In questo articolo analizzeremo la recente sentenza n. 3864 del 01/12/2025 emessa dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, che offre importanti chiarimenti sulla distinzione tra semplici modifiche e innovazioni strutturali. La pronuncia mette in luce i rischi legali che il condominio corre quando decide di intervenire su parti comuni senza il preventivo e necessario vaglio dell’assemblea.
Il fulcro della questione risiede nella corretta interpretazione degli articoli 1102 e 1120 del Codice Civile. Mentre l’art. 1102 c.c. disciplina le modifiche che il singolo può apportare per un uso più comodo della cosa comune, l’art. 1120 c.c. riguarda le innovazioni, ovvero opere di trasformazione che incidono sull’essenza del bene comune, alterandone l’originale funzione e destinazione. Secondo le fonti, la differenza è anzitutto soggettiva: nell’innovazione rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata espresso tramite una deliberazione assembleare. In particolare, gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici richiedono le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., poiché non possono essere considerati mere migliorie individuali.
Il caso pratico
Lo scenario analizzato dal Tribunale riguarda un condominio che, per conformare l’autorimessa interrata alla normativa antincendio dei Vigili del Fuoco, decide di installare una grata di aerazione di circa un metro di lunghezza nella pavimentazione del cortile interno. Per realizzare l’opera viene eliminata una parte del solaio che conduce ai garage. Una condomina, proprietaria di unità immobiliari nello stabile, agisce in giudizio denunciando che tale innovazione è stata realizzata senza alcuna delibera assembleare e in assenza di titoli abilitativi, lamentando una lesione al decoro architettonico e potenziali rischi per la stabilità del fabbricato.
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha stabilito che l’intervento in questione, sebbene finalizzato all’adeguamento antincendio, non è una semplice modifica ma una vera e propria innovazione ai sensi dell’art. 1120, comma 2, n. 1 c.c.. Il principio affermato è chiaro: poiché l’opera comporta la trasformazione del solaio comune, essa deve essere necessariamente approvata dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio. Non essendo stata prodotta alcuna delibera a supporto dell’intervento, il giudice ha dichiarato l’illegittimità dell’opera. Il Condominio è stato quindi condannato all’immediata rimozione della grata e al ripristino dello stato dei luoghi, oltre al pagamento di una sanzione di 20 euro per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione, ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c..
Consigli pratici
Alla luce della sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, appare evidente che l’urgenza o la cogenza normativa (come l’adeguamento antincendio) non sono più scudi sufficienti per l’amministratore che agisce in solitaria su opere strutturali. Per tutelare la propria professionalità ed evitare responsabilità personali o condanne al condominio, l’amministratore deve agire come un regista scrupoloso, seguendo un iter che non lasci spazio a interpretazioni. Ecco la procedura da seguire per sanare situazioni pregresse o avviare nuove opere di questa portata.
- Il primo passo obbligato non è l’azione, ma la documentazione. L’amministratore deve recuperare immediatamente il progetto tecnico redatto dal professionista incaricato (ingegnere o termotecnico). Tale documento non deve limitarsi al disegno dell’opera (es. la grata), ma deve contenere una relazione tecnica asseverata che dimostri l’indispensabilità di quell’intervento specifico. Il tecnico deve attestare che quella soluzione è l’unica praticabile o tecnicamente la più idonea per ottemperare alla normativa antincendio. In questo modo, l’opera smette di essere una “scelta arbitraria” dell’amministratore e diventa una soluzione tecnica obbligata, spostando il dibattito dal piano del “gusto estetico” a quello della “necessità tecnica”.
- Prima di portare la questione in assemblea, l’amministratore deve tutelarsi richiedendo un parere legale scritto a un avvocato specializzato in diritto condominiale. Questo documento deve chiarire due aspetti fondamentali ai condomini:
• La qualificazione giuridica dell’intervento (conferma che si tratti di innovazione ex art. 1120 c.c. o semplice modifica ex art. 1102 c.c., alla luce della giurisprudenza più recente come quella appena analizzata).
• Le conseguenze civili e penali per il condominio in caso di mancata approvazione dei lavori (es. inagibilità dell’autorimessa, responsabilità in caso di incendio, revoca del CPI). Avere un parere legale allegato alla convocazione serve a “spersonalizzare” la richiesta: non è l’amministratore che impone una spesa, ma è la Legge che richiede un adeguamento, pena sanzioni certe. - Convocare l’Assemblea con ordine del giorno “blindato”
Il passaggio finale e decisivo è la convocazione dell’assemblea straordinaria. L’amministratore non deve mai dare corso a opere strutturali senza una delibera esplicita. Nell’ordine del giorno, è necessario inserire specificamente l’approvazione del progetto recuperato al punto 1, citando la necessità di adeguamento normativo.
Durante l’assemblea, l’amministratore deve mettere ai voti l’intervento ricordando le maggioranze qualificate necessarie per le innovazioni (maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore dell’edificio). Qualora l’assemblea non raggiungesse il quorum o votasse contro, l’amministratore avrà comunque assolto al suo dovere di diligenza del mandatario: avrà presentato il problema, la soluzione tecnica e i rischi legali. A quel punto, ogni responsabilità per mancato adeguamento ricadrà esclusivamente sulla compagine condominiale e non sul professionista, che potrà dimostrare a verbale di aver fatto tutto il necessario per la tutela del bene comune.
