La scelta tra l’aliquota del 36% (ordinaria) e quella del 50% (maggiorata per “Abitazione Principale”) dipende da un requisito soggettivo che può essere confermato solo dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. L’Amministratore di Condominio comunica all’Agenzia delle Entrate esclusivamente i dati contabili e oggettivi (importi versati e tipologia di intervento). Sarà cura del condomino, o del suo consulente, validare o modificare il dato proposto dall’Agenzia nella “Dichiarazione Precompilata”, esercitando l’opzione per l’aliquota del 50% se ne ricorrono i presupposti di legge alla data del pagamento.
A beneficio dei condomini e dei loro consulenti fiscali, si chiariscono i motivi per cui l’Amministratore non può, né deve, intervenire nella scelta della percentuale di detrazione (36% o 50%) introdotta dalla Legge di Bilancio 2025.
- L’agevolazione al 50% non è legata all’immobile in sé, ma al suo utilizzo come “Abitazione Principale” da parte del contribuente. Come indicato nelle Istruzioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate (Modello Redditi PF 2026, Quadro RP o quadro E per i 730), l’aliquota del 36% è quella ordinaria, mentre il 50% è una condizione di favore spettante esclusivamente se l’unità è adibita a dimora abituale. L’Amministratore gestisce il registro di anagrafe condominiale (Art. 1130 n. 6 c.c.), ma tale registro attesta la residenza anagrafica, non la “situazione fiscale di abitazione principale” al momento di ogni singolo versamento, dato che può variare nel corso dell’anno (es. locazioni brevi, trasferimenti, nuda proprietà).
- L’Amministratore ha l’obbligo di trasmettere all’Anagrafe Tributaria i dati relativi alle spese sostenute dal condominio e le quote imputate ai singoli condomini. Il flusso telematico prevede la comunicazione del “Codice Intervento” e dell’importo. Le Istruzioni al Quadro RP (Sezione III A e IV) chiariscono che è compito del dichiarante indicare il codice corretto che determina l’aliquota.
- Se l’Amministratore forzasse l’invio telematico indicando il 50% per un condomino che non ne ha diritto (ad esempio perché l’immobile è a disposizione o locato), commetterebbe una dichiarazione infedele basata su dati non certi. Il consulente fiscale del condomino (Commercialista o CAF), che appone il Visto di Conformità sulla dichiarazione, è l’unico soggetto titolato e obbligato a verificare la sussistenza del requisito della “residenza principale” attraverso l’acquisizione di autocertificazioni o riscontri documentali del cliente.
Conclusione
Le certificazioni rilasciate dal Condominio attestano:
• Che l’intervento rientra tra quelli agevolabili.
• Che la quota è stata versata dal condomino.
• L’importo totale della spesa su cui calcolare la detrazione.
Qualsiasi richiesta di “invio sostitutivo” per variare la percentuale di detrazione non potrà essere accolta, in quanto l’opzione tra 36% e 50% deve essere esercitata direttamente nel Quadro RP o Quadro E (per il 730) dal contribuente, titolare unico dell’informazione sulla propria residenza fiscale.
