Il singolo proprietario che amplia la propria unità ai danni delle parti comuni non può imporre l’opera al condominio. La Cassazione, con l’ordinanza n. 7782 del 31 marzo 2026, stabilisce che la sanatoria urbanistica non cancella i diritti dei vicini.
La recente Ordinanza della Corte di Cassazione interviene con decisione su un tema caldissimo per la gestione dei fabbricati: il valore del condono edilizio nei rapporti di vicinato. L’articolo che segue offre importanti chiarimenti normativi per comprendere come la tutela della proprietà comune prevalga sempre sulle iniziative unilaterali del singolo condòmino, anche quando queste ultime ottengono il “nulla osta” dagli uffici comunali.
Nel contesto condominiale capita spesso che un proprietario realizzi una superfetazione, ovvero un’opera di ampliamento, trasformazione o soprelevazione, inglobando porzioni dell’edificio che fino a quel momento erano considerate comuni. Per legittimare tale condotta, il privato frequentemente esibisce un condono edilizio o una concessione in sanatoria. Tuttavia, il principio di diritto richiamato dalla Cassazione n. 7782/2026 chiarisce che il condono è un provvedimento amministrativo che opera esclusivamente nel rapporto verticale tra il cittadino e la Pubblica Amministrazione.
La sanatoria estingue i reati penali ed elide le sanzioni pecuniarie pecuniarie e amministrative, ma lascia intatti i rapporti civilistici orizzontali tra i comproprietari. Di conseguenza, il condominio non è affatto obbligato ad “aderire” o subire l’opera abusiva. La presunzione di condominialità prevista dall’articolo 1117 del Codice Civile può essere superata solo da un titolo negoziale legittimo, come l’atto di acquisto originario o un regolamento contrattuale, e mai da una pratica edilizia unilaterale.
Il caso pratico
Per comprendere appieno la portata di questa regola, immaginiamo uno scenario classico: in un edificio di Avellino, due proprietarie dell’ultimo piano decidono di chiudere e inglobare il ballatoio e il sottotetto soprastante le loro abitazioni attraverso importanti lavori di trasformazione. Gli altri condòmini del palazzo si accorgono che quegli spazi, prima liberamente accessibili, sono stati di fatto privatizzati.
Citano quindi in giudizio le vicine per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi. Le due proprietarie si difendono sfoderando un condono edilizio ottenuto nel 1995, sostenendo che tale titolo amministrativo e i successivi atti notarili di compravendita provino la loro proprietà esclusiva. Inoltre, eccepiscono che il sottotetto avesse una mera funzione isolante e non fosse calpestabile. Questo caso descrive perfettamente il tentativo del singolo di imporre una superfetazione al resto del gruppo facendo scudo con la burocrazia urbanistica.
La Suprema Corte ha respinto il ricorso delle proprietarie private, confermando l’obbligo di demolizione delle opere e la riduzione in pristino a favore del condominio. Esaminando la Cassazione n. 7782/2026, i giudici hanno ribadito che la trasformazione del ballatoio è illegittima perché lo spazio assolveva oggettivamente alla funzione comune di dare accesso al locale macchine dell’ascensore.
Per quanto riguarda il sottotetto, la Corte ha sancito che non basta invocare la licenza edilizia o le tabelle millesimali (che hanno valenza meramente descrittiva) per trasformare il bene in pertinenza privata. Al contrario, i giudici hanno valorizzato gli elementi strutturali concreti: una superficie di circa 170 metri quadrati, un’altezza praticabile fino a due metri e la presenza di impianti condominiali. Tali caratteristiche confermano che il sottotetto è un vano suscettibile di uso comune autonomo. Pertanto, la superfetazione realizzata non trova alcuna giustificazione e il condominio ha pieno diritto di vederla rimossa, ignorando la sanatoria amministrativa.
Consigli pratici
Di fronte a condòmini che realizzano superfetazioni o alterazioni strutturali indebite sulle parti comuni, l’amministratore di condominio deve agire con tempestività a tutela del patrimonio collettivo. Egli possiede la piena legittimazione processuale per promuovere azioni giudiziarie mirate alla cessazione degli abusi e al ripristino dello stato dei luoghi. L’amministratore deve diffidare il condòmino inadempiente chiarendo che l’eventuale possesso di una sanatoria comunale non sana l’illecito civile consumato ai danni della comproprietà. L’azione di tutela deve concentrarsi sul recupero del possesso del bene comune sottratto abusivamente al godimento dell’intera collettività residenziale, procedendo se necessario con l’assistenza di un legale di fiducia dell’ente condominiale.
