L’eterna disputa sulla ripartizione delle responsabilità in caso di infiltrazioni d’acqua tra piani sovrapposti si arricchisce di un tassello grazie alla sentenza n. 838 emessa dal Tribunale Ordinario di Bari, Terza Sezione Civile (pubblicata il 04.02.2026). Il provvedimento in esame offre un’analisi cristallina sulla distinzione tra manufatti di proprietà esclusiva e parti comuni, delineando con precisione i confini della responsabilità del custode ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile. L’articolo che segue si propone di analizzare i dettagli della decisione, fornendo una guida pratica per amministratori e condomini per affrontare casi analoghi.
Il punto nodale della controversia risiede nell’interpretazione della natura giuridica del balcone o della loggia. Troppo spesso, infatti, si tenta di traslare la responsabilità dei danni da infiltrazioni sul Condominio, invocando un’equiparazione forzata tra il balcone privato e il lastrico solare. Sebbene il lastrico (o la terrazza a livello) possa avere una funzione primaria di copertura dell’intero edificio o di una sua parte, richiamando così l’applicazione dell’art. 1126 c.c. o la responsabilità del custode condominiale, il balcone “aggettante” o la loggia privata seguono regole differenti.
Secondo il principio di diritto richiamato dal Tribunale di Bari, la responsabilità ex art. 2051 c.c. è di natura oggettiva: il custode (proprietario) risponde dei danni cagionati dalla cosa che ha in custodia, a meno che non provi il caso fortuito. Nel contesto condominiale, determinare chi sia il “custode” dipende dalla funzione del bene. Se il manufatto serve prevalentemente a dare aria e luce all’appartamento di proprietà esclusiva e non funge da copertura per una pluralità di unità immobiliari, ogni onere manutentivo e risarcitorio ricade interamente sul singolo proprietario.
Il caso pratico
La vicenda trae origine dalla citazione in giudizio promossa dal proprietario di un appartamento sito al sesto piano di un complesso condominiale a Monopoli. L’attore lamentava gravi fenomeni infiltrativi provenienti dalla loggia/balcone dell’appartamento sovrastante, documentati già in sede di Accertamento Tecnico Preventivo (A.T.P.). Le infiltrazioni avevano causato estesi quadri umidi sui soffitti e sulle pareti, intonaci ammalorati e distacchi di battiscopa.
La proprietaria dell’appartamento sovrastante, costituendosi in giudizio, non negava il danno ma cercava di chiamare in causa il Condominio. La sua tesi difensiva sosteneva che il balcone, pur essendo di sua proprietà esclusiva, fungeva da copertura al restante edificio e che, pertanto, il Condominio fosse responsabile per “omessa custodia” e mancata manutenzione straordinaria. Si profilava dunque il classico dilemma: il balcone è un’estensione della casa o un “tetto” per chi sta sotto?
Il Tribunale di Bari ha respinto con fermezza la tesi della convenuta, accogliendo integralmente le domande dell’attore. Sulla scorta della relazione tecnica, il Giudice ha accertato che le cause del danno erano imputabili esclusivamente a tre fattori: l’assenza totale di manutenzione del balcone, l’errata pendenza della superficie di calpestio e il degrado della pavimentazione.
Il passaggio chiave della sentenza chiarisce che nessuna responsabilità è ascrivibile al Condominio poiché la loggia/balcone in questione svolge essenzialmente una funzione di “affaccio e di proiezione esterna” dell’appartamento privato. Non essendo equiparabile a un lastrico solare situato sulla sommità dell’edificio (la cui funzione è proteggere l’intera collettività condominiale), il bene rimane nella custodia esclusiva del proprietario. Di conseguenza, la convenuta è stata condannata a risarcire i danni (quantificati in oltre 8.300 euro), a eseguire a proprie spese i lavori di ripristino indicati dal consulente tecnico e a rifondere le spese di lite sia all’attore che al terzo chiamato (il Condominio), ingiustamente trascinato nel processo.
Consigli pratici
Questa sentenza rappresenta uno strumento per l’attività dell’amministratore di condominio, spesso chiamato a fare da arbitro in simili contese. È fondamentale che il professionista agisca con estrema cautela per evitare che il Condominio venga coinvolto in esborsi non dovuti o in procedimenti legali fallimentari.
Nelle situazioni in cui si riscontrano infiltrazioni tra appartamenti privati dovute a balconi o logge, l’amministratore deve operare primariamente come facilitatore della comunicazione tra le parti. È opportuno invitare formalmente i proprietari interessati a risolvere la questione privatamente, magari suggerendo una perizia tecnica di parte che identifichi l’origine del guasto. In questa fase, l’amministratore non ha poteri di coercizione, poiché si tratta di un rapporto tra privati che non coinvolge le parti comuni, ma la sua mediazione può prevenire l’aggravarsi dei danni.
L’amministratore dovrà quindi resistere a tentativi di coinvolgimento del Condominio in sinistri derivanti da incuria privata, segnalando ai condomini che l’eventuale chiamata in causa infondata dell’ente condominiale comporterà, come nel caso esaminato, non solo il rigetto della domanda ma anche la condanna al pagamento delle spese legali a favore del Condominio stesso.
