Quando si sceglie un amministratore, il prezzo è importante. Ma ciò che conta davvero è cosa c’è dentro quel compenso: competenze, tempo, responsabilità e strumenti che fanno funzionare (bene) il condominio.
Immaginiamo la classica scena: l’assemblea di condominio è in pieno svolgimento e sul tavolo arrivano i preventivi per la nomina del nuovo amministratore. L’attenzione di tutti, quasi magneticamente, si concentra su un’unica cifra: l’onorario annuale. È una reazione istintiva, umana. Eppure, cedere alla tentazione del prezzo più basso può trasformarsi, nel tempo, in un boomerang di problemi, ritardi e costi inaspettati.
Perché, come per qualsiasi altro professionista, il valore del lavoro di un amministratore non si misura solo in quanto costa, ma in cosa offre in cambio. Il suo compenso non è una semplice spesa da minimizzare, ma l’investimento più strategico per la salute, la sicurezza e il valore del nostro immobile.
Andiamo con ordine. Per comprendere meglio di che cifre parliamo, prendiamo un riferimento concreto: la provincia di Barletta-Andria-Trani (BAT). Qui, un onorario professionale, sostenibile e che garantisce un servizio di qualità, si attesta tra i 90 e i 100 euro annui per singola unità immobiliare.
Questo importo, per determinare il compenso totale annuo dello studio, va moltiplicato per il numero di tutte le unità che compongono l’edificio, siano esse appartamenti, negozi o uffici. La spesa complessiva viene poi suddivisa tra i vari proprietari in base ai rispettivi millesimi di proprietà.
Certo, in altre zone d’Italia l’importo può variare, ma scendere significativamente al di sotto di questa soglia media dovrebbe sempre far riflettere. D’altronde, questa cifra non è casuale, ma rappresenta la base minima per coprire le attività fondamentali che tengono in piedi la vita del condominio: la gestione precisa della contabilità, la convocazione e verbalizzazione dell’assemblea ordinaria, l’esecuzione delle delibere, i rapporti con i fornitori e il rispetto di tutti gli adempimenti fiscali di base (come F24, 770 e Certificazioni Uniche). Un prezzo stracciato, molto spesso, nasconde un servizio altrettanto stracciato.
Ma la trasparenza di un professionista si vede soprattutto dove finisce il compenso base e iniziano le attività straordinarie. La gestione di lavori importanti come i bonus edilizi, la convocazione di assemblee urgenti, la risoluzione di sinistri o la gestione di pratiche legali complesse sono attività che richiedono tempo, competenza e responsabilità aggiuntive. Un bravo amministratore non le nasconde, ma le elenca chiaramente nel suo preventivo, specificando i relativi costi. Questa chiarezza è il primo, fondamentale, biglietto da visita.
Dietro un preventivo, però, c’è molto più di una lista di servizi. C’è un motore invisibile che, se ben oliato, garantisce efficienza e tranquillità. Pensiamoci bene: un onorario troppo basso, quasi fuori mercato, da dove taglia i costi?
Spesso, proprio da questi elementi essenziali che non si vedono, ma che pesano enormemente sulla qualità del servizio:
• La formazione continua: L’aggiornamento, obbligatorio per legge (DM 140/2014), non è un optional. È la garanzia che il condominio sia gestito secondo normative in costante evoluzione, evitando errori che possono costare cari a tutti.
• Gli strumenti di lavoro: Un software gestionale moderno, un’area riservata online per i condomini e sistemi di archiviazione digitale non sono solo “comodità”, ma strumenti che assicurano trasparenza, rapidità e sicurezza dei dati.
• La tutela assicurativa: Un amministratore serio investe in un’assicurazione professionale a tutela del condominio. È una rete di sicurezza che protegge il patrimonio di tutti in caso di un suo errore.
• Il tempo: Forse la risorsa più preziosa. Il tempo dedicato a rispondere tempestivamente a una mail, a gestire un’emergenza idraulica nel weekend, a sollecitare un fornitore o a controllare che un lavoro sia stato eseguito a regola d’arte.
Un compenso irrisorio spesso nasconde improvvisazione, scarsa reperibilità e una gestione approssimativa. E un servizio carente oggi si trasforma quasi sempre in spese molto più alte domani: contenziosi, manutenzioni trascurate, disservizi e svalutazione dell’immobile.
Allora, la prossima volta che in assemblea dovrete scegliere o confermare il vostro amministratore, al di là dei numeri e delle promesse, ponete una domanda semplice, quasi banale, ma incredibilmente rivelatrice:
“Possiamo, per cortesia, visionare l’attestato di formazione e aggiornamento annuale, come previsto dal DM 140/2014?”
Come fareste con un medico, un avvocato o un ingegnere, verificare i titoli non è un atto di sfiducia, ma una pretesa di serietà. Se il candidato esita, cambia discorso o, peggio, si infastidisce, probabilmente avete già la risposta che stavate cercando.
Scegliere bene l’amministratore significa investire sulla tutela del proprio patrimonio e sulla serenità di tutti. Non si tratta solo di “quanto costa”, ma di quanto vale davvero il suo lavoro per voi.
