Il delicato equilibrio finanziario di un condominio è spesso messo a dura prova dall’inadempienza di alcuni proprietari. La Sentenza n. 986/2023, pubblicata il 13/09/2023 dalla Corte d’Appello di Genova, offre importanti chiarimenti sulla legittimità della delibera assembleare che, per far fronte ai debiti dei “condomini morosi”, imponga un onere aggiuntivo a tutti gli altri. Questo articolo esamina il contesto giurisprudenziale e fornisce indicazioni operative essenziali per i professionisti del settore.
Il fulcro dell’analisi verte sulla validità delle delibere che approvano un piano di riparto volto a coprire i debiti dei condomini morosi attraverso la creazione di un fondo cassa. Normalmente, le attribuzioni dell’assemblea, stabilite dagli articoli del Codice Civile (come l’art. 1123 C.C.), non le consentirebbero di deliberare a maggioranza una ripartizione delle spese che trascenda i criteri legali di proporzionalità e che miri a coprire i debiti altrui.
Tuttavia, il principio di diritto che emerge da questa e da precedenti pronunce della Cassazione (come la Sentenza n. 13631 del 05/11/2001, richiamata dalla Corte di Appello di Genova) ammette una deroga a questa regola: è consentita una delibera che imponga contributi aggiuntivi, anche in deroga ai criteri millesimali, nel caso di “effettiva ed improrogabile urgenza”. Lo scopo è duplice: garantire la liquidità necessaria al bilancio condominiale e prevenire azioni esecutive da parte di terzi creditori.
Il Caso Pratico
Immaginiamo un condominio che abbia affrontato spese significative, come il rifacimento dell’impianto idrico condominiale. Nonostante l’approvazione della spesa in assemblea, alcuni condomini sono rimasti inadempienti, accumulando un debito che compromette la possibilità di pagare i fornitori esterni.
Per evitare che i creditori agiscano contro il condominio nel suo complesso o, peggio, che l’intero bilancio non possa chiudersi in pareggio, l’assemblea decide di approvare un piano di riparto che include la creazione di un fondo speciale – il cosiddetto “fondo morosi” – gravando pro quota anche i condomini virtuosi, al fine di ripianare il debito. Un condomino appellante impugna tale delibera, sostenendo che l’amministratore avrebbe dovuto agire solo contro i morosi e che la creazione del fondo, non essendo per opere straordinarie o innovazioni, violava l’articolo 1135 C.C. e comportava la nullità della decisione.
La Corte d’Appello di Genova, con la Sentenza n. 986/2023, ha rigettato l’appello e confermato la sentenza di primo grado. Il principio cardine affermato è che l’assemblea può legittimamente deliberare, seppure a maggioranza, la costituzione di un fondo cassa ad hoc per fronteggiare la morosità, ma solo a determinate condizioni.
La Corte ha ribadito che, sebbene non sia consentito deliberare a maggioranza la ripartizione del debito dei morosi ai sensi dell’art. 1123 C.C., tale delibera può ritenersi consentita quando si tratti di sopperire all’inadempimento in ipotesi di “effettiva ed improrogabile urgenza”. L’urgenza si verifica quando è necessario evitare “danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva operante ab externo, alle azioni dei terzi”.
In termini pratici, se l’amministratore dimostra che il bilancio non può essere chiuso in pareggio a causa della morosità, o che i creditori esterni stanno per avviare procedure esecutive, la costituzione di un fondo provvisorio è uno strumento legittimo per “ricorrere allo strumento della copertura provvisoria per rendere possibile la chiusura del bilancio condominiale in pareggio”.
La Corte ha anche chiarito l’infondatezza del richiamo all’obbligatorietà del fondo speciale (art. 13 L. 220/2012, che ha sostituito il punto 4 dell’art. 1135 C.C.), in quanto tale fondo è previsto solo per interventi di prevenzione e non in sede di consuntivo.
Consigli Pratici
È fondamentale ricordare che, dopo la Riforma del 2012, il condominio gode del beneficio di escussione (ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c.). Questo significa che i terzi creditori devono agire prima contro i singoli condomini morosi. L’amministratore deve quindi fornire ai creditori che lo richiedano i dati dei condomini inadempienti. La creazione del fondo cassa, seppur legittimata dall’urgenza, rappresenta una misura sussidiaria, che incide temporaneamente sulla quota di chi è in regola, per permettere all’ente Condominio di adempiere, in attesa del recupero definitivo sui morosi. L’amministratore deve assicurarsi che la delibera sia motivata dall’urgenza e che la ripartizione del fondo sia limitata all’ammontare strettamente necessario per coprire il debito, nel rispetto dei millesimi di proprietà.
Un esempio di ordine del giorno:
“Ordinanza n. 32 del 08/10/2025 e n. 33 per lavori di messa in sicurezza per motivi di pubblica e privata incolumità. Situazione sullo stato dei pagamenti e sulle azioni legali intraprese. Valutazioni e approvazione di fondo cassa straordinario temporaneo urgente per anticipazione provvisoria per consentire l’avvio dei lavori. Definizione del meccanismo di rimborso della suddetta anticipazione”.
