Il diritto condominiale è un campo in costante evoluzione, soprattutto per quanto riguarda la responsabilità dei singoli proprietari nei confronti dei terzi fornitori. Questo articolo analizza in profondità la recente Sentenza del Tribunale di Nola, Prima Sezione Civile, n. 2940 del 03.11.2025, un pronunciamento che offre chiarimenti fondamentali in tema di contratti di appalto, obbligazioni dei condomini e ripartizione dell’onere della prova nei giudizi di opposizione a decreto ingiuntivo.
Il cuore della controversia risiede nel rapporto tra il principio di solidarietà e quello di parziarietà nell’ambito delle obbligazioni assunte dal condominio verso terzi, e come tale rapporto influisce sull’onere della prova in caso di contenzioso.
La normativa attuale, in seguito alla L. 220 del 2012 (Riforma del Condominio), stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (ex art. 1123, comma 1, c.c.). La Giurisprudenza di legittimità ha progressivamente superato l’impostazione precedente (che vedeva la responsabilità dei condomini come retta dal criterio di parziarietà) per affermare, invece, l’obbligazione solidale verso i terzi. In base a tale regola, ogni condomino è tenuto all’adempimento per l’intero della prestazione dovuta al terzo, salvo poi avere diritto di regresso pro quota nei confronti degli altri condomini.
Tuttavia, come evidenziato dal Tribunale, questa regola di solidarietà non è inderogabile. Essa può essere superata dalla volontà delle parti (debitore e creditore) che prevedano, unitamente, la parziarietà dell’obbligazione.
Fondamentale in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, introdotto da un creditore, è la ripartizione dell’onere probatorio: il creditore (in questo caso l’impresa) è tenuto a provare il titolo costitutivo (il contratto di appalto) e ad allegare l’inadempimento. Viceversa, grava in capo al debitore (il condomino opponente) l’onere di provare analiticamente i fatti estintivi e/o modificativi della pretesa, come l’avvenuto adempimento.
Il caso pratico
Il contenzioso analizzato riguarda l’opposizione a un decreto ingiuntivo promosso da una ditta edile (creditrice) nei confronti di diversi condomini (debitori) per il mancato pagamento di una somma residua (€ 15.000,00) relativa a un contratto di appalto stipulato nel 2006 per lavori di ricostruzione.
I condomini, nel proporre opposizione, hanno sollevato due eccezioni: in primo luogo, il loro difetto di legittimazione passiva a fronte dell’integrale pagamento della somma da loro dovuta pro quota, adducendo che la stessa impresa edile aveva rinunciato alla solidarietà in sede di verbale assembleare del 26.06.2015. In secondo luogo, hanno eccepito la mancata esecuzione e il non completamento dei lavori da parte dell’impresa.
Il dilemma pratico che si pone è evidente: può un creditore, dopo aver accettato pagamenti parziari, esigere l’intera somma da singoli condomini (o le loro quote) quando questi hanno già adempiuto in base a un accordo interno (verbale assembleare)?
Il Tribunale di Nola ha accolto l’opposizione dei condomini e revocato il decreto ingiuntivo, basando la sua decisione sull’analisi combinata dell’accordo tra le parti e del mancato assolvimento dell’onere della prova da parte del creditore.
Il principio cardine affermato è che, pur vigendo la presunzione di solidarietà (ex art. 1294 c.c.), la regola della solidarietà può essere superata dalla volontà delle parti. Nel caso di specie, l’impresa edile (ricorrente opposta) aveva inteso accettare il pagamento parziario da parte dei singoli condomini in sede di verbale assembleare del 26.06.2015.
In termini pratici, l’accettazione del pagamento pro quota (basato sulle rispettive tabelle millesimali) ha di fatto cristallizzato una deroga al principio di solidarietà per quel credito. I condomini opponenti sono riusciti a provare, con la documentazione allegata (quietanze e bonifici), i fattori estintivi della pretesa, ovvero l’avvenuto pagamento delle somme concordate con l’impresa.
Di contro, l’impresa creditrice non ha assolto positivamente all’onere probatorio su di essa incombente. La ditta si è limitata a produrre una fattura successiva (del 2017) e una messa in mora, senza però indicare con precisione la natura o le zone del fabbricato interessate dai lavori successivi (soprattutto in considerazione del fatto che il fabbricato era ancora una “struttura grezza” e i lavori non completati). Il Tribunale ha ribadito che la fattura commerciale, essendo un atto a formazione unilaterale, non integra la piena prova del credito in un ordinario giudizio di cognizione, ma al più rappresenta un mero indizio.
Il Tribunale ha dunque concluso che l’impresa appaltatrice non ha assolto all’onere della prova, mentre gli opponenti hanno provato i fattori estintivi, portando alla revoca del decreto ingiuntivo.
Consigli pratici
In materia di contratti di appalto relativi a parti comuni, l’amministratore agisce come rappresentante del condominio e deve tutelare l’ente di gestione. È importante che, nella stipula di contratti o nella gestione di situazioni debitorie in corso, l’amministratore definisca chiaramente la natura dell’obbligazione verso i terzi. Sebbene la legge stabilisca la solidarietà, è possibile e talvolta prudente accettare l’istituto della parziarietà pro quota, purché tale accordo sia formalizzato in maniera inequivocabile in un verbale assembleare accettato dal creditore. Tale formalizzazione evita che, in caso di morosità di pochi, tutti gli altri condomini adempienti vengano ingiunti per l’intero.
Laddove, come nel caso di Nola, si sia verificata una rinuncia alla solidarietà da parte del creditore con accettazione di pagamenti pro quota, l’amministratore deve garantire la massima trasparenza e documentazione. Ogni versamento parziale deve essere attestato con quietanza esplicita nel verbale. Se un creditore, nonostante abbia ricevuto il pagamento pro quota da alcuni condomini, tenta comunque un’azione monitoria contro di essi, l’azione riguarda questioni di debito individuale (adempimento della propria quota specifica). In questo scenario, l’attività dell’amministratore si sposta da “legittimato attivo” nella difesa delle parti comuni a facilitatore per i condomini coinvolti, fornendo loro tutta la documentazione utile (verbali, riparti, quietanze) per dimostrare l’estinzione del loro debito specifico.
Metafora:
Gestire l’obbligazione solidale in condominio è come manovrare una nave: per legge, l’armatore (il creditore) può rivalersi sull’intera imbarcazione (il condominio). Ma se l’armatore, tramite accordo, accetta di essere pagato a rate specifiche da ogni marinaio (condomino), egli rinuncia a esigere l’intero da un solo membro dell’equipaggio. L’amministratore funge da navigatore esperto, assicurandosi che il diario di bordo (i verbali) registri in modo inoppugnabile ogni patto e ogni pagamento effettuato, così che nessuno, se già adempiente, possa essere costretto a ripagare la quota degli altri.
