pur permettendo l’uso più intenso della cosa comune, vieta tassativamente quelle modifiche che ne alterino la destinazione o che, peggio, si traducano in un’appropriazione esclusiva di una porzione di bene comune, come il sottosuolo o il resede.
Il caso
Immaginiamo una situazione ricorrente nelle assemblee: un edificio originariamente unico viene frazionato. Una società acquista un’ampia porzione destinata a laboratorio e ottiene il permesso di demolirla per costruire villette a schiera. Durante i lavori, l’impresa non si limita a ristrutturare, ma effettua un vero e proprio “taglio fisico” delle strutture: demolisce le travi portanti comuni, scava nel sottosuolo condominiale per ricavare locali interrati e occupa gran parte del piazzale esterno con rampe di accesso e parcheggi privati.
In tribunale, come accaduto nel caso esaminato dalla Suprema Corte, la società costruttrice potrebbe difendersi sostenendo che, non essendoci un danno statico immediato accertato dal CTU e avendo lasciato agli altri condomini una piccola porzione di cortile, l’intervento sia legittimo. Ma è proprio qui che la Cassazione interviene con fermezza: la legittimità non si misura solo sulla “stabilità” dell’edificio, ma sul rispetto della proprietà comune. Non si possono abbattere fondamenta o travi comuni solo perché si possiede l’appartamento soprastante.
La Cassazione 9565/2026 stabilisce un principio fondamentale: l’attività costruttiva del singolo non può mai tradursi nell’appropriazione di parti comuni. La demolizione di travi e fondamenta del “vecchio” edificio condominiale per far posto a nuove strutture private è illegittima, poiché elide l’utilità della cosa comune per gli altri partecipanti.
Sul fronte dei parcheggi, la sentenza è ancora più dirompente. Richiamando l’art. 41-sexies della Legge Urbanistica (introdotto dalla Legge Ponte), la Corte chiarisce che il vincolo tra unità abitativa e spazio per la sosta è di natura pubblicistica e inderogabile. Se un costruttore occupa arbitrariamente l’area destinata a parcheggio, non può giustificarsi dicendo che è rimasto uno spazio residuo a disposizione degli altri. Il diritto reale d’uso sullo spazio destinato a parcheggio sorge ope legis e qualsiasi contratto che lo neghi è nullo nella parte in cui sottrae tale spazio, venendo integrato automaticamente dalla norma imperativa.
Il vademecum
Di fronte a lavori di ristrutturazione così invasivi, l’amministratore deve agire con una duplice veste. Qualora si ravvisi la demolizione di travi, pilastri o l’occupazione abusiva del sottosuolo, l’amministratore non deve attendere una delibera assembleare per diffidare il condomino o l’impresa: la tutela dell’integrità strutturale e della proprietà comune rientra nelle sue attribuzioni dirette. Deve pretendere la rimessa in pristino.
In sintesi, la Cassazione bacchetta la Corte d’Appello proprio su questo: i giudici di secondo grado avevano riconosciuto l’esistenza del condominio ma poi avevano permesso a un condomino di comportarsi come se non ci fosse (demolendo travi e occupando il sottosuolo). La Cassazione ristabilisce il principio: se è un condominio, le parti strutturali sono di tutti e nessuno può appropriarsene o distruggerle unilateralmente.
