La sentenza del Tribunale di Catanzaro dell’11 febbraio 2025 fa chiarezza su due temi caldi: l’inutilità della mediazione per le sole azioni risarcitorie e la necessità di provare concretamente il danno da mancato utilizzo dell’immobile.
Quando l’acqua inizia a gocciolare dal soffitto di un appartamento all’ultimo piano, per l’amministratore e per il condominio inizia spesso un calvario giudiziario fatto di perizie, eccezioni procedurali e richieste di risarcimento talvolta esorbitanti. Una recente pronuncia, la sentenza dell’11 febbraio 2025 del Tribunale di Catanzaro, offre però degli spunti preziosi per orientarsi. Il Giudice, dott.ssa Alessandra Petrolo, ha emesso un provvedimento che non solo condanna un condominio inerte al risarcimento dei danni materiali, ma fissa dei paletti fondamentali su due aspetti spesso dibattuti: l’obbligatorietà (o meno) della mediazione e l’onere della prova per ottenere il risarcimento da “mancato godimento” dell’immobile. Analizziamo nel dettaglio perché questa decisione è destinata a far scuola.
Al centro della disputa giuridica troviamo due principi cardine. Da un lato, c’è la responsabilità oggettiva del Condominio ex art. 2051 del Codice Civile: l’ente, in qualità di custode dei beni comuni (in questo caso il lastrico solare), è responsabile dei danni cagionati a terzi o ai condòmini stessi, salvo che provi il “caso fortuito”. È una responsabilità pesante, che prescinde dalla colpa e si basa sul nesso causale tra la cosa (il tetto) e il danno (l’infiltrazione).
Dall’altro lato, vi è una questione procedurale spesso usata come “scudo” nelle liti: la mediazione obbligatoria prevista dal D.Lgs. 28/2010. La domanda che spesso blocca i tribunali è: un’azione mirata esclusivamente a ottenere il risarcimento dei danni e l’esecuzione di lavori (specie se preceduta da un Accertamento Tecnico Preventivo – ATP), deve per forza passare dalle forche caudine del tentativo di conciliazione?
Infine, c’è il tema del quantum risarcitorio: basta che ci sia l’acqua in casa per pretendere soldi per il “mancato godimento” dell’immobile, o serve una prova specifica? La sentenza in esame, richiamando le Sezioni Unite della Cassazione (n. 33645/2022), spazza via il concetto di danno in re ipsa (danno automatico).
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario purtroppo classico. Un condòmino è proprietario di un appartamento all’ultimo piano, utilizzato prevalentemente come casa vacanze estiva. Per anni, l’immobile subisce infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale, lasciato in stato di abbandono e degrado.
Il proprietario, dimostrando pazienza, in passato (anni 2012 e 2014) aveva persino dichiarato in assemblea di rinunciare a chiedere i danni, provvedendo a sue spese a piccole riparazioni pur di mantenere il buon vicinato, nella speranza che il Condominio deliberasse il rifacimento del tetto.
Il Condominio, però, rimane inerte. Le infiltrazioni peggiorano, l’intonaco cade, i ferri dei travetti si ossidano. Esasperato, il proprietario avvia un ATP (Accertamento Tecnico Preventivo) che conferma il disastro e quantifica i danni. Successivamente, avvia la causa di merito chiedendo:
- Il rimborso dei lavori di ripristino (circa 13.000 euro).
- Un risarcimento per il “mancato godimento” dell’immobile (oltre 6.000 euro), sostenendo che la casa era inagibile.
Il Condominio si difende eccependo che la causa è improcedibile perché non è stata fatta la mediazione, e che il proprietario aveva rinunciato ai danni in vecchie assemblee.
La sentenza dell’11 febbraio 2025 risolve il dilemma con pragmatismo giuridico, dando in parte ragione al condòmino e in parte al Condominio.
Sulla Mediazione: Il Tribunale rigetta l’eccezione del Condominio. Il Giudice chiarisce che quando la domanda è essenzialmente accertativa e risarcitoria (accertare la responsabilità e pagare i danni), si verte in un ambito estraneo alla mediazione obbligatoria condominiale stricto sensu (che riguarda violazioni del regolamento o delle norme del codice). Se c’è stato un ATP e si chiede solo il conto dei danni causati dalla “cosa in custodia”, non serve bloccare il giudizio per tentare una conciliazione formale.
Sulla Responsabilità e la Rinuncia: Il Giudice conferma la condanna del Condominio ex art. 2051 c.c. L’inerzia nella manutenzione è palese. Inoltre, smonta la tesi difensiva della “rinuncia”: se un condòmino dice nel 2012 “rinuncio ai danni attuali”, ciò non significa che abbia dato un lasciapassare per le infiltrazioni future del 2017! La rinuncia vale rebus sic stantibus (allo stato attuale delle cose), non è un’ipoteca sul futuro.
Sul “Mancato Godimento” (Il punto cruciale): Qui il Condominio “vince”. Il Giudice nega il risarcimento di 6.650 euro per il mancato uso. Perché?
Applicando i principi delle Sezioni Unite 2022, il danno da mancato godimento non è automatico (in re ipsa). Il proprietario avrebbe dovuto provare che, a causa delle infiltrazioni, ha perso una concreta occasione di guadagno (es. aveva un inquilino pronto a entrare ed è scappato) o ha subito un esborso per vivere altrove.
Nel caso specifico, trattandosi di una casa vacanze usata sporadicamente e avendo il proprietario residenza altrove, e non avendo provato alcuna offerta di locazione sfumata, il pregiudizio patrimoniale non esiste. Non basta dire “non l’ho usata”, bisogna provare cosa si è perso concretamente.
Consigli Pratici
Ecco come tradurre in azione i principi espressi dal Tribunale di Catanzaro:
L’amministratore deve agire con tempestività assoluta non appena riceve notizia di infiltrazioni. L’inerzia, o l’attesa di delibere assembleari che tardano ad arrivare di fronte a urgenze manutentive, espone il condominio a una responsabilità oggettiva quasi indifendibile. Non fate affidamento su dichiarazioni “bonarie” dei danneggiati verbalizzate in assemblea anni prima: come chiarito dal Tribunale, la pazienza di un condòmino che rinuncia al risarcimento oggi non copre i danni aggravati di domani. Se il lastrico è degradato, bisogna intervenire subito per interrompere il nesso causale.
In sede di contenzioso, è inutile (e costoso per il condominio) puntare tutto su eccezioni procedurali come la mancata mediazione se la causa è puramente risarcitoria a seguito di infiltrazioni. La giurisprudenza, confermata da questa pronuncia, tende a ritenere la mediazione superflua in questi casi. Meglio concentrare le risorse difensive sul merito della perizia o sulla quantificazione del danno.
Quando un condòmino danneggiato presenta il conto chiedendo somme forfettarie per “disagio abitativo” o “mancato godimento”, l’amministratore deve essere rigoroso. Non si tratta di essere insensibili, ma di tutelare la cassa comune. Sulla scorta di questa sentenza, l’amministratore deve richiedere la prova rigorosa del danno.
Il condòmino vive lì o è una seconda casa? Ha dovuto affittare un altro immobile (danno emergente)? Ha perso un contratto di affitto già in essere o in trattativa (lucro cessante)? Se manca questa documentazione, il risarcimento per “mancato godimento” deve essere contestato. Il danno non è mai implicito nel fatto stesso dell’infiltrazione; è un onere probatorio che spetta interamente al danneggiato. Resistere su questo punto può far risparmiare al condominio migliaia di euro, come accaduto nel caso di Catanzaro.
