Una recente e fondamentale pronuncia del Tribunale di Rovereto (Sentenza n. 193), definita il 12 luglio 2024, offre chiarezza sui limiti che il singolo condomino incontra nell’installazione di impianti fotovoltaici sul tetto o lastrico solare comune. Analizziamo la decisione del Tribunale per comprendere quando un diritto legittimo, promosso dalla normativa sull’energia rinnovabile, si trasforma in un uso abusivo, mettendo in luce l’importanza del rispetto del principio di uso paritario.
Il contesto normativo in materia di impianti fotovoltaici in condominio è duplice. Da un lato, l’Articolo 1122-bis del Codice Civile legittima espressamente il condomino all’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (destinati al servizio della singola unità) sul lastrico solare o su altra superficie comune. Tali impianti, se destinati a singole unità abitative, non sono soggetti ad autorizzazione, sebbene il condomino debba darne comunicazione all’amministratore.
Dall’altro lato, la Suprema Corte ha da tempo consolidato l’interpretazione secondo cui tali installazioni devono rispettare il principio generale sancito dall’Articolo 1102 del Codice Civile, relativo all’uso della cosa comune. Tale articolo stabilisce che il comproprietario non può estendere il suo diritto sulla cosa comune se ciò gli consente di farne un uso “troppo intenso e totalizzante”, che impedisca agli altri condomini di farne un uso analogo. La controversia si accende proprio quando l’installazione, legittima in astratto, diventa abusiva in concreto per la sua eccessiva estensione.
Il Caso Pratico
La controversia portata all’attenzione del Tribunale di Rovereto vedeva alcuni condomini (Attori) agire in giudizio contro un altro condomino (Convenuto), reo di aver installato un impianto fotovoltaico sul tetto comune.
Gli Attori sostenevano che l’impianto realizzato dal Convenuto occupava una superficie “pressoché integrale” o quasi tutta la superficie utile del tetto condominiale. Questo uso veniva ritenuto contrario all’Art. 1102 c.c. perché escludeva di fatto gli altri condomini da “qualsiasi possibilità di uso analogo” della copertura per fini propri. Gli Attori chiedevano quindi al Tribunale di imporre la riduzione dell’impianto in modo che occupasse una porzione del tetto corrispondente alla sola quota millesimale di proprietà del Convenuto.
Il Tribunale di Rovereto ha accolto le domande degli Attori. La decisione chiarisce che l’occupazione della superficie comune “pressoché integrale” da parte di un singolo condomino configura un uso non consentito ai sensi dell’Art. 1102 c.c., in quanto impedisce in radice la possibilità di un uso analogo da parte degli altri comproprietari. Tale uso è stato definito “troppo intenso e totalizzante”.
Per ricondurre l’uso alla legittimità, la Corte ha stabilito che è necessario ridurre l’impianto fotovoltaico alla porzione di tetto comune che corrisponde alla quota millesimale di proprietà del condomino. Il Tribunale ha affermato che questa soluzione concilia “un uso efficiente del bene comune, senza pregiudicare inutilmente il condomino che ha già installato l’impianto”, ma che al contempo impedisce che l’uso, anche se più intenso, ecceda la quota ideale di proprietà.
In termini pratici, il Tribunale ha condannato il Convenuto:
- Alla riconduzione (riduzione) dell’impianto fotovoltaico, limitandolo alla configurazione che ospiterebbe un impianto domestico normale e che rientra nella sua quota millesimale, come specificato nello schema allegato alla relazione peritale.
- A eseguire tale riduzione entro novanta giorni dalla data di pubblicazione della sentenza.
- A pagare una penalità di € 40,00 per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dell’ordine, qualora il termine venga infruttuosamente superato.
Il Tribunale ha invece respinto la richiesta di eliminare una canaletta contenente il cablaggio in quanto è stato accertato che il passaggio avveniva esclusivamente su parti comuni e non invadeva proprietà esclusive di alcun condomino.
Consigli Pratici
Quando un condomino comunica l’intenzione di installare un impianto fotovoltaico (ai sensi dell’Art. 1122-bis c.c.), l’amministratore non deve limitarsi a prendere atto della comunicazione. Il suo compito è avviare una verifica di legittimità sull’estensione dell’uso proposto. Concretamente, l’amministratore dovrebbe:
Chiedere al condomino interessato di fornire un progetto o uno schema di massima dell’impianto, indicando la superficie che intende occupare.
Analizzare se l’installazione proposta, per le sue dimensioni, possa pregiudicare il diritto degli altri condomini a fare un uso analogo del tetto. Il parametro offerto dalla sentenza di Rovereto è chiaro: l’occupazione non può superare la porzione ideale corrispondente alla quota millesimale di proprietà.
Informare l’assemblea: Se l’impianto appare eccessivamente esteso, l’amministratore deve informare tempestivamente l’assemblea, illustrando i rischi di un uso “troppo intenso e totalizzante” e proponendo un’interlocuzione con il condomino per una riduzione volontaria del progetto.
Se l’analisi preliminare o una successiva perizia tecnica rivelano che l’impianto previsto (o già realizzato) occupa una superficie del tetto “pressoché integrale” o comunque escludente, l’amministratore non solo è legittimato, ma è tenuto ad agire per la tutela delle parti comuni. L’azione non mira necessariamente all’eliminazione totale dell’impianto, ma alla sua riconduzione in pristino, ovvero alla limitazione dell’estensione entro i limiti della quota millesimale del comproprietario.
Se da un lato la sentenza di Rovereto offre un criterio tecnico e misurabile per dirimere le controversie sull’estensione (il “quanto”), dall’altro lascia aperta una questione di diritto ancora più spinosa: l’assegnazione del diritto stesso.
Il principio dell’uso paritario, infatti, non significa solo che ognuno può usare una porzione del bene comune, ma che a tutti deve essere garantita la possibilità di farlo.
Facciamo un esempio pratico. In un condominio di 20 appartamenti, un perito (CTU) stabilisce che sul tetto, per questioni di spazio, esposizione e sicurezza, possono essere installati al massimo 5 impianti fotovoltaici dimensionati sul fabbisogno standard di una famiglia e rispettosi delle singole quote millesimali.
I primi 5 condomini che ne fanno richiesta procedono all’installazione, occupando legittimamente tutto lo spazio utile disponibile. E gli altri 15?
A questo punto, la sentenza di Rovereto non offre una soluzione. Come si assegnerà il diritto a quei 5 “fortunati”? Si tira ai dadi? Vale il principio del “chi primo arriva, meglio alloggia”?
In conclusione, la sentenza di Rovereto è un passo avanti fondamentale per porre un freno agli abusi individuali, ma contemporaneamente accende un faro sulla necessità per i condomini di dotarsi di regole chiare e lungimiranti, per evitare che la transizione energetica diventi, paradossalmente, una nuova fonte di liti.
