L’ultima settimana di febbraio 2026 si chiude con un quadro normativo e giurisprudenziale di estremo interesse per gli operatori del settore immobiliare. Il panorama legislativo è dominato dalla stabilizzazione del D.L. Milleproroghe, che estende sensibilmente i termini di validità dei titoli edilizi, e dalle prime direttive europee sulla “Casa Green”, destinate a ridefinire gli standard di efficientamento energetico nel prossimo decennio. Sul fronte della legittimità, la Suprema Corte ha consolidato importanti orientamenti in materia di litisconsorzio necessario nelle azioni di accertamento della qualità di condomino e sulla legittimazione attiva del singolo partecipante a tutela delle parti comuni in caso di inerzia del mandatario. Non meno rilevanti sono le novità fiscali: il 2026 si profila come l’ultimo anno per fruire dell’aliquota del 50% sui bonus edilizi, prima del programmato décalage al 36%
- Legittimazione processuale e litisconsorzio
Accertamento negativo della qualità di condomino: La domanda diretta ad accertare l’estraneità di un soggetto alla compagine condominiale non può essere esperita contro il solo amministratore. Vertendosi in ipotesi di diritti reali e incidendo sulla consistenza della comproprietà degli altri partecipanti, sussiste un’ipotesi di litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i proprietari.
Inerzia dell’amministratore e tutela individuale: È riconosciuta la legittimazione attiva concorrente del singolo condomino ad agire per la tutela delle parti comuni o ad impugnare sentenze sfavorevoli qualora l’amministratore rimanga inerte, data l’assenza di un’autonoma personalità giuridica del condominio.
Fonti:
Fonte di Legittimità: Cassazione, ordinanza n. 2984 del 10 febbraio 2026; Cassazione n. 4697/2020.
Fonte di Merito: Corte d’appello di Napoli, sentenza n. 975 del 5 febbraio 2026. - Innovazioni e barriere architettoniche
Installazione ascensore su proprietà esclusiva: Sebbene l’abbattimento delle barriere architettoniche sia un diritto fondamentale ex lege n. 13/1989, l’installazione di un impianto non può mai ledere o incidere su porzioni di proprietà esclusiva di un singolo condomino senza il suo consenso, configurandosi in tal caso come innovazione vietata.
Fonti:
– Fonte di Legittimità: Cassazione, sentenza n. 26702 del 3 ottobre 2025.
– Fonte di Merito: Tribunale di Palermo, sentenza n. 1223 del 27 febbraio 2026. - Nomina e Trasformazione dell’Amministratore
Trasformazione societaria del mandatario: Il passaggio della società amministratrice da Sas a Srl deve essere comunicato formalmente all’assemblea. La mancata informativa impedisce ai condòmini di verificare i requisiti ex art. 71-bis disp. att. c.c. e rende annullabili le delibere assunte in seguito a convocazione effettuata dal nuovo ente non formalizzato.
Nomina giudiziale ex artt. 1129 e 1105 c.c.: Occorre distinguere tra il procedimento vincolato per la nomina in condomìni con più di otto partecipanti (art. 1129 c.c.) e quello discrezionale per l’inerzia nella gestione della cosa comune (art. 1105 c.c.), il quale non può essere utilizzato come surrettizio rimedio alla mancata nomina del professionista.
Fonti:
– Fonte di Merito: Tribunale di Taranto, sentenza n. 107 del 21 gennaio 2026; Tribunale di Benevento, decreto n. 1053 dell’8 gennaio 2026. - Contabilità e morosità
Accollo forzoso dei crediti deteriorati: Nelle more del recupero forzoso verso i morosi, l’assemblea può deliberare a maggioranza un fondo di anticipazione per evitare pregiudizi ai servizi comuni. Se il credito diviene inesigibile, l’anticipazione si trasforma in un accollo forzoso da ripartire tra i condòmini virtuosi tramite permutazione finanziaria orizzontale.
Validità del preventivo scaduto: In caso di mancata approvazione del rendiconto consuntivo, l’amministratore è legittimato a riscuotere i contributi basandosi sull’ultimo preventivo regolarmente deliberato, garantendo la continuità gestionale.
Fonti:
– Fonte di Legittimità: Cassazione n. 24299/2008.
– Fonte di Merito: Tribunale di Agrigento, sentenza n. 158 del 4 febbraio 2026. - Assemblea e attribuzioni
Nullità per interventi su beni esclusivi: È affetta da nullità radicale per difetto assoluto di attribuzioni la delibera che approva lavori su manufatti di proprietà esclusiva (es. muretti divisori di giardini privati), anche se funzionalmente inseriti nel decoro dell’edificio o finalizzati al Superbonus.
Mutamento destinazione d’uso: La trasformazione di portici o aree di passaggio in parcheggi condominiali richiede la maggioranza qualificata dei quattro quinti dei partecipanti e del valore millesimale, ai sensi dell’art. 1117-ter c.c..
Fonti:
– Fonte di Legittimità: Cassazione Sezioni Unite n. 9839/2021.
– Fonte di Merito: Tribunale di Bologna, sentenza n. 1690 del 23 febbraio 2026; Corte d’Appello di Bari, sentenza n. 1 del 2 gennaio 2026. - Novità normative e fiscali
Milleproroghe 2026: Il decreto estende da 36 a 48 mesi i termini di inizio e ultimazione lavori per i permessi di costruire e le SCIA rilasciati entro il 31 dicembre 2025, previa comunicazione dell’interessato.
Bonus Edilizi 2026: Ultima chiamata per la detrazione al 50% per Bonus Casa ed Ecobonus. Dal 2027 l’aliquota scenderà al 36% (30% dal 2028). Restrizioni per il Bonus Mobili, non più collegabile alla sola sostituzione di caldaie a gas.
Fonti:
– Fonte Normativa: D.L. 200/2025 (Milleproroghe); D.L. 63/2013 e Circolare AdE 8/E/2025. - Parti comuni e rapporti di vicinato
Accesso forzoso per degrado igienico: In caso di incuria del proprietario (es. accumulo di guano di piccione), il condominio può ottenere un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. per accedere coattivamente all’immobile e ripristinare la salubrità, con spese a carico dell’inadempiente ex art. 843 c.c..
Fonti:
– Fonte di Merito: Tribunale di Teramo, ordinanza n. 2838 del 3 febbraio 2026
