L’efficienza energetica in Italia attraversa una fase di profonda incertezza che mette in allerta l’intero comparto immobiliare. Con l’apertura della procedura di infrazione da parte della Commissione Europea nei confronti del nostro Paese, reo di non aver presentato entro il termine del 31 dicembre 2025 la proposta di Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici, la Direttiva (UE) 2024/1275 (nota come “Case Green”) torna prepotentemente al centro dell’agenda professionale.
La Direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 24 aprile 2024, costituisce la rifusione della precedente disciplina sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD). Il testo legislativo si inserisce nel quadro del “Green Deal europeo” e del pacchetto “Pronti per il 55%”, con l’ambizioso obiettivo di ridurre le emissioni nette di gas a effetto serra di almeno il 55% entro il 2030, per giungere alla totale neutralità climatica entro il 2050.
Il punto di partenza è un dato oggettivo citato nei considerando della Direttiva: gli edifici sono responsabili del 40% del consumo finale di energia nell’Unione e del 36% delle emissioni di gas serra legate all’energia. Poiché il 75% del parco immobiliare europeo è tuttora inefficiente, la Commissione ha stabilito che la trasformazione degli edifici esistenti in edifici a emissioni zero non sia più una scelta discrezionale dei singoli Stati, ma un obbligo strutturale da pianificare attraverso i Piani Nazionali di Ristrutturazione (NBRP – National Building Renovation Plans).
La Direttiva delinea un percorso netto per il settore residenziale, che rappresenta la sfida più complessa per chi gestisce immobili in regime di condominio. A differenza delle versioni preliminari della norma, che prevedevano l’obbligo di raggiungere specifiche classi energetiche per ogni singolo edificio, il testo definitivo della Direttiva (UE) 2024/1275 adotta un approccio basato sulla riduzione del consumo medio di energia primaria dell’intero parco immobiliare nazionale.
Nello specifico, l’Italia dovrà garantire che il consumo medio di energia primaria degli edifici residenziali diminuisca di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 rispetto ai livelli del 2020. Un aspetto cruciale di questa strategia è il cosiddetto “principio di protezione dei segmenti più fragili”: almeno il 55% della riduzione energetica dovrà essere ottenuto attraverso la ristrutturazione degli edifici con le prestazioni peggiori, ovvero quel 43% degli immobili che costituiscono la fascia bassa del parco edilizio nazionale.
Un altro pilastro fondamentale della Direttiva riguarda la decarbonizzazione dei sistemi di riscaldamento. L’Articolo 17 della Direttiva (UE) 2024/1275 impone agli Stati membri una revisione drastica delle politiche di incentivi. Già a partire dal 2025, non dovrebbero più essere forniti incentivi finanziari per l’installazione di caldaie autonome alimentate a combustibili fossili. L’obiettivo a lungo termine è la completa eliminazione delle caldaie a combustibili fossili entro il 2040.
Parallelamente, la norma introduce obblighi progressivi per l’integrazione dell’energia solare. Entro il 31 dicembre 2029, tutti gli edifici residenziali nuovi dovranno essere progettati per ottimizzare il potenziale di produzione di energia solare e dotati di impianti adeguati, ove tecnicamente ed economicamente fattibile. Questo obbligo si estende anche agli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti che richiedono autorizzazioni amministrative.
Per rendere attuabili questi obiettivi, la Direttiva introduce nuovi strumenti tecnici e amministrativi. L’Articolo 12 disciplina il “Passaporto di ristrutturazione”, una tabella di marcia su misura per la ristrutturazione profonda di un edificio, che aiuterà i proprietari e le assemblee condominiali a pianificare gli interventi in più fasi, evitando di precludere miglioramenti successivi (il cosiddetto effetto “lock-in”).
Inoltre, gli Stati membri sono obbligati a istituire strutture di assistenza tecnica, i cosiddetti “Sportelli Unici” (One-Stop Shops), destinati a fornire consulenza indipendente e supporto globale. Tali strutture dovranno essere presenti in modo capillare sul territorio (uno ogni 80.000 abitanti o per regione) per guidare la gestione dei progetti di riqualificazione profonda, facilitando l’accesso ai finanziamenti e riducendo la complessità burocratica che spesso frena l’innovazione in ambito condominiale.
L’attuale criticità deriva dal fatto che l’Italia, insieme ad altri 18 Stati membri, ha mancato la scadenza del 31 dicembre 2025 per la presentazione della bozza del Piano Nazionale di Ristrutturazione. La Commissione Europea, attraverso la lettera di costituzione in mora del marzo 2026, ha sollecitato il governo a fornire risposte entro due mesi.
Senza questo Piano, mancano le linee guida nazionali che dovrebbero definire quali edifici debbano essere considerati “prioritari” e quali strumenti finanziari saranno messi in campo per sostenere le spese. Per la categoria dei gestori immobiliari, ciò si traduce in una fase di attesa forzata, nonostante la Direttiva debba essere recepita ufficialmente nell’ordinamento interno entro maggio 2026.
La Direttiva (UE) 2024/1275 non è solo una norma tecnica, ma una visione politica ed economica che mira a trasformare il settore edilizio in un comparto a emissioni zero entro il 2050. La “rifusione” della legge impone una riflessione sulla sostenibilità del valore degli immobili: gli edifici che non sapranno adeguarsi alle traiettorie di risparmio energetico previste rischiano una svalutazione significativa.
Per i professionisti del condominio, la sfida sarà interpretare queste nuove regole non come un’imposizione punitiva, ma come un’opportunità per riqualificare il patrimonio amministrato, riducendo la povertà energetica e migliorando la qualità della vita degli occupanti. La strada verso il 2030 è ormai tracciata e, nonostante i ritardi legislativi nazionali, la direzione europea verso la decarbonizzazione appare irreversibile.
