L’ordinamento condominiale riceve un’importante e puntuale chiarificazione in tema di applicazione temporale delle nuove tabelle millesimali, grazie ad una pronuncia della Corte d’Appello di Bologna, Sentenza N. R.G. 1009/2022, pronunciata in data 10 dicembre 2024. Questo articolo analizza in dettaglio il contenuto della decisione giudiziaria e fornisce lumi essenziali su come l’approvazione di nuovi coefficienti influenzi la ripartizione delle spese straordinarie già deliberate in precedenza, chiarendo definitivamente il principio di non retroattività.
Il contesto normativo e giurisprudenziale che regola la ripartizione delle spese condominiali si fonda sulla necessità che l’obbligazione di contribuire agli oneri sorga nel momento in cui la spesa viene legittimamente deliberata. Il principio di diritto al centro dell’analisi è l’applicabilità ratione temporis delle tabelle millesimali. La giurisprudenza consolidata afferma che le nuove tabelle millesimali o le loro modifiche non possiedono efficacia retroattiva. La regola tecnica, ribadita anche dalla Corte d’Appello, impone che, per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, i condomini devono essere in grado di determinare preventivamente, fin dall’assemblea che le autorizza, sia la loro quantità e qualità, sia l’impatto degli oneri che ne conseguono, determinando l’obbligo contributivo sulla base dei millesimi vigenti in quel preciso momento.
Il caso pratico
Consideriamo un condominio dove l’assemblea, in data 11 dicembre 2018, delibera l’esecuzione di “Lavori straordinari relativi a manutenzione di tutte le facciate condominiali”, approvando il preventivo e stabilendo un piano di spesa e ripartizione. Successivamente, ma prima che tutti i pagamenti vengano completati, l’assemblea, tenutasi nel giugno/luglio 2019, approva delle nuove tabelle millesimali. A breve distanza, nell’assemblea del 21 ottobre 2019, viene messo all’ordine del giorno l’argomento “Approvazione Preventivo Straordinario 2019 con nuovi valori millesimali”. In questo scenario-tipo, il problema sorge quando il preventivo per le spese già deliberate e relative ai lavori del 2018 viene rielaborato e ripartito utilizzando i nuovi coefficienti millesimali approvati solo nel 2019. Gli attori, condomini lesi dall’incremento della quota di spesa o che avevano alienato l’immobile dopo la delibera iniziale ma prima della ripartizione con i nuovi millesimi, contestano la legittimità di questa applicazione retroattiva delle nuove tabelle.
La Corte d’Appello di Bologna, aderendo all’orientamento consolidato di legittimità, ha risolto il dilemma accogliendo l’appello e riformando la sentenza impugnata. Il principio affermato è perentorio: le tabelle millesimali non hanno applicabilità retroattiva. In pratica, la ripartizione delle spese relative a lavori straordinari deve avvenire secondo i coefficienti millesimali esistenti al momento in cui l’assemblea ha validamente deliberato la spesa, ovvero ha approvato l’esecuzione dei lavori. La Corte ha stabilito, dunque, di annullare la delibera assembleare del 21 ottobre 2019 limitatamente al punto dell’ordine del giorno che riguardava l’approvazione del “bilancio preventivo straordinario 2019, rielaborato con i nuovi valori millesimali”. L’annullamento è circoscritto alle sole voci di spesa già approvate dalla precedente assemblea del dicembre 2018. Tradotto in termini pratici: non è lecito per un’assemblea utilizzare nuove tabelle millesimali, anche se approvate, per ricalcolare e ripartire ex novo spese straordinarie che hanno trovato la loro fonte di obbligazione contributiva in una delibera precedente, basata sui vecchi valori. La delibera successiva che tenti tale operazione è illegittima e passibile di annullamento.
Consigli pratici
La sentenza della Corte d’Appello di Bologna rinforza la necessità di un’azione improntata al rigore contabile e alla stretta aderenza ai principi di diritto civile.
Per quanto concerne l’attività a tutela delle parti comuni, l’amministratore è pienamente legittimato e ha l’obbligo di garantire l’esatta imputazione delle spese. In presenza di nuove tabelle millesimali, queste devono essere applicate esclusivamente pro futuro. L’amministratore deve evitare categoricamente di riproporre in assemblea ripartizioni di spese straordinarie già deliberate in precedenza, applicando i nuovi coefficienti, in quanto ciò confliggerebbe con l’orientamento di legittimità sulla non retroattività. Qualsiasi atto di ripartizione, saldo o preventivo, relativo a opere la cui obbligazione è sorta prima della modifica dei millesimi, deve mantenere i valori preesistenti. Tale diligenza previene contestazioni basate sul “giustificato interesse” dei condomini che sarebbero lesi dal riparto errato.
Nelle questioni esclusive o private, come le controversie che possono nascere dalla vendita degli immobili in relazione alle spese pregresse (dove l’interesse ad agire per l’impugnazione può persistere anche per l’ex condomino), l’amministratore deve rivestire un ruolo di facilitatore della comunicazione e di garante della trasparenza. Egli deve fornire ai condomini, vecchi e nuovi, tutti gli strumenti informativi e contabili che dimostrino come le obbligazioni siano sorte e come le relative spese siano state legittimamente ripartite, separando nettamente i debiti insorti prima dell’alienazione, soggetti ai vecchi millesimi, da quelli futuri.
