Il panorama della gestione condominiale è in costante fermento, sospeso tra le ceneri ancora calde delle passate esperienze con i bonus edilizi e le nuove frontiere normative che si profilano all’orizzonte. Per l’amministratore professionista, navigare queste acque richiede non solo competenza, ma anche una chiara visione del proprio ruolo. Analizziamo tre temi che definiranno la nostra professione nei prossimi mesi: il Conto Termico 3.0, le lezioni sulla responsabilità nei lavori straordinari e la battaglia per l’accesso ai dati anagrafici.
Conto Termico 3.0:
Il fantasma del Superbonus, con il suo strascico di crediti incagliati, pratiche farraginose e promesse infrante, ci ha lasciato una lezione indelebile. Ora, con il Conto Termico 3.0, si presenta una nuova opportunità, ma l’approccio deve essere radicalmente diverso. Non possiamo permetterci di rivivere quell’incubo. L’esperienza passata ci impone di pretendere chiarezza fin dal primo istante.
Servono linee guida certe e definitive, non solo a vantaggio degli ordini professionali dei tecnici, ma per tutta la filiera. L’amministratore non è un tecnico, ma il regista di un’orchestra complessa, il coordinatore che deve mettere in comunicazione condòmini, imprese, professionisti e istituzioni. Questo ruolo strategico deve essere finalmente riconosciuto e, soprattutto, adeguatamente compensato. Basta con l’espediente di mascherare il compenso dell’amministratore per la gestione di pratiche complesse dietro la nomina a “Responsabile dei Lavori”, una figura con responsabilità tecniche che non ci competono e che ci espone a rischi incalcolabili.
È fondamentale che le regole del gioco siano chiare sin dall’inizio, specialmente per quanto riguarda gli oneri. Quanto costa lo studio di fattibilità? Chi paga i professionisti se, alla fine, l’assemblea non delibera i lavori o la pratica non va a buon fine? Dobbiamo evitare di trovarci, ancora una volta, con fatture impreviste a carico di condomini delusi. Per questo, è imprescindibile istituire un tavolo di concertazione permanente che veda seduti insieme i vari rappresentanti delle figure coinvolte. Solo così potremo definire protocolli operativi trasparenti che tutelino tutti, a partire dal condominio
La Responsabilità nei Lavori e la Sentenza 16290
Se il Conto Termico rappresenta il futuro, il passato recente ci ha lasciato in eredità sentenze che devono fungere da monito. Il caso analizzato dalla sentenza di cassazione 16290 del 2025 evidenzia un errore in cui molti, in buona fede, rischiano di cadere: per giustificare un onorario extra sui lavori straordinari, l’amministratore garantisce una “supervisione” che sconfina nel controllo tecnico dell’esecuzione delle opere.
Questo è un errore fatale; l’amministratore non è un direttore dei lavori. Il nostro compito è gestire gli aspetti amministrativi, contrattuali e fiscali dell’appalto, non verificare la posa in opera a regola d’arte. Quando promettiamo più di quanto ci compete, ci assumiamo responsabilità che possono portare a conseguenze civili e penali gravissime. La soluzione? Dobbiamo lavorare per definire un mandato ad negotium specifico per i lavori straordinari. Un contratto chiaro, approvato dall’assemblea, che delinei in modo inequivocabile i nostri compiti: gestione documentale, pagamenti, adempimenti burocratici, convocazioni. Dobbiamo rimboccarci le maniche come categoria per elaborare modelli di mandato standardizzati che ci proteggano e, al contempo, garantiscano la massima trasparenza al condominio.
Anagrafe Nazionale (ANPR)
Per agire con la professionalità che ci è richiesta, abbiamo bisogno degli strumenti giusti. E oggi, uno degli ostacoli più anacronistici e frustranti alla nostra operatività sono le notifiche e tenere aggiornata l’anagrafe condominiale.
Come possiamo garantire la corretta convocazione delle assemblee, notificare un decreto ingiuntivo o semplicemente comunicare con tutti gli aventi diritto se non abbiamo la certezza di chi siano i proprietari e dove risiedano? L’aggiornamento dell’anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6 c.c.) è un nostro dovere, ma lo Stato deve metterci in condizione di adempierlo. Affidarci ad autodichiarazioni spesso incomplete o a costose e lente visure private è un sistema inefficiente che genera errori, contenziosi e costi a carico dei condomini.
Riconoscere all’amministratore di condominio, in qualità di legale rappresentante di un’entità di gestione, il diritto di accedere all’ANPR per le finalità strettamente connesse al mandato, sarebbe un passo fondamentale per semplificare le procedure, garantire la certezza del diritto e riconoscere, nei fatti, il nostro ruolo di professionisti che operano per la corretta gestione del patrimonio immobiliare del Paese.
In conclusione, Conto Termico, responsabilità e accesso ai dati non sono temi slegati, ma tre facce della stessa medaglia: la necessità di definire, proteggere e valorizzare il ruolo dell’amministratore. Un professionista che non si limita ad eseguire, ma progetta, coordina e facilita processi complessi.
