La recente sentenza della Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, n. 9571 pubblicata il 14 aprile 2026, rappresenta un vero e proprio vademecum per chiunque si occupi della complessa gestione degli edifici in condominio. Attraverso una disamina approfondita di molteplici motivi di ricorso, gli Ermellini hanno tracciato un confine netto tra ciò che compete all’assemblea, ciò che può sindacare il giudice e, soprattutto, quali siano gli obblighi di attivazione che ricadono sul singolo proprietario per evitare l’aggravamento di un danno.
Il centro della controversia ruota attorno a due pilastri del diritto condominiale: il potere sovrano dell’assemblea e la responsabilità da custodia ex art. 2051 del Codice Civile. Spesso i condomini ritengono che il giudice possa annullare una delibera perché “ingiusta” o “poco conveniente” sotto il profilo economico. Tuttavia, la Corte ribadisce che il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato, ai sensi dell’articolo 1137 c.c., alla verifica della contrarietà alla legge o al regolamento. Non è consentito un controllo sul merito, ovvero sull’opportunità o sulla convenienza dell’atto di gestione. L’unica eccezione, mutuata dall’art. 1109 c.c., riguarda le delibere gravemente pregiudizievoli alla cosa comune, ma limitatamente agli atti di ordinaria amministrazione.
Parallelamente, emerge il tema dei danni da infiltrazioni. Se è vero che il Condominio, quale custode dei beni comuni, risponde oggettivamente dei danni causati da questi ultimi alle proprietà esclusive, la pronuncia n. 9571/2026 introduce un principio fondamentale: il comportamento del danneggiato incide sulla liquidazione del danno. Se il condomino resta inerte di fronte all’inerzia del condominio, non utilizzando gli strumenti legali a sua disposizione per forzare la manutenzione, egli concorre alla produzione del danno stesso
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario purtroppo frequente: una palazzina storica a Roma dove alcuni proprietari subiscono gravi infiltrazioni d’acqua provenienti dalle fondamenta e dai muri perimetrali. In assemblea regna lo stallo: le opere di protezione non vengono deliberate o subiscono continui ritardi. Nel frattempo, una condomina decide di aprire una porta nel muro comune per collegare il proprio superattico al terrazzo condominiale, mentre un altro appartamento soffre per perdite d’acqua provenienti da un solaio, la cui origine è però nascosta da un controsoffitto.
I proprietari danneggiati citano il Condominio chiedendo non solo il risarcimento per i danni diretti, ma anche l’annullamento di delibere che considerano “di favore” verso altri vicini e il risarcimento per il mancato uso di alcuni box auto. La controversia diventa una matassa inestricabile di pretese risarcitorie, accuse di eccesso di potere assembleare e contestazioni sulla proprietà dei beni.
L’estensore della pronuncia, ha voluto chiarire che il condominio non è un’entità astratta che risponde sempre e comunque a prescindere dall’atteggiamento dei suoi partecipanti. Nel caso specifico, la Corte ha stabilito che, sebbene il Condominio sia responsabile ex art. 2051 c.c. per la mancata manutenzione delle parti comuni, l’ammontare del risarcimento deve essere ridotto se i condomini danneggiati sono rimasti inerti. Ai sensi dell’art. 1105, comma 4, c.c., ogni condomino ha il “diritto-dovere” di ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere i provvedimenti necessari alla conservazione della cosa comune in caso di paralisi assembleare. Non averlo fatto significa non aver adoperato l’ordinaria diligenza per limitare le conseguenze dannose, configurando un concorso di colpa del danneggiato ex art. 1227 c.c.
In merito alla questione del “controsoffitto” che impediva le indagini, la Corte ha affermato che la responsabilità da custodia non presuppone un obbligo specifico di vigilanza costante, ma si fonda sul controllo di fatto della cosa. Chi abita l’appartamento è custode anche delle intercapedini non visibili, a meno che non provi il caso fortuito. Infine, sulla porta aperta verso il terrazzo, la sentenza conferma che l’art. 1102 c.c. permette al singolo di usare il muro comune per migliorare il godimento della propria unità, purché non alteri la destinazione del bene e non pregiudichi il decoro o la stabilità dell’edificio.
Consigli pratici
In presenza di infiltrazioni accertate da beni comuni, non attendete che il danno diventi catastrofico: documentate l’inerzia dell’assemblea e, se necessario, sollecitate formalmente i condomini danneggiati a valutare anche il ricorso ex art. 1105 c.c. Questo non per lavarvene le mani, ma per rendere edotti i proprietari che la loro inerzia potrebbe ritorcersi contro di loro in sede di quantificazione del risarcimento.
Per quanto riguarda invece le questioni esclusive o private, come il caso del risarcimento per il mancato uso di box in comproprietà tra soli alcuni soggetti o i danni tra appartamenti privati celati da controsoffittature, il ruolo dell’amministratore deve essere esclusivamente quello di facilitatore. L’amministratore non deve e non può entrare nel merito di controversie che riguardano beni che non sono condominiali pro indiviso tra tutti, ma appartengono a comunioni ristrette. In questi casi, è fondamentale mettere a disposizione la documentazione tecnica di cui si dispone, ma lasciare che le parti risolvano la contesa privatamente o in sede giudiziaria. Ricordate sempre che il vostro mandato riguarda la gestione dei servizi e dei beni comuni: ogni volta che l’assemblea decide su spese che riguardano la riparazione di una proprietà privata a seguito di un danno comune, assicuratevi che la delibera sia chiara e basata su criteri di riparto legali, poiché la Cassazione ci ricorda che una delibera che ripartisce male una spesa risarcitoria è annullabile entro trenta giorni, mentre una che decide su materie non di competenza assembleare è nulla e impugnabile senza limiti di tempo.
