Mentre si discute di nuovi requisiti e registri che faranno lievitare i bilanci familiari, la proposta di legge sembra ignorare le vere criticità operative: notifiche obsolete, quorum irraggiungibili e la liturgia della doppia convocazione. Il rischio è un aumento della burocrazia senza risolvere i nodi che paralizzano la gestione quotidiana.
Mentre si attendono i dettagli ufficiali della proposta di legge a prima firma Gardini (Atto Camera 2692), depositata lo scorso 11 novembre 2025 e la cui presentazione è prevista per il prossimo 17 dicembre, il dibattito pubblico e di settore sembra essersi arenato su un unico tema: l’obbligo di laurea per i nuovi amministratori. Una questione che rischia di agire da “arma di distrazione” rispetto alla vera portata della riforma e, soprattutto, rispetto a ciò che essa colpevolmente tace.
Analizzando le anticipazioni, appare evidente un paradosso: da un lato si spinge verso una gestione di stampo aziendale, dall’altro si lasciano irrisolti i nodi procedurali che rendono la gestione ormai obsoleta. Se il nobile pretesto è la qualità, il risultato pratico rischia di essere un mix letale di maggiori costi e vecchia inefficienza.
L’aziendalizzazione e i nuovi costi fissi
La riforma punta a trasformare il Condominio in una “quasi-società” tramite l’obbligo di deposito dei bilanci in Camera di Commercio, l’istituzione di registri ministeriali (Mimit) e la nomina automatica di revisori per gli edifici sopra i 20 proprietari.
Questa sovrastruttura di controllo, pur garantendo trasparenza, genera costi fissi incomprimibili. Tra bolli, diritti di segreteria, parcelle dei revisori e certificazioni tecniche annuali obbligatorie (che sostituiranno la manutenzione programmata con una costosa “compliance”), i bilanci familiari subiranno un aggravio netto. Si sta costruendo una “Ferrari” della burocrazia immobiliare, i cui costi di gestione ricadranno interamente su proprietari spesso già in difficoltà.
Le grandi assenti: dov’è la semplificazione?
Ciò che però sconcerta maggiormente gli addetti ai lavori non è solo l’aggravio burocratico, ma la totale assenza di interventi sui problemi reali che ingessano la vita condominiale.
Le anticipazioni non fanno cenno a una riforma del sistema delle notifiche, meccanismo ormai desueto e superato, che rimane la causa principale delle impugnative pretestuose. Mentre il mondo comunica in tempo reale, l’amministratore è ancora ostaggio di procedure di convocazione anacronistiche che generano contenzioso.
Allo stesso modo, si perde l’occasione di intervenire sui quorum costitutivi e deliberativi, oggi spesso irraggiungibili, che condannano gli stabili all’immobilismo decisionale. E che dire della liturgia formale della “prima e seconda convocazione”? Una finzione giuridica inutile che andrebbe abolita in favore di una convocazione unica, snellendo procedure e tempi.
È un paradosso evidente: mentre la giurisprudenza di Cassazione spinge verso la semplificazione (si pensi alle recenti aperture sulla forma del rendiconto), il Legislatore sembra andare nella direzione opposta, complicando la forma senza agevolare la sostanza.
Conclusioni
Lungi dal voler criticare l’intento di elevare la qualità professionale del settore, è dovere di cronaca evidenziare lo squilibrio di questa proposta.
Da una parte si aumentano vertiginosamente le incombenze burocratiche e i costi a carico dei condòmini (revisori, polizze, depositi, certificazioni); dall’altra si ignora la necessità di rendere la macchina condominiale più agile, mantenendo in vita vincoli procedurali ottocenteschi.
Il rischio concreto è quello di avere un condominio più costoso, più burocratico, ma ancora paralizzato dalle solite vecchie regole. La vera sfida non è aggiungere controllori, ma permettere al sistema di funzionare: imporre una “gestione aziendale” senza fornire gli strumenti operativi moderni significa solo presentare ai proprietari un conto più salato. Seguiremo attentamente l’iter parlamentare.
