L’installazione di un impianto fotovoltaico destinato al servizio di singole unità del condominio è espressamente ammessa dall’articolo 1122-bis, comma 2, del Codice Civile. Questa norma consente l’installazione su diverse superfici comuni, quali il lastrico solare (tetto), ogni altra superficie comune, e persino sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Le caratteristiche tecniche e le modalità di realizzazione dell’impianto devono tenere conto di vari fattori, come l’esposizione solare ottimale, la presenza di ostacoli (camini, abbaini) e la necessità di rispettare distanze adeguate dal bordo del tetto. La questione principale non riguarda tanto la tipologia specifica dell’impianto, quanto piuttosto l’estensione dell’occupazione della superficie comune e la sua compatibilità con il diritto di altri condomini di installare impianti simili.
La normativa di riferimento per l’installazione di impianti fotovoltaici in condominio è principalmente l’articolo 1122-bis del Codice Civile, integrato dai principi generali sull’uso della cosa comune stabiliti dall’articolo 1102 del Codice Civile.
- Assenza di Autorizzazione Assembleare (e Comunicazione Obbligatoria): Per gli impianti destinati alle singole unità abitative, non è richiesta l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Tuttavia, se la realizzazione dell’impianto comporta modifiche alle parti comuni, il condomino interessato deve darne comunicazione all’amministratore. L’assemblea, a sua volta, può prescrivere modalità alternative di esecuzione o subordinare l’intervento alla prestazione di un’idonea garanzia.
- Limiti all’Uso delle Parti Comuni (Art. 1102 c.c.): Nonostante la libertà di installazione, l’utilizzo delle parti comuni per finalità personali è soggetto ai limiti imposti dall’articolo 1102 c.c.. Questo significa che il condomino non può alterare la destinazione della cosa comune né impedire agli altri comproprietari di farne parimenti uso. L’uso del bene comune può essere anche più intenso rispetto a quello degli altri comproprietari o più esteso rispetto alla propria quota millesimale, ma non deve precludere ad altri un analogo godimento.
Esempio Pratico:
Un chiarimento significativo su questi limiti è stato fornito dalla sentenza n. 193 del 1° agosto 2025 del Tribunale di Rovereto.
- Alcuni condomini hanno citato in giudizio un altro comproprietario che aveva installato un impianto fotovoltaico occupando quasi tutta la superficie fruibile del tetto comune. Gli attori lamentavano che tale occupazione impedisse loro un analogo utilizzo della copertura, violando l’articolo 1102 c.c., e chiedevano la rimozione o la riduzione dell’impianto a una porzione corrispondente alla quota millesimale del convenuto. Era stata contestata anche la presenza di una canaletta per i cavi sul balcone privato degli attori, ma questa pretesa è stata rigettata dal Tribunale in quanto la consulenza tecnica ha accertato il passaggio esclusivo su parti comuni.
- La Decisione del Tribunale:
◦ Il Tribunale ha rigettato le eccezioni preliminari del convenuto, chiarendo che non sussiste litisconsorzio necessario tra i condomini che agiscono a tutela dei beni comuni contro un uso illecito ai sensi dell’articolo 1102 c.c..
◦ La questione centrale è stata l’uso illecito della cosa comune. Dalla relazione tecnica d’ufficio è emerso che il convenuto aveva installato tredici moduli fotovoltaici su tre delle quattro falde del tetto, le sole idonee per esposizione solare, lasciando libera solo una falda non utilizzabile a fini energetici. Potevano essere installati solo altri due pannelli, insufficienti per un normale impianto domestico.
◦ Il Tribunale ha quindi accertato un uso “pressoché integrale” e “abusivo” della superficie del tetto fruibile, che escludeva gli altri condomini da qualsiasi uso analogo e li privava totalmente della specifica utilità ritraibile dalla copertura. Un utilizzo così intenso e totalizzante è stato ritenuto non consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., poiché impediva ogni possibilità di uso analogo da parte degli altri comproprietari.
◦ Tuttavia, il Tribunale ha escluso la riduzione “matematica” dei pannelli in proporzione alla quota millesimale del convenuto. Questa soluzione, infatti, contrasta con l’interpretazione consolidata dell’articolo 1102 c.c., che consente un uso più intenso del bene comune, e rischierebbe di impedire ai singoli condomini di trarre utilità concrete (ad esempio, un impianto sottodimensionato e inutilizzabile).
◦ La soluzione adottata dal Tribunale è stata quella di ordinare la riduzione dei moduli installati da tredici a otto. Questo ha consentito la realizzazione complessiva sul tetto condominiale di tre distinti impianti domestici analoghi. Questa è stata considerata una soluzione equilibrata tra efficienza energetica e l’equo godimento delle parti comuni.
◦ Al convenuto è stato assegnato un termine di novanta giorni per l’adeguamento, con la previsione di una penale giornaliera di 50,00 euro in caso di ritardo. Le spese processuali e di mediazione sono state parzialmente compensate.
L’installazione di impianti fotovoltaici individuali sul tetto condominiale è un diritto del singolo condomino, ma deve essere esercitato nel rispetto del diritto degli altri comproprietari a un analogo godimento.
Consigli pratici
- È fondamentale avere chiara la distinzione tra l’articolo 1122-bis c.c. (che consente l’installazione senza autorizzazione, ma con obbligo di comunicazione per modifiche) e l’articolo 1102 c.c. (che stabilisce i limiti all’uso della cosa comune, ovvero non alterare la destinazione e non impedire il pari uso agli altri).
- La sentenza di Rovereto chiarisce che la quota millesimale non determina rigidamente la porzione di tetto destinabile all’impianto individuale. L’obiettivo non è una ripartizione “matematica” dello spazio, ma garantire che tutti i condomini possano, se lo desiderano, installare un proprio impianto “analogo” e funzionale.
- In caso di contestazione o in fase preventiva, è cruciale affidarsi a una consulenza tecnica (C.T.U.) per accertare la reale superficie fruibile del tetto, gli ostacoli esistenti e il numero massimo di impianti domestici “normali” che possono essere installati, tenendo conto delle caratteristiche tecniche e edilizie dello stabile.
- Anche se non sempre sussiste un litisconsorzio necessario tra tutti i condomini per l’azione legale, la comunicazione preventiva e il tentativo di mediazione possono prevenire contenziosi costosi e lunghi. L’amministratore ha un ruolo chiave nel facilitare questo dialogo.
- L’uso è considerato “abusivo” quando occupa “pressoché integralmente” la superficie utile, escludendo di fatto gli altri da qualsiasi possibilità di utilizzo analogo. Gli amministratori dovrebbero essere attenti a questo aspetto sin dalla ricezione della comunicazione di installazione.
- Assicurarsi che i cablaggi degli impianti fotovoltaici passino esclusivamente su parti comuni e non invadano le proprietà esclusive, come emerso nel caso di Rovereto.
In sintesi, la giurisprudenza più recente tende a favorire soluzioni che consentano un uso efficiente del bene comune, garantendo al contempo che l’installazione di impianti fotovoltaici da parte di un singolo condomino non si traduca in una preclusione totale del pari diritto degli altri
