Capita spesso che un proprietario si rivolga a noi amministratori chiedendo un semplice riepilogo contabile per agire legalmente contro un inquilino moroso. Ma quel “foglietto” è davvero sufficiente in tribunale? Il dubbio centrale riguarda la sufficienza probatoria della richiesta di rimborso degli oneri accessori: è bastata la quantificazione del debito fatta dal locatore o serve qualcosa di più concreto? La recente sentenza del Tribunale di Roma, Sezione VI Civile, pubblicata il 19 febbraio 2026 n. 2806, chiarisce in modo inequivocabile che, in assenza di bilanci approvati o fatture specifiche, il proprietario rischia di vedersi respinta la domanda di rimborso, anche se l’inquilino è palesemente inadempiente su altri fronti come il canone di locazione.
Per comprendere la portata di questa decisione, dobbiamo guardare al delicato equilibrio tra l’articolo 9 della Legge 392/1978 e i principi generali sull’onere della prova stabiliti dal Codice Civile. Secondo la giurisprudenza richiamata dal Tribunale di Roma, il locatore che agisce per ottenere il pagamento delle spese condominiali non può limitarsi ad allegare l’esistenza del debito. Se il conduttore muove contestazioni specifiche sull’entità o sulla correttezza dei conteggi, l’onere della prova si sposta interamente sul proprietario.
Quest’ultimo deve dimostrare non solo di aver richiesto il pagamento, ma di aver effettivamente sostenuto quelle spese e che la ripartizione sia stata effettuata secondo criteri corretti. Come sottolineato dalla sentenza in esame, citando la Cassazione n. 29329/2019, il locatore deve produrre i rendiconti dell’amministratore approvati dall’assemblea. Senza questa “base documentale”, il diritto al rimborso degli oneri accessori rimane una pretesa priva di supporto legale, poiché il conduttore ha il diritto di visionare i documenti giustificativi prima di procedere al saldo.
La Casistica
Immaginiamo una situazione tipo, molto simile a quella analizzata dal giudice romano. Una proprietaria (Parte Opposta) ottiene un decreto ingiuntivo contro la sua conduttrice per un debito complessivo di oltre 14.000 euro, composto sia da canoni di locazione mai versati che da oneri condominiali per un triennio. La conduttrice si oppone, sollevando diverse eccezioni: sostiene che il contratto non sia mai stato registrato (circostanza poi smentita dai documenti), di aver già pagato parte della somma e, soprattutto, contesta la natura e l’ammontare delle spese condominiali, lamentando di non aver mai ricevuto conguagli o bilanci.
In aula, la battaglia si sposta sulla prova. Se per i canoni di locazione la situazione è chiara, una volta provata l’esistenza del contratto e la sua registrazione (che seppur tardiva, ha effetto sanante “ex tunc”), spetta al conduttore dimostrare i pagamenti, per le spese condominiali la musica cambia. La proprietaria non deposita né i bilanci condominiali né le fatture dei fornitori. La difesa dell’inquilina si fa forza proprio su questa lacuna, rendendo la richiesta di 3.750 euro per oneri accessori estremamente vulnerabile nonostante la morosità accertata sui canoni.
Il Tribunale di Roma applica con rigore i principi del diritto civile: la domanda di condanna per le spese condominiali viene rigettata. Il Giudice osserva che, a fronte delle “specifiche contestazioni mosse dalla conduttrice”, la proprietaria non ha prodotto alcun bilancio né fattura da cui ricavare gli esborsi sostenuti.
Cosa dice esattamente la sentenza? Mentre il decreto ingiuntivo viene revocato (perché l’importo originario era eccessivo), la conduttrice viene condannata a pagare solo i canoni di locazione residui (ricalcolati in 9.100 euro dopo aver ammesso alcuni pagamenti parziali), ma viene “assolta” dal pagamento degli oneri condominiali. Questo perché, in sede di opposizione, il locatore assume la veste di attore in senso sostanziale e deve fornire la prova piena dei fatti costitutivi del proprio diritto. La lezione è chiara: il contratto di locazione è prova sufficiente per il canone, ma il bilancio approvato è l’unica prova regina per le spese accessorie.
La Casistica
Immaginiamo una situazione tipo, molto simile a quella analizzata dal giudice romano. Una proprietaria (Parte Opposta) ottiene un decreto ingiuntivo contro la sua conduttrice per un debito complessivo di oltre 14.000 euro, composto sia da canoni di locazione mai versati che da oneri condominiali per un triennio. La conduttrice si oppone, sollevando diverse eccezioni: sostiene che il contratto non sia mai stato registrato (circostanza poi smentita dai documenti), di aver già pagato parte della somma e, soprattutto, contesta la natura e l’ammontare delle spese condominiali, lamentando di non aver mai ricevuto conguagli o bilanci.
In aula, la battaglia si sposta sulla prova. Se per i canoni di locazione la situazione è chiara, una volta provata l’esistenza del contratto e la sua registrazione (che seppur tardiva, ha effetto sanante “ex tunc”), spetta al conduttore dimostrare i pagamenti, per le spese condominiali la musica cambia. La proprietaria non deposita né i bilanci condominiali né le fatture dei fornitori. La difesa dell’inquilina si fa forza proprio su questa lacuna, rendendo la richiesta di 3.750 euro per oneri accessori estremamente vulnerabile nonostante la morosità accertata sui canoni.
Il Tribunale di Roma applica con rigore i principi del diritto civile: la domanda di condanna per le spese condominiali viene rigettata. Il Giudice osserva che, a fronte delle “specifiche contestazioni mosse dalla conduttrice”, la proprietaria non ha prodotto alcun bilancio né fattura da cui ricavare gli esborsi sostenuti.
Cosa dice esattamente la sentenza? Mentre il decreto ingiuntivo viene revocato (perché l’importo originario era eccessivo), la conduttrice viene condannata a pagare solo i canoni di locazione residui (ricalcolati in 9.100 euro dopo aver ammesso alcuni pagamenti parziali), ma viene “assolta” dal pagamento degli oneri condominiali. Questo perché, in sede di opposizione, il locatore assume la veste di attore in senso sostanziale e deve fornire la prova piena dei fatti costitutivi del proprio diritto. La lezione è chiara: il contratto di locazione è prova sufficiente per il canone, ma il bilancio approvato è l’unica prova regina per le spese accessorie.
Il Vademecum dell’Amministratore
Innanzitutto, è fondamentale comprendere che la nostra responsabilità d’ufficio riguarda la gestione delle parti comuni e il rapporto diretto con i proprietari, ma diventiamo figure chiave di supporto (facilitatori) nelle liti tra privati. Quando un proprietario intende agire contro un inquilino, non dobbiamo limitarci a fornire un estratto conto generico. È necessario consegnare copia dei verbali di assemblea che approvano i rendiconti ordinari e i relativi piani di riparto.
Dobbiamo informare il condomino che la mera “lettera di messa in mora” inviata da noi al proprietario non ha valore probatorio contro il conduttore in tribunale se non è supportata dai documenti contabili sottostanti.
Sintesi Finale
Il principio chiave da ricordare, sancito dal Tribunale di Roma, è che la morosità del conduttore non è “unitaria”: mentre per il canone di locazione è l’inquilino a dover provare il pagamento, per le spese condominiali è il locatore a dover provare rigorosamente l’esborso attraverso i bilanci approvati. Senza la produzione in giudizio dei rendiconti condominiali, la richiesta di rimborso degli oneri accessori può subire un rigetto, anche in presenza di un contratto regolarmente registrato.
