L’attività edilizia all’interno delle unità immobiliari e la gestione delle conformità urbanistiche rappresentano, oggi più che mai, un terreno viscido per i proprietari e un ambito di vigilanza importante per chi amministra complessi condominiali. Una recente e significativa pronuncia, la sentenza della Sezione Settima del Consiglio di Stato n. 4443/2026, pubblicata il 3 giugno 2026, torna a fare chiarezza su un tema caldissimo: le conseguenze della trasformazione di locali accessori (come garage o cantine) in spazi residenziali abitabili e l’efficacia limitata delle istanze di sanatoria presentate “in extremis” per bloccare gli ordini di demolizione.
Il fulcro della controversia risiede nella corretta qualificazione degli interventi edilizi che modificano la destinazione d’uso di un immobile. Secondo il quadro normativo delineato dal D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), non tutti i cambiamenti d’uso sono uguali. La giurisprudenza amministrativa, consolidata dalla sentenza del Consiglio di Stato, ribadisce che la trasformazione di locali originariamente destinati a servizi o pertinenze — quali garage, cantine o centrali termiche — in locali abitabili non è un’operazione meramente interna o “leggera”.
Tale mutamento, infatti, comporta la creazione di nuove superfici utili e nuovi volumi residenziali, determinando quello che tecnicamente viene definito un “aggravio del carico urbanistico”. In parole semplici, una famiglia che vive in un locale prima destinato a deposito consuma più servizi (acqua, fogne, parcheggi) di quanti ne prevedesse l’originaria pianificazione del territorio. Per questa ragione, ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. a) del D.P.R. 380/2001, tali interventi devono essere qualificati come “ristrutturazione edilizia pesante”, subordinata al preventivo rilascio del permesso di costruire o di una SCIA alternativa. In mancanza di tali titoli, l’opera è abusiva e la sanzione prevista dall’ordinamento non è pecuniaria, bensì ripristinatoria: la demolizione.
Il caso pratico
Per comprendere meglio la portata della sentenza, analizziamo lo scenario-tipo oggetto del giudizio. Due comproprietari di un immobile situato nel Comune di Formello avevano realizzato una serie di opere significative in difformità rispetto alla concessione edilizia originaria. Nello specifico, avevano trasformato il piano interrato (destinato a garage e cantina) e un locale tecnico (centrale termica) in spazi residenziali rifiniti, completi di camere da letto e servizi igienici. Oltre a ciò, l’intervento comprendeva la chiusura di un portico e la realizzazione di una piscina, il tutto in un’area soggetta a molteplici vincoli ambientali, idrogeologici e sismici.
A seguito di un sopralluogo della Polizia Locale, il Comune aveva emesso un’ordinanza di demolizione. I proprietari avevano tentato di opporsi sostenendo che si trattasse di opere minori e, soprattutto, avevano presentato un’istanza di accertamento di conformità (sanatoria) ai sensi dell’art. 36 del T.U. Edilizia e delle norme regionali sul cosiddetto “Piano Casa”, convinti che tale mossa rendesse inefficace l’ordine di demolizione già notificato.
La decisione del Consiglio di Stato, confermando la sentenza di primo grado del TAR Lazio, ha rigettato l’appello dei privati, fissando un principio di diritto fondamentale. La sentenza ha stabilito che la trasformazione di un garage in abitazione, attraverso la creazione di volumi abitabili, giustifica pienamente l’ordine di demolizione poiché altera l’organismo edilizio in modo essenziale.
L’aspetto più rilevante riguarda però il rapporto tra l’istanza di sanatoria e l’ordine di demolizione. I giudici di Palazzo Spada hanno chiarito che la presentazione di una domanda di permesso di costruire in sanatoria (ex art. 36 D.P.R. 380/2001) non determina la caducazione o l’invalidità dell’ordinanza di demolizione. L’ordine di ripristino entra semplicemente in uno stato di “quiescenza” o sospensione temporanea. Se la sanatoria viene rigettata — o se decorrono i 60 giorni senza risposta (silenzio-rigetto) — l’ingiunzione di demolizione riprende “ipso facto” il suo vigore. Non è necessaria l’emissione di un nuovo provvedimento da parte del Comune: l’ordine originale torna a essere esecutivo a tutti gli effetti, e il proprietario ha l’obbligo di abbattere le opere abusive.
Consigli pratici
Dalla lettura di questa importante sentenza emergono indicazioni per l’attività professionale dell’amministratore. È fondamentale muoversi con estrema cautela e competenza, distinguendo accuratamente i piani di intervento.
Quando l’abuso edilizio riguarda le parti comuni — si pensi alla chiusura di un porticato condominiale o alla trasformazione di un locale deposito comune in una guardiola abitabile senza titoli — l’amministratore ha il dovere di agire tempestivamente. In questi casi, la legittimazione ad agire per la tutela del decoro architettonico e della conformità urbanistica del fabbricato è piena.
Diverso è il ruolo del professionista quando l’abuso avviene all’interno di una proprietà esclusiva, come nel caso del garage trasformato in taverna o camera da letto. Qui l’amministratore non ha un potere ispettivo diretto, ma agisce come custode della sicurezza del complesso. È essenziale informare il condòmino interessato — magari in via informale o tramite una comunicazione scritta cautelativa — circa i rischi enormi che corre: oltre alla demolizione certa in caso di accertamento, la mancanza di titoli edilizi idonei (come il permesso di costruire per ristrutturazione pesante) rende l’immobile di fatto invendibile o comunque soggetto a forti svalutazioni e contenziosi futuri. Inoltre, qualora tali opere comportino modifiche agli impianti o ai pesi strutturali, l’amministratore deve pretendere la documentazione tecnica che attesti la regolarità della trasformazione eseguita, per evitare che l’illecito del singolo si trasformi in un pericolo per l’incolumità di tutti i residenti.
