Si dice spesso che “se Maometto non va alla montagna, è la montagna che va da Maometto”. Nel contesto della gestione immobiliare italiana, questa massima descrive perfettamente l’attuale evoluzione tecnologica. Per anni, il Codice Civile (la nostra “montagna” post riforma) ha aperto la porta alla digitalizzazione, ma senza poterla imporre: l’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile ha introdotto la possibilità di inviare le convocazioni via PEC, ma l’attivazione di tale strumento è rimasta una scelta facoltativa per i privati. Di conseguenza, molti condòmini non sono mai “andati verso la montagna” dell’innovazione, costringendo gli amministratori a utilizzare la costosa e lenta raccomandata cartacea.
Oggi, però, è la “montagna” a muoversi verso i cittadini attraverso una via inaspettata: il nuovo Codice della Strada. Poiché il cittadino non è andato spontaneamente verso il domicilio digitale previsto dal Codice Civile, sarà l’obbligo legato alla proprietà di un veicolo a portarlo forzatamente verso la PEC. Una svolta che, pur nascendo per le multe, risolverà definitivamente i problemi di comunicazione all’interno dei palazzi italiani.
Il testo-base di riforma del Codice della Strada, spinto dall’impulso del CNEL e attualmente in fase di consultazione pubblica (con termine per le osservazioni fissato al 13 settembre 2026), prevede che il possesso di un indirizzo PEC registrato su INAD (Indice Nazionale dei Domicili Digitali) diventi obbligatorio per chiunque possieda un veicolo.
Per i nuovi acquisti: la PEC sarà un requisito bloccante immediato.
Per i veicoli circolanti: l’obbligo scatterà progressivamente alla prima operazione utile (revisione, passaggio di proprietà o reimmatricolazione).
Sotto il profilo giuridico, questa norma si scontra con l’attuale Art. 3-bis del Codice dell’Amministrazione Digitale (CAD), che prevede la facoltatività del domicilio digitale per le persone fisiche. Tuttavia, l’orientamento del legislatore sembra voler superare questa facoltatività attraverso una norma di settore (quella stradale) che di fatto renderà quasi ogni cittadino titolare di una PEC entro i prossimi quattro anni.
La PEC ha lo stesso valore giuridico di una raccomandata con ricevuta di ritorno (Art. 149-bis c.p.c.). La riforma introduce però un concetto critico: la presunzione legale di conoscenza.
Attraverso la piattaforma SEND (Servizio Notifiche Digitali), l’atto si considera legalmente notificato decorsi 7 giorni dal deposito telematico. Questo significa che il cittadino ha la responsabilità di monitorare la propria casella postale: il “non aver aperto la mail” non è una scusante valida per opporsi a un atto.
Note per il condomino
Il passaggio alla PEC non deve essere visto solo come un obbligo o un “balzello” (il cui costo oscilla tra i 5 e i 15 euro annui), ma come uno strumento di tutela e risparmio.
Il condomino ha il diritto di chiedere all’amministratore che ogni comunicazione venga inviata via PEC. In questo modo, azzererà quanto meno le spese di spedizione che vengono addebitate nei rendiconti condominiali.
Poiché la notifica si perfeziona con il deposito nella casella, basta controllare regolarmente la PEC (o attivare le notifiche push sul cellulare).
Ci saranno comunicazioni veloci e tempestive.
La PEC potrà non solo “ricevere” ma usarla anche per inviare segnalazioni o richieste: veloce, tracciabile e gratuita rispetto alla posta tradizionale.
In conclusione, la riforma del Codice della Strada agirà come un potente acceleratore tecnologico. Per il condominio, questo significa passare da una gestione “analogica” e conflittuale a una comunicazione digitale, certa e meno costosa, a beneficio di tutta la compagine condominiale. Speriamo in bene!
